Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/316 K.2019/407

Mahkememizden verilen ... tarih ve ... sayılı kararın, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin ... tarihli, ... Karar sayılı ilamıyla bozulmakla, dosya mahkememizin yukarıdaki esasına kaydedilerek, yapılan açık yargılamaları sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat teslim süresinin 18 ay olmasına rağmen 5 yıldır inşaatın tamamlanamadığını, bu nedenle inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle ödenecek cezai şart miktarı, yoksun kaldığı kira gelirinin belirlenerek davalıdan tahsiline ve uğradığı maddi ve manevi zararların tespitini talep ettiği, daha sonra dava dilekçesinin açıklanması için süre verildiğinde; aslını sonradan dosyaya ibraz ettiği, dilekçe fotokopisinin incelenmesinden Antalya ...

Ticaret Mahk ...D.iş sayılı dosyası ile tespit edilen ... TL zararı, bilirkişiler tarafından hesaplanacak cezai şart ile yoksun kalınan kira gelirlerini ve Antalya ... İcra Müd. ... esas sayılı dosyasında ... firmasının kendilerinden talep etmiş olduğu ,... maddi ve ... TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili daha sonra talebini açıklamış, talep ettikleri tazminata davacının eksik bıraktığı işler bedeli ile ... firmasının müvekkilinden istediği ... nin dahil olduğunu söylemiştir.

Davalıya dava dilekçesinin T.K. Nun 35. Maddesine göre tebliğ edildiği, davaya cevap vermemiştir. Ancak davalı vekili ... tarihinde dosyaya vekalet sunmuş , ayrıca ... tarihinde bilirkişi raporu ve davanın esası hakkında beyanda bulunmuş, davanın reddine savunmuştur.

Davalı şirket yetkilisi de ... tarihli duruşmaya katılmış ,beyanında davacı ile ... tarihinde imzalanan protokoldeki bir takım eksikleri giderdiklerini ,bir kısmını gideremediklerini ,eksiğin bilirkişi raporundaki kadar olmadığını ,ayrıca davacının daireleri kullanmaya başladığını beyan etmiştir.

Davacı vekiline, ... TL harcı ikmal etmek üzere süre verilmiş, belirtilen süre içerisinde noksan harcın ikmal edildiği anlaşılmıştır.

Deliller :Davacı tarafından kat karşılığı inşaat Sözleşmesi örneği dosyaya ibraz edilmiştir. Özleşmeni ... tarihinde imzalandığı, sözleşmeye göre 3 ay içinde inşaata başlanacağı ve ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde inşaatın teslim edileceğinin kararlaştırıldığı ,ayrıca inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde ayrıca bir anlaşmaya gerek kalmadan ,yüklenicinin rayiç kira bedeli üzerinden kira ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.

Antalya ... Asliye Ticaret mahkemesinin ...D.iş dosyasında ; davacının ... tarihinde tesbit yaptırdığı , tesbitte dinlenen bilirkişilerin ortak alanlarda ... TL tutarında ,dairelerde de ... tutarında eksik iş kaldığını beyan ettikleri anlaşılmıştır.Tesbit raporunun davalıya tebliğ edilemediği anlaşılmıştır.

Tarafların ... tarihinde bir araya gelerek eksiklerin giderilmesi ,kira bedeli ödenmesi ve davacının bir daireyi serbest bırakması konusunda Protokol imzaladıkları anlaşılmıştır.

Mahkememizce mahallinde , davacının yoksun kalınan kira geliri , cezai şart talebi yönünden alacağı bulunup bulunmadığının tespiti bakımından bilirkişiler, ... refakate alınarak keşif yapılmıştır. Keşif sonrası bilirkişiler ... havale tarihli raporlarında sonuç olarak.

Antalya ...Ticaret mahkemesinin tesbit dosyasında belirlenen eksiklerin halen devam ettiğini ,genel iskanın halen alınmadığını ,binanını sığınak imalatının tamamlanmadığını,zeminin tesfiye halinde ,duvarların sıvalı vaziyette olduğunu ,duvar ,tavan izolasyonlarının yapılmadığını ,bu nedenle sığınağın yaklaşık 25cm yüksekliğinde suyla dolu olduğunu ,davacının ... bağımsız bölümün tapusunu yükleniciye verdiğini ,kalan bir adet daire tapusunun genel iskan alınmadığından verilmediğini, davalı müteahhit firma; ...

Ltd.Şti, davacı arsa sahibi ...'a karşı sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmeyip binadaki eksik işleri tamamlanmaması ve genel iskanı almamasından dolayı gerek davacı arsa sahibi tarafından tamamlanan eksik işlerin bedelinin ve gerekse tamamlanmamış işlerin bedeli ile cezai şart kira bedelini ödemesi gerektiği kanaatina varılırsa; sözleşmeye göre hesaplanan kira bedeli: ... TL, eksik bırakılan elektrik işleri bedelinin ...

TL, İnşaatta yapılması gerekli eksik işler bedeli ( dava tarihi itibariyle ) ... TL olmak üzere toplam ... TL olduğunu beyan etmişlerdir.

Islah :Davacı ... tarihinde davasını ıslah etmiş talebini ... çıkarmıştır.

Mahkememizin ... Karar sayılı ilamı ile; "Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik iş bedeli ve gecikmeden kaynaklanan kira kaybının tazmini davasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.

Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır.

Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını (Mülga ) BK'nın 106/11. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK madde 106/11). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup, uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir.

Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK 96. madde). Bu nedenle sözleşmede de açıkça kararlaştırılmış olması da nazara alınarak bilirkişiler tarafından hesaplanan gecikme tazminatı kira bedeli ... TL nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Davacının aralarındaki sözleşmeye göre yüklenici davalının eksik bıraktığı edimlerin bedelini zamanaşımı süresi içinde her zaman istemesi mümkündür. Mahallinde yapılan keşifte dinlenen bilirkişiler davalının eksik bıraktığı işleri belirlemişlerdir. Buna göre davalının üstlendiği inşaatta ... lik eksik iş bıraktığı anlaşılmıştır. Davalının eksik bıraktığı işlerin bedelinin tahsiline karar verilmiştir.

Davacı manevi tazminat talep etmiş ise de koşulları oluşmadığı kanaatine varılarak, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir." gerekçesi ile verilen karar;

Davalı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... Karar sayılı ilamı ile; " 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve temyiz edenin sıfatına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Taraflar arasında imzalanan ... tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, sözleşme tarihinden itibaren 3 ay içerisinde inşaata başlanılacağı, bu 3 aylık sürede yapı ruhsatının alınacağı, yapı ruhsatı tarihinden itibaren 18 ay içerisinde inşaatın bitirileceği kararlaştırılmıştır.

Davacı asıl ... tarihli oturumda, daireleri 2010'dan itibaren kullandıklarını beyan etmiştir.

Dosya kapsamına göre, binanın iskân ruhsatı alınmamıştır.

Davacı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin bir kısmı satıldığı gibi, bağımsız bölümlere ilişkin su ve elektrik abonelikleri de farklı tarihlerde yapılmıştır.

Hükme esas alınan 29.04.2013 havale tarihli bilirkişi raporuna göre, yapı ruhsatının alındığı tarihten (...) itibaren 18 ay ilave edilerek inşaatın teslim edilmesi gereken tarihin ... olduğu belirtilmiş, bu tarihten itibaren dava tarihine kadar kira tazminatı hesaplanmıştır.

Davacı taraf temyiz isteminde bulunmadığına, ıslahla bilirkişinin saptadığı meblağ üzerinden kira tazminatı isteminde bulunduğuna göre, inşaata başlama tarihine ilişkin bilirkişinin saptadığı ... tarihinin kabulü artık zorunluluk halini almıştır.

Bu durumda, mahkemece, arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin ne zaman teslim edildiğine yönelik taraf delilleri sorularak, arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerden satılanların satış tarihleri ile elektrik ve su abonelikleri tarihleri saptanarak, davacı asılın ... tarihli oturumdaki beyahı da tarih bazında somutlaştırılarak, davacı arsa sahibinin hangi bağımsız bölüm için ne kadar kira tazminatına hak kazandığı yönünde bilirkişi heyetinden ek bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

3) Bina ortak alanlarında bulunan eksik işler bedeline ilişkin tazminat isteminin, davacı arsa sahibinin payı oranında tahsiline karar verilmesi gerekirken, arsa sahibine isabet eden eksik işler bedeli yanında, ortak alanlardaki tüm eksik işler bedelinin de davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi doğru bulunmamıştır

4) Dava dilekçesinde, ... firmasının davacı arsa sahibi aleyhine icra takibine giriştiğinin belirtildiği, dava dilekçesinin netice-i talep kısmının açıklandığı dilekçe içeriğine göre ... firmasının başlattığı icra takibinden bahsedilerek ... TL talep edildiği anlaşılmış olmakla, bu istem bakımından olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiştir.

5) HMK'nın 297/1-e maddesi uyarınca gerekçeli kararın yazıldığı tarihin yazılmaması da doğru değildir. " gerekçesi ile bozmuştur.

Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyularak yargılamaya devam edilmiştir.

