Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2815 K.2025/1840

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı ... Ltd. Şirketi ile arsa payı inşaat sözleşmesi yapıldığını, şirketin talebi doğrultusunda; bir adet dairenin inşaatın malzemelerinin alındığı ... Yapı Malz. Ltd. Şti.'ye inşaat malzemesi karşılığında bizzat ... tarafından ... adına satıldığını, ... Ltd. Şirketi ile inşaatın yapımı (işçilik) konusunda anlaşılan ... adına, iş karşılığında bizzat ... tarafından satıldığını, ... Ltd.

Şirketi’nin bizzat satış sözleşmesi ile 1 daire ...’e devredildiğini, ... Ltd. Şirketi’nin bizzat satış sözleşmesi ile 1 daire ...’e devredildiğini, ... Ltd. Şirketi’nin bizzat satış sözleşmesi ile 1 dükkan ....'e devredildiğini, ... Ltd. Şirketi tarafından satış sözleşmesi kapsamında satılan dairelerden sadece bir tanesinin satış sözleşmesinin mevcut olduğunu, ...

Mühendislik Yapı ve Yapı Malzemeleri sözleşmesi kapsamındaki borcu olan dairelerin yapıldığını ancak yapının kullanım belgesinin/iskânının bir türlü alınamadığı ve binanın kanuna uygun şekilde teslim edilemediğini, müvekkilinin de kullanım izni olan iskân belgesini alamadığını, binanın en geç teslim zamanı 30.08.2017 tarihi olduğunu, iskân başvurusu yapılmadığını, müvekkilinin 02.10.2019 tarihinde ... Noterliği'nin 10101 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ... Ltd.

Şirketi’ne ihtarname gönderdiğini, ihtara rağmen ve aradan geçen 6 aya yakın süredir de iskân başvurusunun yapılmadığını, taraflarınca Kadıköy .... Noterliği'nin 09.03.2020 tarihli 01587 Yevmiye no'lu ihtarnamesi ile iskân başvurusunun yapıldığını, iskân belgesinin alınmasını ve teslimi konusunda ihtarname keşide edildiğini, ... Ltd.

Şirketi tarafından sözleşme borcu ve kanuni bir zorunluluk olan yapı kullanım belgesi/iskân başvurusunun aradan geçen 3 yıldır başvuru ve tesliminin yapılmadığını, devri gerçekleşen tapuların iptalini ve müvekkiline tesciline karar verilmesini talep etmiş etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar ... ve ... vekili; davacının müvekkilleri ve diğer davalılar adına kayıtlı bulunan taşınmazlardaki tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini isteyerek davanın temelini dava dışı ...

Mühendislik ile aralarında yapılan sözleşmeye ve müvekkillerine, taşınmazların aynı firmadan aldığı iddiasına dayandığını, davacı tarafından harca esas değer dava dilekçesinde belirtilmemiş ise de, harç makbuzuna göre harca esas değer olarak 105.000,00 TL olarak belirtildiğini, hangi davalının hangi miktar üzerinden sorumlu tutulduğunun belli olmadığını, taşınmaz üzerinde kat irtifakı bulunduğunu, harca esas değerin tüm davalılar yönünden ayrı ayrı belirtilmesi gerektiğini, müvekkillerinin taşınmazlarını davacı eski malikin kendisinden 15.03.2020 tarihinde bizzat aldıklarının,

kendi istek ve rızası ile müvekkillere satış yapan eski malikin müvekkilleri adına kayıtlı olan taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini isteme hakkının bulunmadığını davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili; müvekkilinin taşınmazı davacıdan bizzat aldığını, satış işlemlerini davacı ile birlikte yürüttüklerini, müvekkilinin taşınmaz bedelinin tamamını davacı ...'ya bizzat teslim ettiğini, davacı tarafından satılan taşınmazın hangi eksikliklerinin nasıl giderileceğine ilişkin müteahhitin yapması gereken işlemlere ilişkin sözleşme olduğunu, müvekkilinin taşımazı satın almadan önce müteahhit firmayı ve ...

Mühendisliği tanımadığını, müvekkilinin ödemeyi davacı arsa sahibi ve taşınmaz sahibi ...'ya yaparak taşınmazı satın aldığını, müteahhit firma ile davacının hukuki bir problemi olup olmadığını bilmeden taşınmazı satın aldığını ve bu nedenle müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, müvekkilinin hukuki ihtilafın sorumlusu gibi gösterilerek satın almış olduğu taşınmazın davacı adına tescil edilmesini talep etmesinin hukuka aykırı olduğunu davanın reddini talep etmiştir.

3. Davalılar ... ve ... vekili; sözleşmesinin muhatabının dava dışı ... Ltd. Şti. unvanlı şirket olduğunu, davalı müvekkillerin sözleşmenin tarafı olmadığını, dava ikamesinden önce keşide edildiği belirtilen ihtarnamelerin davalı muhataplara değil, dava dışı ... Ltd. Şti'ne yöneltildiğini, davaya dayanak teşkil eden "Kat Karşılığı İnşaat" sözleşmesinin tarafları arasında iş bu sözleşmenin devam edip etmediği, fesih mekanizmasının işleyip işlemediği hususunda dava dilekçesinde hiçbir açıklama yer almadığını, davalı müvekkilleri adına devir yapan kişinin bizzat davacı arsa maliki ... olduğunu, dava konusu bağımsız bölümleri iyiniyetle-bedeli karşılığı ve devir sureti ile alan 3. Şahıs olduklarını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahibinin açtığı tapu iptal ve tescil davalarının, sözleşmenin feshi talebini de içerdiğinin yerleşik Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği, dosya kapsamındaki sözleşmeler ve belgeler karşılaştırıldığında, sözleşmeyi imzalayanlardan yüklenici firmanın davada yer almadığının görüldüğü, oysa ki sözleşmenin feshedildiği veya iptal edildiği belirtilerek açılan davalarda, sözü edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm taraflarının davada yer alması gerektiği, ayrıca, davacının iddia ettiği dava konusu bağımsız bölümlerin avans olarak devredildiğinin tüm dosya kapsamında ispat edilemediği ve devir sureti ile alan kişilerin iyiniyetli 3. şahıs oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılar ..., ... vekili ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkiline dava dışı yüklenicinin davaya dahil edilmesi için süre verilmesi gerektiğini,

b. Davalı ...'ın sahibi olduğu .... Yapı Ltd. Şti'nin ticari defter kayıtları dosya kapsamına celb edilmeden dava dışı kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı bulunan ... Ltd. arasında ticari ilişki mal ve emtia tesliminin bulunup bulunmadığı hususunun mahkemece araştırılmadığını,

c. Davalı ... ile yüklenici arasında sözleşme olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulduğunu,

ç. Davalı ... ile dava dışı yüklenici arasındaki sözleşmenin dikkate alınmadığını, bu kapsamda devirlere ilişkin talimatın dava dışı yüklenici tarafından davacıya verildiğini ve bu talimatlar nedeniyle devirlerin yapıldığı hususunun mahkemece dikkate alınmadığını,

d. Bilecik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi Hakimliği’nin 2020/224 Esas dosyasında ... şirketi adında hareket eden (ticaret sicilinde yetkilisi başka bir kişi görünüyor .... tarafından ilgili satışların kendi şirketlerinin rızası olmadan yapıldığı iddiası ile davacı aleyhine tazminat davası açıldığını bu dosya ile birleştirilmesi gerektiğini,

e. ... Ltd. Şti'nin fiili temsilcisi ... aleyhine Bilecik İcra Müdürlüğü’nün 2019/4149 Esas sayılı icra takip dosyası ile işbu inşaatlarda kullanılan PVC bedellerine ilişkin alacaklı .... tarafından icra takibi başlatılmasına karşın, bu dosyanın da dava dosyası içine alınmadan ... isimli kişinin dava dışı mütaahhit ... Ltd. Şti. ile hiçbir ilgisinin bulunmadığının kabulü ile eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu,

f. ...’un kamera kayıtlarında görüntüsü bulunmasına karşın tanık sıfatı ile dinlenilmeden hüküm kurulması bakımından eksik inceleme yapıldığını beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Dava değerinin 885.000,00 TL civarında olduğunu, bu dava değerine göre red kararı ile birlikte davalılar lehine takdir edilmesi gereken vekalet ücreti avukatlık ücreti asgari ücret tarifesine göre 61.050,00 TL olmasına rağmen mahkemece 13.925,00 TL avukatlık ücretine hükmedildiğini, hatalı değerlendirme yapılarak hatalı bir hüküm kurulduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı ile dava dışı ... Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre A, B ve C bloklarının yapılacağı, B bloğun arsa sahibine C ve A bloğun yükleniciye kalacağının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Davacı, yükleniciye bırakılan A bloktan üçüncü kişilere tescil edilen daire tapularının iptali ve adına tecilini talep etmekle zımnen sözleşmenin feshini de talep etmiştir. Bu durumda yüklenicinin de davada taraf olması gerekmektedir.

Mahkemece yapılacak iş; davacıya yüklenici aleyhine dava açılması için süre vermesi ve bu kapsamda açılacak dava ile üçüncü kişilere satılan dairelerin yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredildiğinin karine olarak kabul edilmesi, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirip getirmediğinin, yüklenicinin A ve C bloğa hak kazanıp kazanmadığının, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıklarının araştırılması ve değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma neticesinde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Bu kapsamda davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik değerlendirilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcın istek halinde ilgilisine iadesine,