Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2025/1612 K.2025/2802

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 14.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, plan ve proje onayları alınırken arsa sahiplerinin onayının alınmadığını, projeye göre dairelerin 99,50 m² olması gereken kapalı net alanın 84-85 m² olduğunu, metrekare küçüklüğü ve eksik imalatın nefaset farkından dolayı dairelerde değer kaybı olduğunu, sözleşmeye göre inşaat teslim tarihinin 14.08.2013 olduğunu, iskân ruhsatı alınıncaya kadar her bir daire için rayiç kira bedelinin müteahhit tarafından ödeneceğini,

kat mülkiyetinin inşaatın teslim tarihinden itibaren 10 ay içinde kurulmaması halinde arsa sahiplerine ayrı ayrı 2.000 USD cezai şart ödenmesi kararlaştırıldığını, inşaatta eksik, ayıplı ve hatalı imalatların olduğunu, sözleşmeye göre müvekkillerine 3 adet daire verilmesine karşılık davalıya 40.000,00 TL ödeyeceklerini, ancak %33 hisseye karşılık 1.33 bodrum daire alınması gerekirken 2 adet değersiz bodrum dairesinin verildiğini, yine müvekkillerinin 2.6 dubleks daire yerine 3 dubleks daire alarak zarara uğradıklarını,

uğranılan zararın sözleşme ile doğacak menfaatten daha fazla olduğundan sözleşmedeki bu şartların geçersiz sayılması gerektiğini belirterek, her bir davacı için ayrı ayrı kira tazminatı, cezai şart alacağı, sözleşmeye aykırı eksik, ayıplı ve hatalı imalat tazmini, nefaset farkından kaynaklanan alacak ve müvekkillerinin bodrum katı daire almaları nedeniyle oluşan zarar için şimdilik 150.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacılar vekili 06.05.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 876.141,84 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dairelerin kapalı alanlarının sözleşmede belirlenen m²’lere uygun şekilde yapıldığını, paylaşımın sözleşmede belirlenen paylaşım oranına göre hesap edildiğini, sözleşmede davacılarca ödenmesi kararlaştırılan 40.000,00 TL'nin ödenmediğini, şayet bir bedel ortaya çıkarsa mahsup taleplerinin bulunduğunu, inşaatta kullanılan hidrolik asansörün daha pahalı olduğunu, eksik ve ayıplı iş bulunmadığını, davacıların beton delinmesini istememeleri üzerine WC’lerin yüksek yapıldığını, davacıların talebi doğrultusunda fazla imalatların müvekkil tarafından yapıldığını,

çevre duvarının 1 metre yerine 1.20 metre yapıldığını, gecikme tazminatı istenebilmesi için gerekli olan arsa sahipleri tarafından müteahhitlere yazılı uzatma süresi verilmesi ve inşaatın üçüncü kişiler tarafından tamamlanma şartlarının gerçekleşmediğini sadece fiili teslim tarihine kadar gecikme tazminatı istenebileceğini, davacı ...'ın talebi sonrası dulbeks dairenin çatı arasına çalışma odası yapıldığını, bu kısmın ortak alan olduğunu ve maliyetin müvekkili tarafından üstlenildiğini, ancak bu kaçak yapının iskân alımında 8 aylık gecikmeye neden olduğunu,

davacıların kapı cinsi değişikliği talebi sonrası kapı firmasında yangın çıktığından kapıların takılması sürecinin 5 ay gecikmeye neden olduğunu, tespit davaları ve uzman görüşlerinin alındığı tarihlerde davacıların talepleri ile inşaatın durdurulduğunu ve bunun yaklaşık 6 aylık gecikmeye sebebiyet verdiğini, kaçak çatı arasının iskân ruhsatı alınmasına engel olduğunu, cezai şart alacağının seçimlik bir talep olduğunu, bu bedel istenirse müvekkilinin iskân ruhsatı alma yükümlülüğünün ortadan kalkacağını, daire paylaşımlarının davacıların isteklerine göre belirlendiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

Davalılar ... İnş.Taah. Gıda Tic. ve San. Ltd. Şti. ve ... vekili cevap dilekçesinde; kefalet anlaşmasının TBK hükümlerine aykırı olduğunu, davalı ... yönünden davanın husumetten reddi gerektiğini, davacılar tarafından işin yapılmasının engellendiğini, eksik imalat bulunmadığını, sözleşmeye ve onaylı projeye uygun paylaşım yapıldığından davacıların nefaset farkı taleplerinin yerinde olmadığını, iskân ruhsatının alınmasındaki gecikmenin davacı ...’ın çatı katına müvekkillerinin itirazlarına rağmen çalışma odası yaptırmasının neden olduğunu, davacıların taşınmazları fiilen teslim alıp kiraya verdiklerini, inşaatın üçüncü kişilere tamamlatılması söz konusu olmadığından cezai şartın istenemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda dairelerin m² küçüklüğünden kaynaklı 348.626,00 TL, davacı dairelerindeki eksik ve ayıplı imalatlardan kaynaklı 110.000,00 TL, ortak alanlardaki eksikliklerden kaynaklı 59.327,00 TL, asansördeki eksik ve kusurlardan kaynaklı 14.474,84 TL, elektrik imalatı eksiklerinden kaynaklı 17.138,20 TL, cezai şart 106.284,80 TL, gecikme tazminatı (kira kaybı) 120.418,81 TL, mahsuba esas miktar 40.000,00 TL olmak üzere davacının talep edebileceği miktarın 736.269,65 TL olduğu, bilirkişi heyetinin raporunun dosya kapsamı, usul ve yasaya uygun, ayrıntılı, gerekçeli ve denetlenebilir olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, dairelerin kapalı net alanın projede belirlenen m²'den düşük olduğunu, metrekare küçüklüğü ve eksik imalatın nefaset farkından dolayı dairelerde değer kaybı olduğunu, sözleşmeye göre inşaat teslim tarihinin 14.08.2013 olduğunu ve iskân ruhsatı alınıncaya kadar her bir daire için rayiç kira bedelinin müteahhit tarafından ödeneceğini, kat mülkiyetinin inşaatın teslim tarihinden itibaren 10 ay içinde kurulmaması halinde arsa sahiplerine ayrı ayrı 2.000,00 USD cezai şart ödenmesi kararlaştırıldığını, inşaatta eksik,

ayıplı ve hatalı imalatların olduğunu, sözleşmeye göre müvekkillerine 3 adet daire verilmesine karşılık davalıya 40.000,00 TL ödeyeceklerini, ancak %33 hisseye karşılık 1.33 bodrum daire alınması gerekirken 2 adet değersiz bodrum dairesinin verildiğini, yine müvekkillerinin 2.6 dubleks daire yerine 3 dubleks daire alarak zarara uğradıklarını, uğranılan zarar sözleşme ile doğacak menfaatten daha fazla olduğundan sözleşmedeki bu şartların geçersiz sayılması gerektiğini, tarafların imzalarını taşıyan 18.12.2012 tarihli belge ile odaların sözleşmede belirtilen ve taahhüt edilip konuşulan m² den küçük yapıldığını,

davacıların mağduriyet ve zararlarının karşılacağının davalılarca da taahhüt edildiğini, kira tazminatı ve cezai şartın ayrı ayrı maddelerde düzenlenmiş ve her iki tazminatın ayrı ayrı istenebileceği belirtilmiş olmasına rağmen yerel mahkemece cezai şart taleplerinin reddine karar verildiğini belirterek, davanın kısmen reddine ilişkin kısmın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, bilirkişi tarafından net alanın ölçülmediğini, taraflar arasında paylaşımın sözleşmedeki paylaşım oranına göre hesaplandığını, davacıların dairelerini daha küçük yapıp kendi dairelerine fazladan m2 eklemesi gibi bir durumda söz konusu olmadığını, bilirkişiler tarafından dairelerin fiili teslim tarihi ve buna yönelik kira tazminatının hatalı hesaplandığını, taraflar arasındaki anlaşmalar ile arsa sahiplerine kalacak bağımsız bölümler değiştirilmiş ise de davacılara toplamda isabet eden daire sayısının 16 olduğunu,

ancak bilirkişi raporunda 18 daire üzerinden hesaplama yapıldığını, dairelerin herhangi bir ihtirazi kayıt bulunmaksızın fiilen teslim alındığını, bu hususa ilişkin davacıların cezai şart taleplerinin reddi gerektiğini, dava konusu tüm bağımsız bölümlerin davacıların haksız eylemlerine rağmen ihtar tarihinden önce teslim edildiğini, asansörlerin işletme ruhsatının bulunduğunu, ayıplı bir durum olmadığını, teslim sürecinin davacı yandan kaynaklı sebeplerle uzadığına dair iddiaların incelenmediğini, eksik imalatların bulunmadığını, sözleşme dışındaki müvekkilince yapılan fazla imalatların bedelinin 6.000,00 TL olarak tespit edildiğini,

değer düşüklüğüne ilişkin itirazlarının değerlendirilmediğini, önceki kararda fazla imalat bedeli düşüldüğü halde kaldırma sonrası verilen ve temyize konu kararda yerel mahkemenin 6.000,00 TL'yi mahsup etmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

1.Davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden, Miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-b maddesi hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine göre davacılar vekilince sadece red edilen kısma dair temyiz isteminde bulunulmuş olup temyize konu edilen miktar 139.872,19 TL'dir. Bu miktar Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi olan 2023 itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL'nin altında kaldığından kesindir.

2.Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden, 2.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.2. Somut uyuşmazlıkta yerel mahkemece her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ile birlikte gecikme bedeline (kira alacağı) hükmedilmiş ise de; sözleşmede kararlaştırılan cezai şart borcun zamanında ifa edilmemesi halinde ödenmek üzere kararlaştırıldığından, TBK'nın 179/2. maddesi gereğince ifaya ekli ceza niteliğindedir. Borcun zamanında ifa edilmemesi nedeniyle bir ceza kararlaştırılmış ise temerrüt halinde bu cezanın ödenmesi gerekir. Ancak alacaklı bu cezayı aşan bir zarara uğradığını ve borçlunun da kusuru bulunduğunu ispat etmesi halinde TBK'nın 180/2. maddesi gereğince ayrıca bu zararı da isteyebilir.

Davaya konu olayda davalının temerrüte düşmekte kusurlu olduğu sabit olup, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre de rayiç kira bedellerinin kararlaştırılan cezai şartı aşması halinde davacı ayrıca cezai şartı aşan bu bedeli de talep edebilir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; cezai şart bedeli ile birlikte ancak cezai şartı aşan rayiç kira bedeline hükmetmekten ibaret olup bu husus gözardı edilerek cezai şart alacağı ile birlikte gecikme tazminatı olarak rayiç kira bedelinin tümüne hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Diğer yönden gecikme bedelinin sözleşmeye göre davacılara düşecek bağımsız bölüm sayısına göre belirlenmesi gerekirken bunu aşar şekilde tapu kayıtları dikkate alınarak (18 daire üzerinden) gecikme bedeline hükmedilmesi de hatalı olup, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacılar vekilinin temyiz dilekçesinin kararın miktar itibariyle kesin olması nedeniyle REDDİNE,

2.1. Maddesinde belirtilen nedenlerle davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2.2. Maddesinde belirtilen nedenlerle davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazının kabulü ile,

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde davacılar ile davalıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,