Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/6744 K.2023/6591

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının ... ilçesi, ... Mevkiinde kain 1875 parsel ile 180 ada 15 parsel sayılı taşınmazlarda 3/4 payla hissedar olduğunu, 23.09.2020 tarihinde ... tarafından dava konusu taşınmazlardaki hisselerin davalıya devredildiğini, yapılan bu devir ve temlik işlemlerinin yasanın öngördüğü biçimde gerçekleşmediğini, satış bedellerinin fazla gösterildiğini belirterek; davacının ön alım hakkını kullanmak istediğini, dava konusu taşınmazlarda davalı adına kayıtlı olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazlardaki payların bedelinin bir kısmı banka aracılığı ile bir kısmı da elden ödenmek suretiyle satın alındığını, açılan davanın kötü niyetli olduğunu ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ve davalı tanıklarının dinlendiği, tanık beyanları ve dosyada yer alan fen bilirkişisi raporuna göre dava konusu taşınmazda tarafların eylemli olarak kullandığı bir yerin olmadığı, dolayısıyla taşınmazda fiili taksimin mevcut olmadığı, eldeki davada hak düşürücü sürenin geçmediği, davacının kanun gereği payı öncelikle satın alma yetkisi bulunduğu, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli, harç ve masrafların davacı tarafından depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkeme kararının hukuka uygun olmadığını, davacının davasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, tapu devir tarihi ile depo tarihi arasında gayrimenkul fiyatlarının arttığı, satış bedelinin davalıya ödeneceği zamana kadar uzunca süre geçtiği, bedelin güncellenerek depo ettirilmesi gerektiğini, davalı aleyhine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davacının muvazaa iddiasında bulunduğu; ancak ispat edemediği, bu nedenle davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tarafların dava konusu taşınmazda paylı malik oldukları, taşınmazda fiili taksimin bulunmadığı, yerel Mahkeme gerekçesinin usul ve yasaya uygun olup verilen kararda herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı TMK'nın 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin bedelin güncellenmesine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; a. Ön alım ..., paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hâle gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca; "Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Anayasa'nın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35 inci maddesi ile bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasa'da, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

b. Somut olayda, 23.09.2020 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan ön alım davasında, davacı tarafça satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamından ibaret 255.000,00 TL’nin emanet para hesabına 23.11.2021 tarihinde yatırıldığı anlaşılmıştır.

Davalı vekili ise; dava konusu payların satın alındığı tarihten sonra kurdaki değişiklikler nedeniyle satış bedelinin değerinin azaldığını, bedelin güncellenerek depo ettirilmesi gerektiğini belirterek hükmü temyiz etmiştir.

Somut olayda, ön alım bedeli ön inceleme tarihi itibarıyla depo ettirilmemiş; satış tarihinden 1 yıl 2 ay sonra vadesiz emanet para hesabına yatırılmış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Mahkemece, tespit edilen ön alım bedelinin makul süre içerisinde davacı tarafa depo ettirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalı tarafı fakirleştirecek ve ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalı tarafın zararına olmamalıdır. Ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Bu durumda, Mahkemece yapılması gereken konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 255.000,00 TL'nin, ön inceleme tarihi olan 07.07.2021 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemasız) miktar çıkarılıp aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, davalı vekilinin bu hususa ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Yukarıda V.C.3.1 inci paragrafında açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

Yukarıda V.C.3.(2.a.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,