Davacı vekili ... ... tarihli celsede:"Biz Antalya ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası ile müvekkil aleyhine icra takibi başlatıldığını sadece belirtmek ve iddiamızı kuvvetlendirmek amacıyla bahsettik. Yoksa bu İcra Müdürlüğü dosyasından bahisle ... TL lik bir talebimiz söz konusu değildir. Yani biz ... TL yi bu davaya konu etmedik. Bu parayı İcra dosyasına biz ödedik. Dosya kapandı ancak davalıdan bu miktarı talep etmiş değiliz. Dediğim gibi sadece açıklama olarak belirttik " şeklinde beyanda bulunmuştur.

...den oluşan bilirkişi heyetinin 09/01/2018 tarihli ek raporunda özetle;

Toplam bağımsız bölüm sayısı 19, arsa sahibine düşen bağımsız bölüm sayısı 6 olduğundan; ortak alanlardaki eksik işlerden arsa sahibine ödenmesi gereken bedel oranı ... dur.Ortak alanlardaki eksik işlerden arsa sahibine ödenmesi gereken miktar ...*...=... TL olmalıdır.Dava tarihi itibariyle hesaplandığında eksik işler için arsa sahibine ödenmesi gereken bedel ... TL, eksik elektrik işleri için arsa sahibine ödenmesi gereken bedel ... TL, arsa sahibine ait bağımsız bölümdeki eksik işler bedeli ... olmak üzere toplam ... TL olduğu,

Kira bedeli hesaplanmasında satış, abonelik, ikamet tarihleri esas alınırsa; ... TL olduğu, dava tarihi esas alınırsa; ... olduğu,

Davalı tarafından davacıya ödenmesi gereken toplam bedelin; 1-Abonelik, satış, ikamet tarihleri esas alınırsa; ... + ... = ...-TL, 2-Dava tarihi esas alınırsa; ... + ... = ...-TL olması gerektiği sonuç ve kanaatine varıldığını bildirmişlerdir.

Uyuşmazlığa konu taşınmazlara ilişkin su ve elektrik abonelik tarihlerinin belirlenmesine ilişkin ilgili kurumlara yazılan müzekkere cevapları dosya arasına alınmıştır.

...'den oluşan bilirkişi heyetinin 06/04/2018 tarihli 2.ek raporunda özetle; davalı tarafından davacıya ödenmesi gereken toplam bedelin; 1-Abonelik, satış, ikamet tarihleri esas alınırsa; ... + ... = ...-TL, 2-Dava tarihi esas alınırsa; ... ... = ...-TL olması gerektiği sonuç ve kanaatine varıldığını bildirmişlerdir.

...'den oluşan bilirkişi heyetinin 12/02/2019 tarihli raporunda özetle;

istenilmiştir.

Bilirkişi heyetimizce yeniden yapılan incelemede daha önce Mahkemenize sunulun raporlar da göz önünde bulundurularak ortalama aylık kira bedeli üzerinden günlük kira miktarı bulunarak hesaplanan kira kayıp miktarları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

S.No Bağ.Böl.No Kira Bedeli Kira Bedeli Gün Sayısı Toplam Kira Bedeli

Başlangıç Tarihi Bitiş Tarihi

1. 4 ... ... ... ...

2. 6 ... ... ......

3. 9 ... ... ... ...

4. 11 ... ... ... ...

5. 12 ... ... ... ...

6. 14 ... ... ... ...

Toplam ... ...

Toplam ...-TL.( ... Türklirası) kira kaybı bedeli hesaplandığını bildirmişlerdir.

Yapılan yargılama sonucu; kira alacağı başlangıç hesap tarihi Yargıtay bozma ilamında da belirtildiği üzere ... olarak kabul edildikten sonra ... bağımsız bölüm için satış tarihi olan ..., ... bağımsız bölüm için satış tarihi olan ..., ... bağımsız bölüm için davacı vekilinin mahkememize sunmuş olduğu beyan dilekçesi esas alınarak ... , ... bağımsız bölüm için elektrik abonelik tarihi olan ... nolu bağımsız bölüm için elektrik abonelik tarihi olan ... ve ... bağımsız bölüm için elektrik abonelik tarihi olan ... esas alınarak,

kira alacağının belirlendiği son bilirkişi heyeti raporu esas alınmak suretiyle ve ilk kararın sadece davalı yanca temyiz edilmesi nedeniyle davalı yararına doğan usuli kazanılmış hak dikkate alınarak ve eksik işler bedeline ilişkin tazminat hesabının yapıldığı ... tarihli (... havale tarihli) bilirkişi heyeti raporuna itibar edilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır