Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/98 K.2024/408

TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ ANKARA 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ KARARIDIR

ESAS NO

2023/98 Esas

KARAR NO : 2024/408

...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil/Alacak

DAVA TARİHİ : 10/12/2020

KARAR TARİHİ : 30/05/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil/Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili ... açılan dava dilekçesinde özetle. 15.05.2004 tarihinde davacı ile dava dışı ... arasında inşaat yapımı ve taahhüt sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre ... yev nolu arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vadi sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre ...ait olacağının dava dışı ....

Ltd.Şti'nin 30.09.2008 tarihinde davalı ile imzalamış olduğu 07.12.2004 tarihli sözleşmedeki alacaklarını davacı kooperatifi devrettiğini, inşaatın ...%55 seviyesine geldiğinde yüklenici dava dışı ....

Ltd.Şti'nin iflas ettiğini, davalının 07.12.2004 tarihli sözleşmeyi 03.02.2009 tarihli ihtarname ile tek taraflı feshettiğini, bu sözleşme türünün tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılmasının mümkün olmadığını, 07.12.2004 tarihli sözleşme feshedilmemiş olduğundan davalının sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerinin devam ettiğini, yüklenici ....

Ltd.Şti haklarını davacıya devrettiğinden davacının sözleşmeden doğan alacağı 68 adet daireyi talep edebileceği davacının davalıya inşaatı tamamlamak istediğini iletmiş ise de davalının sözleşme imzalamaya yanaşmadığı gibi davacının inşaatı tamamlamasına muvafakat etmediğini, davalının 02.06.2010 tarihinde aynı inşaatın tamamlaması için dava dışı yüklenici... arasında bina yapımı karşılığı satış vadi sözleşmesi imzaladığını, dava dışı ....

Ltd.Şti inşaatların belirli seviyelerini tamamladığını, fakat iç kısımlarında eksiklikler kaldığını, 01.05.2009 tarihinde yapılan inşaatın iç imalatlarının davacı tarafından tamamlanacağına ilişkin davalı ile davacı arasında bir tutanak imzalandığını, bu tutanakta sözleşmenin ayrıca yapılacağı yazılmış olsa da ayrı bir sözleşme bulunmadığını, kaldı ki iç imalatları davacı tamamlamak istese de davalının tamamlattırmayıp dava dışı ...

Ltd.Şti ile imzaladığı sözleşme ile davacı kooperatifi devre dışı bıraktığını, davalı ile dava dışı... arasında imzalanan 02.06.2010 tarihli sözleşmenin 6b maddesi incelendiğinde B blokun A ve C blok seviyesine getirildiğinde arsa sahibinin yükleniciye veya yüklenicinin yazılı olarak bildireceği ... noterden vermiş olduğu yazılı muvafakat üzerine yapılmıştır denildiğini, ancak davacının böyle bir muvafakatinin bulunmadığını, davacı kooperatife herhangi bir dairede verilmediğini, ....

Ltd.Şti'nin alacaklarını davacıya temlik etmesi sonucu davacının 68 adet daire alması gerekirken bu dairelerin davacıya verilmediğini belirterek 68 adet tapu kaydının iptal ile davacı adına tesciline bu mümkün olmaz ise dairelerin raiç bedelinin belirlenmesinden sonra taleplerini artırmak üzere şimdilik 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle. Davanın zamanaşımına uğradığını, davalı ile davacı taraf arasında bir hukuki ilişki bulunmadığını, davalının davacıya karşı bir taahhüdü ve sorumluluğu bulunmadığını, temlik sözleşmesi olduğu iddia edilen sözleşmede .... Ltd.Şti'nin kaşesi bulunmadığını, ....

Ltd.Şti tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediklerinden sözleşmenin feshedildiğini, 02.06.2010 tarihinde ... şirketleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının 28.05.2010 tarihli taahhütname ile yeni sözleşme imzalanmasına muvafakat verdiklerini, ayrıca ... yev nolu ihtarname ile davalı kooperatifi ibra ettiğini, ....

Ltd.Şti'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden bu şirketle olan sözleşmenin feshedildiğini, yeni yüklenici ile davacı arasında yapılan bir temlikin söz konusu olmadığını, davalının davacıya karşı bir sorumluluğu bulunmadığını, davacının davalı kooperatifi ibra ettiğini, 02.06.2010 tarihli sözleşmenin 6/b maddesine göre davalı tarafından yükleniciye ve onun talimatı ile ilgili 3. kişilere tapuda devir yapıldığını, davacının sözleşmeye taraf olmadığını, düzeltme beyanı (ek sözleşmenin) 9. maddesine göre davalının yüklenici dışında kimseye karşı bir sorumluluğu bulunmadığını,

mevcut durum itibariyle iskan ve diğer eksiklikler için ayrılan 1 daire dışında devri yapılacak bir daire kalmadığını, sözleşme uyarınca yüklenicinin edimlerinin yerine getirilmediğini, iskanın henüz alınmamış olmadığını, düzeltme beyanı (ek sözleşmenin) 8. maddesine göre cezai şart tutarlarının ödenmediğini, davanın kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

... parselde kayıtlı tüm bağımsız bölümlerin aktif, pasif takyidatlı tapu kayıtları ve resmi senet örnekleri temin edilmiş, ...Dairesi cevabi yazıları dosya kapsamına alınmıştır. Dava dilekçesinde dayanılan daire karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmadığı anlaşılmakla dava yanın zamanaşımı def'i yerinde görülmemiştir.

Tüm dosya kapsamı ve dava konusu edilen taşınmazlar üzerinde keşfen inceleme yapılmasına karar verilmiş, yapılan inceleme sonucu inşaat mühendisi, nitelikli hesap uzmanı ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler tarafından düzenlenen raporda özetle; "...” vasıflı taşınmazların bulunduğu, taşınmazların tamamlanıp kullanımda olduğu, Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İSKAN) alınmadığı, semt, mevki, ulaşım ve altyapı durumu, genel ekonomik koşullar, civardaki yapılaşma, imar durumu, kullanım alan ve fonksiyonları, konumu, yapısal özellik ve nitelikleri, çevre koşulları, belediye hizmetlerinden yararlanması,

yörede oluşan rayiç ve emsaller ile satış bedeline etki eden diğer unsurlar da dikkate alındığında, dava tarihinde (09/12/2020) yeni bir alıcıya verilebilecek satış bedellerinin tabloda hesap ve kanaat edildiği, davacı kooperatif ile dava dışı .... arasında imzalanan temliknamenin içerik olarak geçerli olduğu, bu temliğin davalı tarafından da benimsendiği, bu hususun davalı ... ile dava dışı .... arasında imzalanmış bulunan 02/06/2010 tarihli sözleşmeden anlaşıldığı,

bu nedenle de takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere inşaatın keşif tarihi itibari ile tamamlandığı da dikkate alınarak davacının temlike konu 68 adet dairenin devrini ya da bedelini talep edebileceği" ifade edilmiştir.

Dava konusu edilen 68 adet bağımsız bölüme ilişkin dava tarihi itibariye raiç değerleri üzerinden eksik peşin harcı ikmali yönünde verilen süre üzerine davacı vekili tarafından harç ikmali yapılmıştır.

Dosyanın tetkikinde 07.12.2004 tarihinde... yevmiye numarası ile davalı kooperatif ile dava dışı yüklenici .... Ltd.Şti arasında... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine 108 bağımsız bölüm inşasını içeren Düzenleme Biçiminde Bina Yapım Karşılığı Satış Vadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 10. maddesinde yüklenicinin arsa sahibinin muvafakatini almadıkça sözleşmeyi devir, temlik ve rehin edemeyeceğinin düzenlendiğini, davacı delil olarak sunulan dava dışı yüklenici ....

Ltd.Şti'ne tarafından düzenlendiği ifade edilen 30.09.2008 tarihli ...başlıklı adi yazılı belgede 07.12.2004 tarihli sözleşme gereğince 68 adet dairenin kendilerine ait olduğu, borçlarına karşılık inşaat üzerindeki tüm hak ve alacaklarını davacı kooperatife devir ve temlik ettiklerinin imza altına alındığı, imza üzerinde kaşenin bulunmadığı görülmüş, davacı delili 01.05.2009 tarihli davacı ve davalı kooperatiflerin imzasını içeren tutanak başlıklı belge içeriğinde ise ... ....

Ltd.Şti tarafından yapılan inşaatın iç imalatlarının davacı kooperatif tarafından yapımına devam edilmesi hususunda anlaşmaya varıldığının belirtildiği görülmüş, davacı kooperatif tarafından davalı kooperatife hitaben düzenlenen 28.05.2010 tarihli taahhütname başlıklı belgenin tetkikinde ... (ana yüklenici) ve ... ... Ltd.Şti (alt yüklenici) ile sözleşme yapılmasına muvafakat verildiği, ileri ki tarihlerde .... Dostlar ...

Kooperatifinden herhangi bir talepleri olmayacağı, tüm yasal, cezai ve hukuki sorumluluklarının ... ... Kooperatifine ait olduğunun kabul edildiği görülmüştür.

Davacı kooperatif tarafından davalıya keşide edilen ... yev nolu ihbarnamesi içeriğinde daha önce mutabık kaldıkları kat karşılığı inşaat yapma sözleşmesinden tek taraflı olarak vazgeçtikleri diledikleri kişi yada kurumla anlaşıp inşaat yapabilecekleri daha önceki prensip anlaşmasından dolayı herhangi bir zarar ziyan talepleri olmayacağının ifade edildiği görülmüş,... arasında düzenlenen 02.06.2010 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı,

sözleşmenin 6-b maddesinde işlerin başlatılmasından sonra B blokta arsa sahibine ait olan 9. kattaki 4 dairenin betonları atılıp B blokun A ve C blok seviyesine getirildiğinde arsa sahibinin yükleniciye yada yazılı olarak arsa sahibine bildireceği Beleper Konut Yapı Kooperatifi ortaklarına 17 bağımsız bölümün tapusunu devredeceğinin ifade edildiği anlaşılmıştır.

Davacı yan davalı arsa sahibi kooperatif ile dava dışı yüklenici .... Ltd. Şti arasında imzalanan 07.12.2004 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında yüklenici .... Ltd. Şti'nin inşaat üzerindeki tüm hak ve alacaklarını devir ve temlik aldıklarını, sözleşme gereğince yükleniciye isabet eden 68 bağımsız bölümün temlik alan davacı adına tapu kayıtlarının tescilinin gerektiğini ileri sürmüştür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi bu hakkını üçüncü kişiye de devir edebilir.

Bu hâlde tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi değil, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162 nci maddesinde (6098 sayılı TBK md. 183) ve sonrasında düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir.

Bir başka ifadeyle böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılacağından, yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 nci (TBK 183) maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir.

Temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer.

Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 nci (TBK 183) maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir.

Temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

Açıklanan genel ilkeler ışığında somut uyuşmazlıkta davalı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici ....Ltd.Şti arasında imzalanan düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 10. maddesinde yüklenici tarafından hak ve menfaatlerinin arsa sahibinin muvafakati alınmadıkça devir ve temlik edilemeyeceği ön görülmüş olup davacı delili olan 30.09.2008 tarihli dava dışı ....Ltd.Şti tarafından davacıya yapılan temlike davalı arsa sahibinin muvafakati bulunmadığı anlaşıldığından temlik yasağı nedeniyle davacı yanın temlik sözleşmesine dayalı bir hak talebinde bulunamayacağı gibi dava dilekçesi içeriğinden davacının

temlik sözleşmesine dayalı yüklenici sıfatıyla bir imalatta bulunmadıklarının anlaşıldığı, öte yandan davacı tarafından davalıya hitaben düzenlenen 28.05.2010 tarihli taahhütnamede inşaatın tamamlanabilmesi için yeni sözleşme yapılmasına muvafakat verildiği ve davalı kooperatiften herhangi bir talepleri olmadığının kabul edildiği,

ayrıca davacı ve davalı arasında düzenlenen 01.05.2009 tarihli tutanakla davacının yüklenici sıfatına ve temlikine ilişkin bir kabul bulunmaksızın inşaatın yapı kontrol denetim ruhsatı yenileninceye kadar iç imalatlarının davacı tarafından yapılması hususunda anlaşmaya varıldığı görülmekle davalı arsa sahibinin imzaladığı ilk sözleşmenin dava dışı yüklenicisi tarafından davacıya yapılan geçersiz temlik nedeniyle yüklenicinin teslim borcunu yerine getirmesi halinde hak kazanacağı 68 daireye ilişkin davacının tapu iptali tecil talebinin yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.

Diğer yandan davalı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici ... ... Ltd.Şti ve alt yüklenici Heka ... Ltd.Şti arasında aynı taşınmaza ilişkin imzalanan 02.06.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 6/b maddesinde belirli koşulların sağlanması halinde arsa sahibinin yükleniciye yada yazılı olarak arsa sahibine bildireceği Beleper ...

Kooperatifi ortaklarına 17 bağımsız bölümün tapusunu devredeceği ifade edilmiş ise de sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği bağımsız bölüm tapularının talep hakkının sözleşmenin tarafı olan dava dışı yükleniciye ait olduğu, öte yandan davacı tarafından,

dava dışı yüklenicinin davalı arsa sahibinden yazılı olarak talep ettiği halde davacı kooperatif ortaklarına bağımsız bölüm tapusu verilmediğine ilişkin bir iddia ve ispat vasıtasının da ileri sürülmediği zira davacı tarafından dava dilekçesi içeriğinde davalının imzaladığı 2. sözleşmeyi kabul etmedikleri belirtilerek ilk yapılan sözleşme ve temlike dayanarak talepte bulundukları anlaşıldığından 2. sözleşme nedeniyle de davacı yanın davalı arsa sahibinden yükleniciye isabet eden dairelerin tapu iptali ve tescili talebinde bulunamayacağı sonuç ve kanaatine varıldığından kanıtlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek

gerekmiştir.

Gerekçeli kararın yazıldığı tarih: 04.06.2024 Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...