Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2859 K.2025/4136

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde duruşmalı talebiyle temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davalı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; ...

Adapazarı Alışveriş Merkezi bünyesine dâhil ederek bir alışveriş caddesi oluşturmak, söz konusu alanda kiralama faaliyeti yapabilmek amacıyla davacı şirket ile davalı arasında 23.11.2015 tarihli Üst Hakkı Sözleşmesi ve 28.02.2020 tarihli Üst Hakkı Sözleşmesi Ek Protokolünün imzalandığını, davalının maliki olduğu Sakarya ili, ... ilçesi, 15 28... parselde yer alan arsa üzerinde davacı şirket lehine 20 yıl süreli üst irtifak hakkı tesis edildiğini, sözleşme gereğince ticari bir bina inşa edildiğini, ancak ekonomik sebeplerle taşınmazdan beklenen faydanın sağlanamadığını, sözleşme konusu yerde kiralamanın yapılamadığını, ....

Noterliğinin 20.07.2020 tarihli ve 2020/ ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşme feshedildiğini, taşınmaz üzerindeki yapının değeri dâhil olmak üzere her türlü dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile taşınmazın 05.08.2020 tarihinde davalı arsa malikine teslim edildiğini, emredici hüküm olan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 832. maddesi uyarınca davalı arsa maliki tarafından üst hakkı sahibine uygun bir bedelin ödenmesi gerektiğini,

bu maddenin taraflar arasındaki sözleşme hükümleriyle değiştirilemeyeceğini ileri sürerek üst irtifak hakkı sözleşmesinin süresinden önce sona ermesi nedeni ile davaya konu taşınmaz üzerine davacı şirket tarafından inşa edilen ve davalı tarafın mülkiyetine geçecek ticari yapının bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan tahsiline ve taşınmaz üzerine tesis edilmiş olan üst irtifak hakkı şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili 01.03.2023 tarihli dilekçe ile davadaki talebini 696.404,74 TL olarak belirlemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; süresinden önce devir isteminin 4721 sayılı Kanun'un 8 31... . maddeleri uyarınca malike tanınan bir hak olduğunu, sözleşme uyarınca davalı tarafından 2004 yılından bu yana işletilmekte olan otolastik satış ve tamir dükkanının yıkıldığını, davacı tarafından öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca uyarlama talep edilmesi gerekirken sözleşmenin feshi ve yapı bedelinin istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiğini, davacının basiretli bir tacir olduğunu ve sözleşmenin 16. maddesi bağlı olduğunu, bu nedenle yapı nedeni ile bedel talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, aksi hâlde yıkılan karkas binanın dava tarihi itibariyle değerinin ve mahrum kaldığı gelirin takas mahsubuna karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; üst hakkı sahibinin süresinden önce sözleşmeyi haklı sebeple sona erdirmesine dair yasada bir düzenlemenin bulunmadığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 16. maddesinde süresinden önce fesih hâlinde yapının bedelsiz olarak arsa sahibine bırakılacağının kararlaştırıldığı, her ne kadar davacı tarafından işlem temelinin çöktüğününden bahisle sözleşmenin süresinden önce sona erdiği belirtilmişse de, davacının tacir olduğu, basiretli tacirin ön görülmeyi aşacak seviyede olaylar yaşanmadığı, korona salgınının ve kapanmanın dava tarihinde sona ermiş olduğu,

işlem temelinin çöktüğünün ispatlanamadığı, böyle bir iddia varsa öncelikle uyarlama talep edilmesinin gerektiği, aksinin hakkın kötüye kullanımı olduğu gerekçeleriyle davacının terkin ve tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında düzenlenen üst hakkı sözleşmesinin 16. maddesinin emredici hukuk kurallarına aykırı olmadığı, somut olayda 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesindeki şartların da gerçekleşmediği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle; haklı gerekçelerle sözleşmenin feshedildiğini, ancak mahkemece davacının mali durumu hakkında bir inceleme yapılmadığını, 4721 sayılı Kanun'un 832. maddesinin emredici hüküm olduğunu, üst hakkının süresinden önce sona ermesi hâlinde yapı için arsa malikince uygun bir bedel ödenmesi gerektiğini, doktrinde de benzer görüşlerin mevcut olduğunu, sözleşmedeki düzenlemelerin emredici hükümlere aykırı olamayacağını, sözleşmedeki maddenin kesin hükümsüz olduğunu, inşa edilen yapıların bedelinin ödenmesi gerektiğini, aksi durumun sebepsiz zenginleşmeye neden olacağını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davacı lehine tesis edilen üst hakkına dayalı olarak yapılan yapı bedelinin tahsili ve üst hakkı şerhinin terkini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR