Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4800 K.2024/3798

Taraflar arasındaki yükleniciden (yap-satçı) haricen bağımsız bölüm satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; Kocaeli ili, ... ilçesi, ... Köyü, ... Mahallesi, 1333 parsel sayılı taşınmazdaki 3 numaralı bağımsız bölüm için müvekkilleri ile davalı arasında 26.09.2014 tarihli ve 71.500,00 TL artı KDV bedelli harici ön ödemeli konut sözleşmesi düzenlendiğini, ödemenin yapıldığını, bağımsız bölümün 17.01.2015 tarihinde teslim edildiğini ancak tapuda devrin yapılmadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının takyidatlardan âri şekilde iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, zamanaşımı bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde dava dışı ... Katılım Bankası A.Ş.'nin ipoteği bulunduğunu, ipotek kaldırıldıktan sonra devrin yapılacağını ve davanın ... A.Ş.'ye ihbarı gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmaz bedelinin tamamının davalıya ödendiği, taşınmazın tamamlanma oranının %100 olduğu, 17/01/2015 tarihinde davalı tarafça davacılara teslim edildiği, taşınmaza ilişkin su aboneliğinin de 2015 yılında başlatıldığı, taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması gerekmekle birlikte karşılıklı edimlerini yerine getirmek suretiyle sözleşmeyi ayakta tutma iradelerini ortaya koyabilecekleri, halihazırda taşınmazın tapu kaydındaki takyidatların kaldırılmış olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini, davacılar lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde ipoteği bulunan ... Katılım Bankası A.Ş.'ye davanın ihbar edilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile alıcı tüm borçlarını eda ettiğinden ve satıcı da bağımsız bölümü teslim ederek alıcı onu malik gibi kullandığından Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek sözleşmenin geçerli olduğu, takyidatlarla ilgili hüküm kurulmadığı, davanın ihbarında hukuki yarar bulunmadığı, taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınarak harç ve vekalet ücretine hükmedildiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenici aynı zamanda arsa maliki olan davalıdan bağımsız bölüm satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile.

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapsatçı konumunda inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97 nci maddesinde; "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" hükmü yer almaktadır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu ve alacaklı taraflarından birisinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse taraflar, edim ifalarını aynı anda yapmak zorundadır. Bu kanun maddesi doğrultusunda aynı anda ifa kavramı ortaya çıkmaktadır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,