Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3681 K.2025/3898

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan ... arasında.... Noterliği’nin 19.08.2003 tarih ve 19591 sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme çerçevesinde yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm alan diğer davalılara hisse devri yapıldığını, dairelerin eşit yapılacağı kararlaştırıldığı halde müvekkile ait dairelerin daha küçük yapıldığını, davalı yüklenicinin imâr mevzuatı ve projeye aykırı imalât yapması nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığını ileri sürerek sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; inşaatın süresinde teslim edildiğini, davacının uzun zamandır kendisine ait daireleri kullandığını, imâra aykırı inşaat inşasında kendi bilgisi olmadığına dair iddialarının gerçek dışı olduğunu, binanın tadilat projesi ile yasal hale getirileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinden ..., ... ve ...’nin bizzat davacıdan hisse satın aldıklarını, diğer müvekkilleri yönünden davacının bilgisi ve onayı ile dava konusu yerden bağımsız bölüm satın aldıklarını, yıllardır binaya ilişkin hiçbir itiraz ileri sürmeyen davacının kötüniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 02.03.2021 tarihli kararı ile taşınmazın tamamı için yapı kayıt belgesinin alındığı ancak iskan ve işlemlerin tamamlanması için tüm tarafların muvafakatinin gerektiği, dairelerin eksik yapılmış olması sebebiyle davacının imâr barışından faydalanılmasına muvafakat etmediğini, yapının mevcut durumuyla ruhsatına aykırı olduğu, bu haliyle yapı kullanma izin belgesinin verilemeyeceği, davalılardan ..., ... ve ...’nin paylarını davacı arsa sahibinden bizzat satın almış oldukları gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine, davalılardan ..., ... ve ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalılardan ..., ... ve ...'e karşı açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 02.03.2021 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili ve davalılardan ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nce, davalılar ..., ... ve ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; davalılardan ..., ... ve ... adına devredilen payların davalı yüklenici adına avans mahiyetinde verilip verilmediği, pay devir bedellerinin davacı arsa sahibi tarafından alınıp alınmadığı yeterince araştırılmadığı, mahkemece davacı arsa sahibinin bu konudaki iddialarının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına ve yapının mevcut durumuyla ruhsatına aykırı olduğu, tüm taraflarca imâr barışından faydalanmak için yapılan bir müracaat olmadığı, kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geriye dönük olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davalılar ..., ... ve ...'in kendilerine düşen payları yükleniciden almış olmaları sebebiyle bu davalılar adına kayıtlı tapuların ise iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi gerektiği, davalılar ...,

... ve ... adına devredilen payların yüklenici adına avans mahiyetinde verildiği iddiaların usulen ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine, davalılardan ..., ... ve ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalılardan ..., ... ve ...'e karşı açılan davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; imâr barışı yasasının uygulanabilmesi için dava konusu yapıya yeniden tadilat projesi çizdirilmesi gerektiğini, çizilen projeye göre harçlar yatırılıp iskânın alınacağını, yapı kayıt belgesinin dosyaya sunulduğunu, yasa gereği tüm kat maliklerinin oy birliğiyle yeni projeye onay vermesi gerekirken davacı tarafın haksız olarak bu süreci bizzat kendisinin durdurduğunu, davacının kötüniyetli olduğunu, dava konusu yerde tek mağdur olan iyiniyetli olan müvekkilleri olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve ... Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ..., ... ve ...’in tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda kötüniyetli olduklarının ispatı bakımından yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildikleri veya bilmeleri gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

Kabule göre de; hüküm fıkrasında karar ve ilam harcı ile ilgili hüküm kurulmaksızın bozma öncesi karar verildiğinden ve harç tahsil müzekkeresi düzenlendiğinden bahisle harç hususunda karar verilmesine yer olmadığı yönünde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR