Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/902 K.2024/5100

Olmadığına

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar ... ve diğer 7 kişi vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalılar ... vd. vekilleri Avukat ..., Avukat Büşra Birkan ile asıl ve birleşen davada davacı ... vekili Avukat ..., asli müdahil ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Asıl, birleşen 2011/149 Esas ve 2011/380 Esas sayılı davalarda davacı arsa sahibi vekili dava dilekçelerinde özetle; davalı yüklenici ile müvekkili arasında 24.08.2000 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 26.10.2005 tarihli daire teslim tutanağı ve ibraname gereğince müvekkilin dört adet dairenin teslim edildiğini ancak davalının sözleşme hükümlerini yerine getirmediğini, inşaatın ruhsata aykırı yapılması nedeniyle yıkım kararı verildiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshine ve sözleşme gereği davalı yüklenici adına kayıtlı payın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen 2011/168 Esas sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın 24.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalılardan ... ve ortaklarına inşaat yapılmak üzere teslim edildiğini, davalıların sözleşme hükümlerini yerine getirmediklerini ileri sürerek, teslim edilmeyen yerler için 68.000,00 TL kira bedeli, kaçak yapı nedeniyle bağımsız bölümlerin değer kaybı olan 420.000,00 TL, ortak yerlere yönelik 32.000,00 TL eksik iş bedeli, teslim edilen bağımsız bölümlerdeki 41.000,00 TL eksik iş bedeli ile bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesinden kaynaklı 55.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici vekili asıl ve birleşen davalara verdiği cevap dilekçesinde özetle; davacı arsa sahibinin kendi payına düşen ve anlaşma gereği yapılan daireleri teslim aldığını ve müvekkilini ibra ederek dairelerine taşındığını, hatta dairelerinden bazılarını ise üçüncü kişilere sattığını, müvekkilinin taahhüdünü yerine getirdiğini, davacının binanın ruhsata aykırı yapılmasından haksız menfaat temin etmek maksadıyla bu davayı açtığını beyanla davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda asıl dava yönünden 24.08.2000 tarih ve 38979 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davaya konu Üsküdar İlçesi, Kısıklı Mahallesi, 2468 Ada 32 parselde kayıtlı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı hisseden 05.12.2005 tarihinde devredilen 270/2400 payın iptali ile davacı ... ... adına tapuya kayıt ve tesciline; birleştirilen Üsküdar 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/168 Esas sayılı dava dosyası yönünden davalı ...'a karşı açılan davanın husumet yönünden reddine, diğer davalılara karşı açılan davanın esastan reddine;

birleştirilen Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/149 Esas ve Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/380 Esas sayılı dava dosyaları yönünden, bozma ilamı gereği taraf teşkili sağlanması açısından dava açılmakla esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararın asıl dava yönünden davalı yüklenici ... vekili ile birleşen 2011/168 Esas sayılı dava yönünden katılma yoluyla davacılar vekilince temyizi üzerine Dairemizin (Kapatılan) Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin asıl davada kurulan hükme yönelik davalı yüklenicinin temyiz itirazlarının reddi ile onanmasına, birleşen 2011/168 Esas sayılı dosya davacılarının katılma yoluyla temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.

Davalı yüklenici tarafından onama kararına karşı karar düzeltme yoluna başvurulmuş, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/1359 Esas, 2018/3916 Karar ve 18.10.2018 günlü kararı ile; asıl dava davacısı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında Üsküdar 3. Noterliği'nin 24.08.2000 gün 38979 yevmiye numaralı, İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Kısıklı Mahallesi, 2468 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapımı için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sonrasında bu taşınmazın tevhit sonucu 2468 ada 32 parsel numarasını aldığı ve 8 parsel maliki davacının 32 parselde 565/2400 pay sahibi olduğu,

davacı arsa sahibinin tevhit sonucu oluşan 2468 ada 32 parseldeki hissesinin 270/2400 bölümünü imzaladığı sözleşme gereğince 05.12.2005 gün 12090 yevmiye nolu resmi senetle tapuda satış gibi göstererek davalı yüklenici ...'a devrettiği, 2468 ada 32 parselin tapu kayıtlarına göre henüz kat irtifakı tesis edilmediği, paydaşları arasında paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğu,

davalı ...'in davacının payını devraldıktan sonra 18.04.2006 gün 3773 yevmiye ile 40/2400 payını dava dışı ...'e, 23.03.2006 gün 2785 yevmiye ile 40/2400 payını da dava dışı ...a devrettiği, buna göre davalı ...'ın yaptığı pay devirleri sonucu davacıdan aldığı hisseden kalan 270-40-40=190/2400 payı olduğu, davalı ...’in 11.08.2006'da tevhit olunan diğer parseldeki arsa sahiplerinden pay alarak bunlardan aldığı payların bir kısmını da 05.02.2007 ile 14.02.2007 tarihlerinde dava dışı üçüncü kişilere devrettiği, davalının davacıdan aldığı tapu payından 40/2400'erden 80/2400 payını devrettiği ... ile ... davada taraf olmadığı,

hisse devirleri 01.03.2007 dava tarihinden önce olduğu, dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK'un 186 ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi hükümlerine göre dava konusunun davadan sonra devri söz konusu olmadığından davacı arsa sahibine seçimlik hak kullandırılarak devralanların davaya katılması mümkün olmadığı,

bu durumda mahkemece davacının davalı ... ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinden arsa sahibi bu sözleşme gereği yükleniciye verdiklerini ve bu arada tapu payını isteyebileceği, davalı ...’in dava tarihi itibarıyla davacıdan devraldığı hisseden 190/2400 payı kaldığından asıl davada 2468 ada 32 parselde 190/2400 paya ait davalı ... adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı ...'nun adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak 270/2400 pay üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesinin doğru olmadığı,

kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından, karar düzeltme talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Bozma ilamına uyan mahkemece yapılan yargılama sonunda; davaya konu binanın taraflar arasında akdedilen sözleşmeye ve bu kapsamda olması gereken mimari projeye ve de imara uygun olarak inşa edilmediği ve bu nedenle de davaya konu taşınmaz için belediye tarafından yıkım kararı alındığı, yıkım kararının iptali için İdare Mahkemesinde açılan davanın reddine karar verildiği,

her ne kadar 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde uyarınca davaya konu bina için yapı kayıt belgesi alınmış ise de yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceği, tüm dosya kapsamına göre davaya konu inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verilenlerin iadesine ve bu kapsamda davalı ...'a temlik edilen ve halen davalıların uhdesinde bulunan 190/2400 payın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline;

mahkemenin 16/05/2023 tarihli ara kararı ile davada taraf olmayan taşınmazın tüm maliklerini de kapsayacak şekilde ve de Kat Mülkiyeti Kanunu 1, 10 ve 12 maddelerinin amir hükümlerine aykırı olarak zuhulen Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği işlemi yapmak üzere davalılar vekiline yetki verilmiş ise de Kat Mülkiyeti Kanunu 1, 10 ve 12 maddeleri kapsamında ve taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmiş olması hususu da nazara alınarak davalılar vekiline verilen yetki ve iznin iptaline gidilerek; asıl davanın kısmen kabulü ile.

Üsküdar 3. Noterliğinin 24/08/2000 tarih ve 38979 yevmiyeli Düzenleme Şeklinde Tanzim Edilen Kat Karşılığı ve Gayrımenkul Satış Vaadi sözleşmesinin feshine, davaya konu İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Kısıklı Mahallesi, 2468 ada 32 parselde kayıtlı taşınmazda bulunan ve davacı ... tarafından tapu müdürlüğünün 05/12/2005 tarih ve 12090 yevmiyeli akdi ile davalı ...'a devri yapılan (07/10/2021 tarih ve 30874 yevmiyeli intikal işlemi ile mirasçılarına intikali yapılan) taşınmaz hissesinin 190/2400 payının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline,

mahkemenin 25/04/2023 tarihli ara kararı ile davalılar vekili Av. ...'ye Kat Mülkiyeti Tesisi ve Cins Değişikliği işlemi yapmak üzere verilen yetki ve iznin iptaline, mahkeme kararının Üsküdar Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine, mahkeme dosyası ile birleşen Üsküdar 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/168:Esas, Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/149 Esas, Üsküdar 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/380 Esas sayılı dosyalarına yönelik olarak mahkemece verilen 2014/426 nolu kararın kesinleşmiş olması nedeniyle karar tesisine yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararı, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilleri temyiz etmiştir.

1-Mahkemece yapılan yargılama sonunda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı yükleniciye devredilen tapu hissesinin davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Yargılama aşamasında sözleşmeye konu bloklar için davalı yüklenici tarafından yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yine davalı yüklenicinin talebi doğrultusunda davalı yükleniciye tevhidle oluşan 2468 ada 32 parselin üzerinde kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliği işlemlerinin yapılması için yetki ve süre verildiği, verilen yetkiye istinaden 2468 ada 32 parselin kat mülkiyetine esas olmak üzere her bir bağımsız bölüme tekabül eden hisse paylarına ayrıldığı ve bu payların devralanlar adına tescil edildiği dosya içeriği ile sabittir.

Hal böyle olunca karar tarihinde iptaline karar verilen hisse maliklerinin tamamının davada taraf olmadan tapu iptal ve tescile karar verilmesi mümkün değildir.

O halde mahkemece yapılacak iş; sözleşmeye ve davaya konu olan ve davacının hissesi bulunan 2468 ada 8 nolu parsel ile davacının hissesi bulunmayan 2468 ada 7 nolu parselin tevhid edilmesi ile oluşan 2468 ada 32 nolu parselde davalı yükleniciden üçüncü kişilere intikal eden hisse oranı tespit edildikten sonra halen davalı yüklenici adına söz konusu parselde kayıtlı hisse bulunur ve bulunan bu hisse oranı davacı arsa sahibinin talep ettiği hisse oranını karşılıyorsa şimdiki gibi davacı arsa sahibi adına tapu iptal ve tescile kararı verilmesi,

karşılamıyorsa davalı yükleniciden hisse intikal eden üçüncü kişilerin tespit edilerek davada taraf olmaları sağlandıktan sonra bir karar verilmesi, ayrıca yargılama sırasında davalı yükleniciden üçüncü kişilere intikaller olmuşsa HMK’nın 125/1 maddesinin değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

2- Kabule göre de, idari makamları bağlayacak şekilde mahkemece tapuda tesis edilen kat mülkiyetine esas tapu kayıtlarının iptalini sağlayacak şekilde hüküm kurulması da doğru olmamıştır.

3- Bozma sebebine göre davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek bulunmamıştır.