Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusu (B. No: 2014/12321)

I. BAŞVURUNUN KONUSU

1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi

çerçevesinde tapu kayıtlarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının;

yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal

edildiği iddialarına ilişkindir.

II. BAŞVURU SÜRECİ

2. Başvuru 18/7/2014 tarihinde

yapılmıştır.

3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön

incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.

4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm

tarafından yapılmasına karar verilmiştir.

5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve

esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.

6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına

(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş sunmamıştır.

III. OLAY VE OLGULAR

7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili

olaylar özetle şöyledir:

8. İstanbul ili Bakırköy ilçesi Şenlik Mahallesi'nde bulunan 292

ada 148 parsel sayılı 954 m2lik taşınmaz, tapuda G.N.Y.,

G.T.Y. ve V.O. adına kayıtlı iken bu kişiler ile yüklenici E.A. arasında

Bakırköy 2. Noterliğinde 26/11/1985 tarihinde arsa payı karşılığında inşaat

yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre arsanın malikleri 56/104 payın

yükleniciye satışını taahhüt etmişlerdir. Yüklenici ise bunun karşılığında

ikisi bodrum katında olmak üzere altı daireli bir binanın yapımını

üstlenmiştir. İnşaatın süresi temel ruhsatının alınmasından itibaren yirmi dört

ay olarak belirlenmiştir.

9. Taşınmazın üzerinde bir bodrum, bir zemin, iki normal ve bir

çekme katlı toplam yedi daireli bir bina inşa edilmiştir. Ancak bu bina için

proje, inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır.

10. Arsa malikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

kapsamında taahhüt ettikleri hisseleri tapuda devretmişler, bu kapsamda

başvuruculardan Faik Tari 16/104 oranındaki kat

irtifakı arsa payını 6/2/1992 tarihinde, başvurucu

Sultan Tari ise 32/104 oranındaki kat irtifakı arsa

payını 9/3/1998 tarihinde yine tapuda satın almışlardır.

11. Arsa malikleri, sözleşme kapsamında 56 payı devretmelerine

rağmen yüklenicinin sözleşmenin gereğini yerine getirmediği iddiasıyla

sözleşmenin feshi ve başvurucuların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ve

kendi adlarına tescil istemiyle 5/3/2009 tarihinde

Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmışlardır.

12. Mahkeme, dava konusu taşınmazla ilgili olarak başında hukuk,

inşaat ve harita-kadastro alanlarında uzman üç kişiden oluşturulan bilirkişi

heyetiyle birlikte keşif yapmıştır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen 10/10/2010 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, yüklenici

tarafından yapılan binanın iskân ruhsatının bulunmadığı ve binanın mevcut

durumunun sözleşmenin şartlarına uymadığı belirtilmiştir. Raporda, yüklenici

ile arsa malikleri arasında yapılan sözleşmeye göre inşaatın üç aylık ruhsat

alım süreci de eklendiğinde 26/2/1988 tarihine kadar

inşaat ruhsatı alınmış; plan ve projesine uygun olarak anahtar teslim şeklinde

bitirilmesi gerektiği hâlde yüklenicinin bu edimini yerine getirmediği tespit

edilmiştir. Raporda ayrıca başvurucu Sultan Tari'nin

payının değerinin 632.061,54 TL, Faik Tari'nin

payının değerinin ise 316.030,77 TL olduğu belirtilmiştir.

13. Mahkeme 21/4/2011 tarihli kararında

belirtilen raporu hükme esas alarak sonuca varmıştır. Kararın gerekçesinde,

yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine

getirmesi gerektiği, edimin ise binayı imal ve teslim olduğu açıklanmıştır.

Mahkeme, yüklenicinin edimi yerine getirmediği takdirde 22/4/1926

tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 358. maddesi uyarınca arsa

sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkının

doğduğunu belirtmiştir. Mahkeme somut olayda davaya konu binanın yapı kullanma

izin belgesi ve iskân ruhsatının bulunmadığını ve inşaatın sözleşme koşullarına

uygun olarak bitirilmediğini tespit etmiştir. Mahkemeye göre bu sebeplerle

yüklenici kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmemiştir. Kararda,

yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların ise henüz inşaat

hâlinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm almayı amaçladıkları,

arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığı, kat karşılığı bu payların verilmiş

olduğu belirtilmiştir. Yine Mahkemeye göre başvurucular, yüklenicinin edimini

yerine getirmemesi hâlinde kendilerine bırakılan arsa paylarında haklarının

doğmayacağını bilerek ve bu payların iptal edilebileceği riskini göze alarak

tapuyu devralmışlardır. Mahkeme sonuç olarak 22/11/2001

tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde öngörülen iyi

niyete ilişkin kuralın somut olayda uygulanamayacağını gözeterek davanın kabulü

gerektiği kanaatine varmıştır.

14. Başvurucuların temyiz istemleri, Yargıtay 15. Hukuk

Dairesinin 3/10/2012 tarihli ve E.2011/6160, K.2012/5968

sayılı ilamıyla reddedilerek hüküm onanmıştır. Başvurucuların karar düzeltme

istemleri de aynı Dairenin 22/5/2014 tarihli ilamıyla

reddedilmiştir.

15. Nihai karar, başvurucular vekiline 25/7/2014

tarihinde tebliğ edilmiş ise de başvurucular karardan 4/7/2014 tarihinde

haberdar olduklarını beyan etmişlerdir.

16. Başvurucular 18/7/2014 tarihinde

bireysel başvuruda bulunmuşlardır.

IV. İLGİLİ HUKUK

A. Ulusal Hukuk

1. Kanun Hükümleri

17. Olay ve karar tarihi itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı

mülga Kanun’un 106. maddesi şöyledir:

“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte

iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri

borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin

tayinini hakimden isteyebilir.

Bu mehil zarfında borç

ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek

hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini

derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep

veya akdi fesh edebilir.”

18. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:

"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine

lüzum yoktur.

1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin

tesirsiz olacağı anlaşılırsa

2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun

ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.

3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa

edilmek lazım geliyorsa."

19. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:

“İstisna, bir akittirki

onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş

sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam

eder.”

20. 818 sayılı mülga Kanun'un 358. maddesinin birinci fıkrası

şöyledir:

"Mütaahhit, işe

zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut

iş sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhür

bütün tahminlere nazaran mütaahhidin işi muayyen

zamanda bitirmesine imkan vermiyecek

derecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur

olmaksızın akdi feshedebilir."

21. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı

Türk Borçlar Kanunu’nun 647. maddesi şöyledir:

“22/4/1926 tarihli ve

818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır."

22. 6098 sayılı Kanun'un 648. maddesi şöyledir:

"Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde

yürürlüğe girer."

23. 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı

Türk Borçlar Kanununun Yürürlük ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 1. maddesi

şöyledir:

"Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği

tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup

olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken

gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar

Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak

gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine

tabidir."

2. Yargıtay İçtihatları

24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016

tarihli ve E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları

şöyledir:

"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım

Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve

eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.

Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı

karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından

sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa

malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini

yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa

sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi

nitelikte eseri ifade eder.

İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana

borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme

borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde

uygun surette ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin

iyi surette ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi

sadakat ve özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar,

genel ihbar yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim

borcuna bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri,

Adalet Yayınevi, Ankara 2009, s.99).

Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu

tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,

“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli

edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret

(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu

tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca

ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün

bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine

getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan

arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve

inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede

onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans

temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan

ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname

verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.

Her iki tarafa borç

yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada

bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan

edimini ifa etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar

Hukuk Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre Hazırlanmış; Genişletilmiş 15.

Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu husus BK'nun 81. maddesinde

"Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse,

akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz

olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak

lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun

97. maddesinde de hükme bağlanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri

de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası

yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem

taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına

giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha

sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka

deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa

malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.

Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik

şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin

inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede

inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.

Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri

kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.

Tam burada konuyu aydınlatması bakımından

borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.

Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun

direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.

Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve

uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.

Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla

birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer

bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.

Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk

şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin

ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.

Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da

“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale

gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet

alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade

eder.

BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı

ile mütemerrit olur.” denilmektedir.

Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da

aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.

Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda

sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun

kusuru temerrüt için şart değildir.

Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen

sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka

bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi

borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),

edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.

Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra

tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve

zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,

şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine

getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)

ilkesi denilmektedir.

Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen

sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları

bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde

genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere

özgü, özel hükümler getirilmiştir.

BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç

yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı

seçimlik hak tanındığı görülmektedir.

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı

tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi

ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını

isteme hakkı olarak sayılabilir.

....

Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da

ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden

biri kullanılabilir.

Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz

konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden

birini kullanabilir.

Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre

verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen

ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak

saptanması halleri olarak sayılabilir."

25. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2014

tarihli ve E.2013/8737, K.2014/2416 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Dava, davacı ile davalı şirket arasında

düzenlenen tarihsiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapudan

devri yapılan taşınmazın tapusunun iptali ve tescili istemine ilişkindir. Adi

yazılı sözleşme gereğince davacı, dava konusu taşınmazı ...

tarihinde davalı şirkete devretmiş, davalı şirket de ...

tarihinde diğer davalıya satmıştır. Davalı şirketin

geçen sürede sözleşmenin ifasına başlamaması nedeniyle davacı arsa sahibi

mahkemece fesihte haklı bulunmuş, davalılar arasındaki devrin de muvazaalı

olduğu kabul edilerek tapu iptal ve tescile karar verilmiştir. Davacı fesihte

haklı olduğundan, sözleşme gereği tapudan devrettiği taşınmazın tapusunu gerek

yükleniciden ve gerekse yükleniciden devralan 3.kişiden talep edebilecektir.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi, kendisine tapuda devri yapılan

hissenin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüme bağlı olduğunun bilincinde

olup, gerek yüklenicinin gerekse ondan bağımsız bölüm alan kişilerin hak sahibi

olabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine

getirmesi şarttır. Dolayısiyle somut olayda, TMK'nın 1023. maddesinin uygulama yeri yoktur. Bu nedenle

davanın kablüne karar verilmesi gerekirken, ayrıca

davalılar arasındaki devrin muvazaalı olup olmadığının tartışılması doğru

değilse de sonucu itibariyle doğru olan hükmün HUMK'nın

438/son maddesi gereğince değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir."

26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007

tarihli ve E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:

"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,

yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici

tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması

amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde

üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi

olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü

yerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat

seviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,

sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat

ipoteklerinin satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak

bahşetmez. Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü

kişiler, inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarını

bilmeleri gerekir."

27. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2016

tarihli ve E.2014/10445, K.2016/2017 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"Dava, arsa payı karşılığı inşaat

sözleşmesinin ileriye etkili feshi ve tasfiyesi istemine ilişkindir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da

tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme

ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun

halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili

feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki

malvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış

gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek

gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki

durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda

taraf iradelerininuyuşmamasıhalindemahkemeceileriyeetkilifeshin

koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili

sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin

doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği

fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin

geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından

taraflarkarşılıklıolarakbirbirlerineverdiklerinisebepsizzenginleşmehükümlerincegeri

alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa

payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât

gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa

sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle

yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların

ödenmesini de ister...."

28. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13/5/2010

tarihli ve E.2010/4902, K.2010/5603 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir:

"Arsa payı karşılığı inşaat yapım

sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici inşaat yapımı sebebi ile

kazanacağı kişisel hakkını arsa sahibinden doğrudan isteyebileceği gibi bu

hakkı işin mahiyetinden aksi anlaşılmadıkça veya sözleşmeyle yasaklanmadıkça

Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere devredebilir.

Gerek yüklenici veya yüklenicininkazandığıkişiselhaktemlikedilmişseüçüncükişi

şahsi hakkın sonuçlarından yararlanabilmek için arsa sahiplerine karşı

öncelikli edimi olan inşaat yapım işini yerine getirmelidir. Zira,

Borçlar Kanununun 81. maddesine göre öncelikli edim yerine getirilmemişse arsa

sahiplerinin karşı edimi olan arsa payının devri onlardan istenemez. Kaldı ki

arsa sahipleri temlik işleminden haberdar olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.

maddesinden yararlanarak yükleniciye karşı ileri sürebilecekleri def’i ve

itirazları temellük eden kişiye karşı da ileri sürer hale gelir.

Bu genel anlatımlardan sonra somut olaya

gelince;

Davalılar arasındaki ...

tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ....

tarihinde feshedildiği ve feshin geriye etkili

yapıldığı görülmektedir. Gerçekten, fesih sonuçlarını ileriye etkili

yapılmamışsa kural olarak geriye etkili meydana getirir. Geriye etkili fesihte

taraflar sözleşme hiç yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal

varlığı durumuna geleceklerinden ne yüklenici ne de onun temlik işleminde

bulunduğu üçüncü kişi feshedilen sözleşmeye dayanarak bir bakıma sözleşmenin

bedeli olan arsa payının devrini arsa sahiplerinden talep edemez. Bu gibi

durumlarda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak arsa sahiplerinin

malvarlıklarında yaratılan artı değerlerin para olarak iadesi

istenebilir."

B. Uluslararası Hukuk

29. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine (AİHM) göre Avrupa İnsan

Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) Ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesinin temel

amacı, devlet tarafından mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelere karşı

kişinin korunmasını sağlamaktır. Bununla birlikte Sözleşme'nin 1. maddesi

uyarınca taraf her devlet, "kendi yetki

alanı içinde bulunan herkesin, Sözleşme'de tanımlanan

hakları ve özgürlüklerden yararlanmalarını sağlama" yükümlülüğü

altındadır. Bu genel nitelikli görevin yerine getirilmesi, Sözleşme ile güvence

altına alınan hakların etkili bir biçimde uygulanmasını sağlamak için bazı

pozitif yükümlülükler ortaya koymaktadır (Ališić ve diğerleri/Bosna Hersek, Hırvatistan, Sırbistan,

Slovenya ve Makedonya Cumhuriyeti [BD], B. No: 60642/08, 16/7/2014, § 100; Sovtransavto Holding/Ukrayna, B. No: 48553/99,

25/7/2002, § 96).

30. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.lu

Protokol'ün 1. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının da bazı

pozitif yükümlülükler içerdiğini kabul etmektedir. AİHM'e

göre mülkiyet hakkının gerçekten etkili bir biçimde korunabilmesi, devletin

müdahale etmeme görevi yanında ayrıca bazı pozitif tedbirler almasını da

gerektirmektedir (Öneryıldız/Türkiye [BD], B. No: 48939/99, 30/11/2004, § 134; Broniowski/Polonya [BD], B. No: 31443/96, 22/6/2004,

§ 143).

31. AİHM, Sözleşme'ye Ek 1 No.lu

Protokol'ün 1. maddesinin devletin doğrudan müdahalesinin söz konusu olmadığı,

özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar yönünden de -belirli durumlarda- mülkiyet

hakkının korunması için gerekli tedbirleri alma yükümlülüğünü içerdiğini kabul

etmektedir. Devletin pozitif yükümlülükleri çerçevesinde -özel kişiler arası

mülkiyet ilişkileri bakımından olsa bile- kişilerin mülkiyet haklarına

yapılacak keyfî müdahalelere karşı hukuksal bir koruma sağlaması gerekmektedir.

Bu bağlamda devlet, özellikle tarafların mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar

yönünden usule ilişkin gerekli güvenceleri sunan etkin bir yargısal mekanizma

oluşturma yükümlülüğü altındadır. Bu çerçevede oluşturulan yargı yollarında

ulusal mahkemeler de iç hukukta yer alan ilgili kanunlar ışığında makul ve adil

bir biçimde mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek durumundadır. Mahkeme, bu

gerekliliğin sağlanıp sağlanmadığını değerlendirirken uygulanan usulün bütününü

incelemektedir (Sovtransavto Holding/Ukrayna, § 96; Fuklev/Ukrayna, B. No: 71186/01, 7/6/2005, §§ 90, 91; Kotov/Rusya [BD], B. No: 54522/00, 3/4/2012, § 112; Anheuser-Busch Inc./Portekiz [BD],

B. No: 73049/01, 11/1/2007, §§ 82-87; Capital Bank AD/Bulgaristan, B. No: 49429/99, 24/11/2005, § 134).

32. Bununla birlikte AİHM, iç hukukun yorumlanması ve

uygulanması konusundaki görevinin sınırlı olduğunu, ulusal mahkemelerin hukuk

kurallarının yorumlanması bakımından sahip oldukları takdir hakkına açık bir keyfîlik veya bariz bir takdir hatası olmadıkça

karışamayacağını belirtmektedir (Anheuser‑Busch

Inc./Portekiz, § 83).

V. İNCELEME VE GEREKÇE

33. Mahkemenin 20/7/2017 tarihinde

yapmış olduğu toplantıda başvuru incelenip gereği düşünüldü:

A. Mülkiyet Hakkının

İhlal Edildiğine İlişkin İddia

1. Başvurucuların

İddiaları

34. Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedeli

mukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptal

edildiğinden yakınmaktadırlar. Başvurucular, uzun bir süre boyunca malik

oldukları arsa paylarının mülkiyetini, kendi kusurları olmadığı hâlde

kaybettiklerini belirtmişlerdir. Başvuruculara göre, kendilerinin bu sözleşme

bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmalarına rağmen arsa

sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla mülkleri elinden

alınmıştır. Başvurucular sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

kapsamında açılan davada mahkeme kararıyla arsa paylarının iptal edilmesi

nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri

sürmüşlerdir.

2. Değerlendirme

35. Anayasa’nın 35. maddesi şöyledir:

“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla

sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına

aykırı olamaz.”

36. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:

“Devletin temel amaç ve görevleri, …

Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve

mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti

ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve

sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için

gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”

37. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan

hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini

kendisi takdir eder (Tahir Canan,

B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucular

mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddiaları yanında adil yargılanma haklarının

da ihlal edildiğini ileri sürmektedirler. Ancak başvurucuların temel iddiası,

uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle

mülkiyet haklarının ihlal edildiğine ilişkindir. Dolayısıyla başvurucuların

makul sürede yargılanma hakkı dışındaki bütün iddialarının mülkiyet hakkı

kapsamında incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

38. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı

Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 48.

maddesinin (2) numaralı fıkrasında açıkça dayanaktan yoksun başvuruların

Anayasa Mahkemesince kabul edilemezliğine karar verilebileceği belirtilmiştir.

Bu bağlamda başvurucunun ihlal iddialarını kanıtlayamadığı, temel haklara

yönelik bir müdahalenin olmadığı veya müdahalenin meşru olduğu açık olan

başvurular ile karmaşık veya zorlama şikâyetlerden ibaret başvurular açıkça

dayanaktan yoksun kabul edilebilir (Hikmet Balabanoğlu, B. No: 2012/1334, 17/9/2013, § 24).

39. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal

edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak

zorundadır (Cemile Ünlü, B. No:

2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda

başvurucuların uyuşmazlık konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım

sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen inşa edilecek yapıdaki altı adet

bağımsız bölümüne ilişkin arsa paylarını tapuda satın aldıkları görülmektedir.

Yargıtay, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin

malik olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm

yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 25).

Bununla birlikte Anayasa ve Sözleşme’nin ortak koruma alanındaki mülkiyet

hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen mülkiyet hakkı

kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu alanlarda kabul edilen

mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı içtihatlarından bağımsız olarak

özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin

Remzi Polge, B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda uyuşmazlık konusu taşınmazdaki

ilgili arsa payları, tapuda başvurucular adlarına tescil edilmiştir. Ancak yine

Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım

sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmemesi nedeniyle arsa malikinin geri

alma hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal

edilmeden önce taşınmazdaki arsa paylarının başvurucular adına tapuda kayıtlı

olduğu ve ayrıca başvurucuların bu arsa paylarını tapuda satın alırken

karşılığında parasal bir değer de ödedikleri dikkate alındığında Anayasa'nın

35. maddesi bağlamında başvurucuların korunması gereken ekonomik bir

menfaatlerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

40. Başvuru konusu olayda başvurucuların mülkiyet haklarına

yönelik olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp

özel kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda,

devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme

yapılması gerekmektedir.

a. Genel

İlkeler

41. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarak

bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak

ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizması

olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel

kişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete

atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru

konusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle

kalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar

yönünden de incelenebilir (Türkiye Emekliler

Derneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, §

34).

42. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayan

Anayasa’nın 5. maddesi kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan engelleri

kaldırmayı ve insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli

şartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.

Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetlerin

gerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.

Anayasa’nın pek çok maddesinde düzenlemeye konu hakkın korunması ve

gerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsedilmektedir (Türkiye Emekliler Derneği, § 38).

43. Bireylerin Anayasa ve Sözleşme'nin ortak koruma alanında

bulunan temel haklara özel hukuk kişileri tarafından yapılan müdahaleler sonucu

bireylerin haklarının zarar gördüğü kimi durumlarda devlete atfedilebilecek

sorumluluklar bulunabilir. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerin

mülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılan

müdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talep

edebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışan

hakları arasında tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel hakların korunması

gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas ederek adalet

ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen görevi yerine

getirmiş olacaktır (Türkiye Emekliler

Derneği, § 39).

44. Anayasa'nın 35. maddesinde bir temel hak olarak güvence

altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde

korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın 5. ve 35.

maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif

yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel

kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının

korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (Eyyüp Boynukara, B.

No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).

45. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan

müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren

etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve

kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan

uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme

sorumluluklarını da içermektedir.

b. İlkelerin

Olaya Uygulanması

46. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının

bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, taşınmazın malikleri ile yüklenici

arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde

başvuruculara devredilmiştir. Bu sözleşme ile taşınmazın malikleri taşınmazda

inşa edilecek bazı bağımsız bölümleri ve arsa paylarını yükleniciye devretme;

yüklenici ise bu taşınmaz üzerinde sözleşmede belirtilen koşullarda bir yapı

inşa etme yükümlülüğü altına girmiştir. Yüklenici tarafından henüz yapı

tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda satılmıştır.

Ancak arsa sahipleri tarafından açılan davada Mahkemenin de uzman bilirkişi

raporlarına dayalı olarak tespit ettiği üzere arsa üzerindeki yapı, sözleşmede

istenilen koşullara uygun olarak ve süresinde tamamlanamamıştır. Buna göre

sözleşmede öngörülen süre de geçmiş olmasına rağmen inşa edilen yapının iskân

ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi dahi bulunmamaktadır. Bunun üzerine

sözleşme koşullarının yerine getirilemediğini belirten taşınmazın malikleri, sözleşmenin

feshi ile tapu iptali ve tescil istemleriyle yüklenici ve yükleniciden arsa

paylarını satın alan başvuruculara karşı dava açmışlardır. Yapılan yargılama

neticesinde Mahkeme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında

yüklenicinin temel edimi olan yapıyı sözleşmeye uygun olarak inşa

ettiremediğini tespit ederek yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi fesh etmiştir. Mahkeme ayrıca bu karar ile sözleşmenin

feshini gerekçe göstererek başvurucuların tapularının iptaline ve bu payların

da arsa malikleri adlarına tapuya tesciline karar vermiştir (bkz. § 14).

Başvurucular, kararı temyiz etmişler ancak hüküm Yargıtayca

onanmış ve başvurucuların karar düzeltme talepleri de Yargıtayca

reddedilerek hüküm kesinleşmiştir (bkz. § 15).

47. Başvuru konusu olayda tarafların birbirleriyle çatışan

menfaatleri bulunmaktadır. Buna göre bir taraftan maliki oldukları taşınmazda

bina inşa edilmesi kaydıyla bu taşınmazdaki arsa paylarını devreden arsa

sahipleri, diğer taraftan da aynı sözleşme gereği yükleniciye düşen bu arsa

paylarını devralan başvurucuların hakları söz konusudur. Diğer bir deyişle

başvurucuların yükleniciye düşen arsa paylarını tapuda satın almakla mülkiyet

hakları mevcut olmakla birlikte bu payları inşaat yapılması kaydıyla devreden

arsa sahiplerinin de mülkiyet hakları bulunmaktadır. Dolayısıyla her iki

tarafın da mülkiyet hakkını gözetmekle yükümlü bulunan devletin, maddi ve usule

ilişkin pozitif yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği dikkate alınarak

sonuca varılmalıdır.

48. Bu bağlamda ilk olarak başvurucuların tapu kayıtlarının

iptalinin belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanuna dayalı olup

olmadığı irdelenmelidir. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat

yapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan

ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna

göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti

kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini

üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm

mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vadettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım

sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme

ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna

karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen

esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli

edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin

ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın (eşya) olarak

ödenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa

borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi

itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı mülga Kanun'un 106-108. maddelerinin

(6098 sayılı Kanun'un 123-125. maddelerine karşılık gelmektedir.)

uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan Yargıtay içtihatlarında,

yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla

satabileceği ve yükleniciden arsa payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin

halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§ 24-28).

49. Bu açıklamalar ışığında somut olay

incelendiğinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım

sözleşmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19.

maddesinde (6098 sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü

çerçevesinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da

düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve

uygulanma koşullarının Yargıtayın istikrar kazanmış

içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir. Derece mahkemelerince de mülkiyet

hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin

olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte

olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği

ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.

50. İkinci olarak başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan

müdahaleye etkin bir biçimde itiraz edebilme, savunma ve iddialarını yetkili

makamlar önünde ortaya koyabilme olanağının tanınıp tanınmadığı incelenmelidir.

Anayasa'nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının gerçekten etkin bir biçimde

korunabilmesi için devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında usule ilişkin bu

güvencelerin sağlanması zorunludur. Başvuru konusu olayda ise başvurucuların

usule ilişkin bu güvencelerin sağlanmadığına yönelik açık bir iddiaları bulunmamaktadır.

Nitekim başvurucular uyuşmazlığa konu yargılamada kendilerini vekil ile temsil

ettirmişler ve duruşmalı olarak görülen yargılama sırasında davalı sıfatıyla

mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup delillerini

sunabilmişlerdir.

51. Son olarak ise arsa sahiplerince iade hakkının kullanılması

nedeniyle başvurucuların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler

sağlayacak hukuksal mekanizmaların oluşturulup oluşturulmadığı incelenmelidir.

52. Buna göre somut olayda tapu kayıtlarının iptalinin arsa

sahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Özel

kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı bu gibi durumlarda bunlardan hangisine

üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir

yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca

dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol

açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine

bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi pozitif

yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve

taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde

dengelenip dengelenmediği değerlendirilmelidir.

53. Derece mahkemelerinin tespit ettiği üzere başvurucular,

uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yükleniciye düşen bağımsız

bölümlere ait arsa paylarını satın almışlardır. Dolayısıyla başvurucular,

yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında

düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak

görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl

edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durum

nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüt

hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derece

mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmenin

feshine ve tapunun iptaline karar vermişlerdir. Derece mahkemelerine göre

başvurucular satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa

edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını bilebilecek

durumdadırlar. Başka bir deyişle inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız

bölümlerini satın alan başvurucuların inşaatın tamamlanamaması durumunda

yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi gerektiği

kabul edilmektedir. Gerçekten de başvurucuların inşa edilecek bağımsız

bölümlere ait arsa paylarını satın aldıkları tapu kaydından açıkça

anlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arsa paylarını satın alan başvurucular,

yüklenicinin halefi olduklarından taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa

payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına da

sahip olmuşlar ancak yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de

sorumlu tutulmuşlardır.

54. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde

yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin

menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfet

yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini

dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye

tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru

konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı

dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır.

Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi

kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri

çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir

(bkz. §§ 24-28).

55. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı

inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif

yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir

ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal

içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu

yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının

korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin

biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve

gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı

sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına

ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç

olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını

satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin

gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesi

suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin

olmadığının açık olduğu anlaşılmıştır.

56. Açıklanan nedenlerle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine

ilişkin iddia yönünden başvurunun diğer kabul edilebilirlik koşulları yönünden

incelenmeksizin açıkça dayanaktan yoksun

olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.

Osman Alifeyyaz PAKSÜT ve Celal Mümtaz

AKINCI bu görüşe katılmamışlardır.

B. Makul Sürede

Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia

57. Başvurucular, makul sürede yargılanma hakkının ihlal

edildiğini ileri sürmüşlerdir.

1. Kabul Edilebilirlik

Yönünden

58. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine

karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makul

sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir

olduğuna karar verilmesi gerekir.

2. Esas Yönünden

59. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin

yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın

ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icra

aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam

eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının

ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır(Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13, 2/7/2013, §§ 50, 52).

60. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin

yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın

karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama

sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki

menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).

61. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda

verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 5 yıl 2 aylık

yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.

62. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence

altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi

gerekir.

C. 6216 Sayılı Kanun'un

50. Maddesi Yönünden

63. 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrası

şöyledir:

“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının

ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi

hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere

hükmedilir…”

64. Başvurucular, yeniden yargılama ve maddi tazminat talebinde

bulunmuşlardır.

65. Başvuruda, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği

sonucuna varılmıştır.

66. Başvurucular, manevi tazminat talebinde bulunmamışlardır.

Başvurucuların maddi tazminat istemleri ise mülkiyet hakkına ilişkin olup

mülkiyet hakkının ihlali iddiası yönünden açıkça dayanaktan yoksun olması

nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verildiğinden başvurucuların tazminat

taleplerinin reddine karar verilmesi gerekir.

67. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800

TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin

başvuruculara müşterek olarak ödenmesine karar verilmesi gerekir.

C. Başvurucuların maddi tazminat taleplerinin REDDİNE

OYBİRLİĞİYLE,

D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam

2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCULARA MÜŞTEREKEN ÖDENMESİNE

OYBİRLİĞİYLE,

E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucuların Maliye

Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede

gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar

geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA OYBİRLİĞİYLE,

F. Kararın bir örneğinin bilgi edinilmesi yönünden Bakırköy 3.

Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2009/358, K.2011/180) GÖNDERİLMESİNE OYBİRLİĞİYLE,

G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE

OYBİRLİĞİYLE 20/7/2017tarihinde karar verildi.

KARŞIOY GEREKÇESİ

1. İstanbul İli, Bakırköy İlçesinde bulunan 954 m2 arsanın

malikleri tarafından 1885 yılında müteahhit ile kat

karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve 7 daireli bina inşaatı tamamlanmış,

ancak, sözleşme gereklerine uyulmaksızın projesiz olarak yapılan binaya yapı

kullanım izni alınamamıştır. Bina bu şekilde yıllarca kullanılmaya devam

edilmiştir.

2. Arsa sahipleri sözleşme gereği taahhüt ettikleri hisseleri

zamanında müteahhide tapuda devretmişler; müteahhit de

üçüncü kişilere devretmiştir.

3. Başvurucular, bu üçüncü kişilerden arsa paylarını 1992

(başvurucu Faik TARİ) ve 1998 (başvurucu Sultan TARİ) tapuda satın almışlardır.

4. Arsa sahipleri müteahhitle kat

karşılığı inşaat sözleşmesi yapmalarından 24 yıl sonra, 5.3.2009 tarihinde

Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtıkları davada, sözleşmenin gereği gibi

yerine getirilmediğinden bahisle, sözleşmenin feshini, tapu kayıtlarının

iptalini ve başvurucular adına tapuda kayıtlı hisselerin kendi adlarına

tescilini talep etmişlerdir.

5. Derece mahkemelerinde yapılan yargılama sonucunda arsa

sahipleri lehine hüküm kesinleşmiştir. Başvurucuların yargılama safahatında

yaptıkları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyi niyet

kuralının uygulanması talepleri kabul görmemiştir.

6. Her ne kadar yine Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde bir

ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken

üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı öngörülmüş ise de, inşaat

sözleşmesinin yapımından ve binanın fiilen kullanıma başlanmasından yıllar

sonra başvurucuların, tescilin yolsuz yapılıp yapılmadığını bilmesi gerektiği

söylenemez. Bu nedenle arsa sahipleri ile başvurucuların çatışan menfaatlerinin

hangi tarafın daha fazla iyi niyetli olduğuna bakılarak çözüme kavuşturulması

gerekir.

7. Arsa sahiplerinin, binanın projesi

bulunmadığını ve dolayısıyla yapı kullanım izni alamayacak durumda olduğunu

bilmelerine rağmen müteahhide hisse devretmeleri, müteahhidin de başkalarına

hisse satışı yaptığını tapu kayıtlarıyla ve fiilen bilmeleri, buna rağmen 24

yıl boyunca hiçbir yasal girişimde bulunmamaları, bina ekonomik ömrünü

doldurmaya başladığı ve arsa olarak daha fazla kıymet kazandığı bir dönemde

daha önce devredilmiş hisselerin adlarına tescili istemiyle dava açmaları, iyi

niyetli olmadıklarını göstermektedir.

8. Medeni Kanun’un 2. maddesinde

“Herkes,

haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına

uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk

düzeni korumaz”.

denilmiştir.

Bu noktada, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundaki iyi niyet

ilkesinin, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisindeki “sırf gayrı ızrar eden suiistimal” kavramından farklı

olduğu, diğer bir ifadeyle, arsa sahiplerinin başkasına zarar vermek değil

kazanç sağlamak amacıyla da olsa iyi niyetli olmadıkları müddetçe, mevzuat ve

Yargıtay içtihatlarındaki lehe hususlardan yararlanamayacakları

belirtilmelidir.

9. Öte yandan başvurucuların, uğradıkları zarardan dolayı

taleplerini, hak kazanmadığı halde devraldığı kabul edilen arsa hisselerini

tapuda kendilerine satan müteahhide yöneltmeleri halinde de Borçlar hukukunun

zamanaşımına ilişkin hükümleri karşısında başarı şansları şüphelidir.

Açıklanan nedenlerle başvurucuların mülkiyet haklarının İHLAL

EDİLDİĞİNE karar verilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Başkan

:

Engin YILDIRIM

Üyeler

:

Osman Alifeyyaz

PAKSÜT

Recep KÖMÜRCÜ Celal Mümtaz AKINCI Recai AKYEL Raportör : Özgür DUMAN Başvurucular : 1. Faik TARİ 2. Sultan TARİ Vekili : Av. Niyazi ÇEM Üye Osman Alifeyyaz PAKSÜT Üye Celal Mümtaz AKINCI