Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2015/987 K.2018/845

Mahkememizde açılan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkili .... ile davalı şirketlerin hissedarı ve yöneticisi olan ....ve... arasında müvekkilinin sahibi bulunduğu.... Sitesi ....Caddesi No:... (....) Beylikdüzü İstanbul adresinde bulunan binanın zemin 1. ve 2. katlarının kiralanması amacıyla 01/02/2003 tarihinden geçerli olmak üzere protokol imzalandığını, bilahare davalı ... .. Şirketi adına yetkilisi ile zemin 1. ve 2. katlar için; davalı ... ..

Şirketi arasında 1. Kata ilişkin 01.02.2003 tarihli ve bir yıl süreli kira mukavelesi yapıldığını, daha önce imzalanan protokol şartlarının aynen geçerli olduğunun belirtildiğini, iki ayrı kira sözleşmesi olmasına rağmen her iki şirketin 01.02.2003 başlangıç tarihli kira protokolü gereği binayı birlikte kiraladıklarını ve değişik oranlarda müştereken kullandıklarını, beş yıl boyunca kiralarını da protokolde tayin edilen tutar üzerinden birlikte ödediklerini.

03.08.2010 tarihinde her iki şirket ile imzalanmış bulunan kira sözleşmelerinin karşılıklı olarak feshedildiğini, kiralanan yerin boşaltıldığını ve binanın anahtarının davalı şirketler vekili tarafından müvekkiline teslim edildiğini, anahtar teslim tutanağında müvekkilinin kiracılar tarafından binaya verilen zararın tazminini talep ve dava hakkını saklı tuttuğunu, kiralanan yerin boşaltıldığını ve bina anahtarının teslim edildiğini, aynı gün kiracılar tarafından binaya verilen hasarın tespiti için müvekkilinin Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin ....

D.

İş sayılı dosyası ile delil tespiti davası açtığını, alınan raporda kiracıların binada 182.310,00 TL hasar meydana getirdiklerinin tespit edildiğini, söz konusu hasar bedelinin ödenmesinin ihtar edilmesine rağmen davalılar tarafından ödemenin yapılmadığını beyanla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalıların mecuru değişik oranda kullanmaları nedeniyle 182.310 TL zararın 14.10.2010 tarihinden itibaren kısa vadeli mevduata uygulanan avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline;

davalıların binayı müşterek kullanmadıkları ve her şirketin binaya verdiği zarardan ayrı ayrı sorumlu olacağının kabulü halinde, davalı... Şirketinin binada 100 metrekareden az bir alan kullandığı davalılar vekilinin beyanında sabit olduğundan mevcut zararın 10.000 TL'sinin .... şirketinden, 172.310 TL'sinin diğer davalı ....

Şirketinden 14/10/2010 tarihinden itibaren yürütülecek kısa vadeli mevduata uygulanan avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, davalılar açısından ne akdi ne de yasal olarak müşterek müteselsil sorumluluğun söz konusu olmadığını, müvekkillerinin davacıya herhangi bir borcunun bulunmadığını, davanın davalılar açısından ayrılıp taleplerin somut olarak ayrı ayrı açıklanması gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuş; davalı-karşı davacı ... ..

Şirketi adına açılan karşı dava dilekçesinde ise müvekkilinin tüm binayı elden geçirip tüm masrafları kendisinin yaptığını, yapılan tadilatların binaya faydalı masraflar olup değerini arttırdığını beyanla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak şartıyla 1.000 TL'nin; müvekkilinin iskan ruhsatı harcamaları için 4.000 TL'nin; mecurun erken tahliye edilmesi ve fabrika taşıma masrafları ile daha yüksek bedelle yer kiralamak zorunda kalınması nedeniyle 5.000 TL'nin davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Karşı dava mahkememizce tefrik edilerek ... Esas sırasına kaydedilmiş, davanın usulden reddine karar verilmiş, red kararı Yargıtay tarafından onanarak kesinleşmiştir. Dava, hor kullanma bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmazla ilgili protokol, kira sözleşmeleri, ihtarnameler, Büyükçekmece .... AHM'nin ... D.İş, Büyükçekmece SHM'nin.... D.İş ve .... D.İş; Büyükçekmece ... SHM'nin ... D.İş sayılı dosyaları celp ve tetkik olunmuş, tarafların tanıkları dinlenilmiş, mahallinde keşif yapılmıştır.

Bilirkişiler SMMM..., İnşaat Mühendisi ..., hukukçu Doç Dr. ... tarafından düzenlenen 31.01.2013 tarihli rapor ile itiraz üzerine alınan 26.06.2013 tarihli ek raporda Büyükçekmece SHM'nin ....

D.İş sayılı dosyası ile yaptırılan tespit sonucu alınan rapor, mahallinde tespit edilmiş olan, onarımları yapılmış veya yapılmamış hasarların davalı kiracılar tarafından hor kullanım nedeniyle meydana geldiği, onarım bedelinin 200.350,00 TL olup 36.063,00 TL KDV'nin ilavesi sonucu 236,413,00 TL'ye tekabül ettiği, taraflar arasında imzalanan protokol ve kira sözleşmesi uyarınca kiracıların mecurda yaptıkları iyileştirme vs. masraflar için mal sahibinden talepte bulunamayacakları, 01.02.2003 tarihli kira sözleşmesine göre davalıların ödemiş oldukları kira miktarları dikkate alındığında mecrun toplam aylık kirasının %88'inin davalı ...

Şirketi tarafından, %12'sinin davalı .... şirketi tarafından ödenmekte olduğu, bu durumda davalılar tarafından hor kullanım nedeniyle meydana gelen hasar bedelinin davacının talep ettiği 182.310,00 TL üzerinden yapılan oranlamaya göre davalı ..... şirketi için 182.310,00x0,88= 160.432,80 TL, davalı.... şirketi için 182.310,00x0,12=21.877,20 TL olduğu belirtilmiştir.

Davacı vekili 27.02.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi tarafından onarım bedelinin 236.413,00 TL tespit edilmesi nedeniyle davasını toplam 236.413,00 TL olarak ıslah ettiklerini, davalıların sorumluluk oranları dikkate alındığında, davalı .... şirketinden 208.043,44 TL davalı .... .. Şirketinden 28.369,46 TL talep ettiklerini belirtmiş, aynı tarih itibariyle ıslah harcını ikmal etmiştir.

Dosya kapsamı ve toplanan delillere göre dava konusu olayda, davacıya ait dava konusu taşınmazla ilgili olarak davacı kiralayan ile kiracı .... ve .... arasında "Protokol" başlıklı Kira Sözleşmesi imzalanmıştır. Kiralanan yerin mecrun zemin 1. ve 2. katı olduğu, kira sözleşmesinin 01.02.2003 tarihinden itibaren 5 yıl geçerli olacağı kararlaştırılmış, 5 yıla ait kira bedelleri ayrı ayrı belirtilmiştir. Davacı ile davalılardan ... .. Şirketi arasında 01.02.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralanan yer kat 1-2; davalı ... .. Şirketi arasındaki 01.02.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralanan yer kat 1 olarak belirlenmiştir.

Davacı ile davalı kiracılar vekili tarafından düzenlenen 03.08.2010 tarihli anahtar teslim tutanağına göre kira sözleşmeleri karşılıklı olarak feshedilmiş, kiralanan mecur boş olarak davacıya teslim edilmiş, davacı anahtarı teslim almakla birlikte kiracılar tarafından binaya verilen zararın tazminini talep ve dava hakkını saklı tutmuştur. Davacı aynı gün Büyükçekmece SHM'nin ....

D.İş sayılı dosyasında taşınmazda meydana getirilen zararın tespiti için talepte bulunmuş, yapılan tespit keşfi sonucunda düzenlenen raporda kiracı tarafından hor kullanım nedeniyle meydana gelen hasarlara ilişkin olmak üzere tamir ve imalat yapılması, tesisin kira öncesinde olduğu belirtilen hale getirmesi amacıyla yapılması gereken harcama bedelinin 154.500,00 TL ile 27.810,00 TL KDV'nin ilavesiyle toplam 182.310,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Davacı Beyoğlu ...

Noterliğinin 06.10.2010 tarihli ihtarnamesi ile söz konusu hasar bedelinin 3 gün içerisinde ödenmesi hususunda davalılara ihtarname keşide etmiş, söz konusu ihtarname davalılara 11.10.2010 tarihinde tebliğ edilmiş, davalılar 14.10.2010 tarihi itibariyle temerrüte düşmüşlerdir.

Dava konusu kira sözleşmesinin 4. Maddesinde kiracının mecurda kiralayananın yazılı onayı olmadan değişiklik ve tadilat yapamayacağı, kiralayanın onayı ile yaptığı değişiklik için herhangi bir talepte bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Söz konusu madde gereğince davalı-kiracıların taşınmazda yapmış olduğu masraflar için davacı-kiralayandan herhangi bir talepte bulunmaları mümkün görünmemektedir.

Mahkememizin ( kapatılan ... ATM'nin ) bozma öncesi , 22.10.2013 tarih .... E-.... Karar sayılı kararı ile , dava konusu taşınmazda yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda kiracılar tarafından hor kullanım bedelinin 200.350,00 TL+36.063,00TL KDV=236.413,00 TL olduğu tespit edilmiştir.

Kiranın başladığı 2003 yılında davalı .... şirketinin aylık 5.500,00 TL, davalı .... şirketinin aylık 750 TL kira ödediği dikkate alındığında davalıların ödemeleri ile toplam kira bedeli 6.250,00 TL üzerinden orantı kurulması halinde kira bedelinin %88'inin davalı ...., %12'sinin davalı .... şirketi tarafından ödendiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalı .... şirketi hasar bedeli olan 236.413,00 TL'nin %88'ine tekabül eden 208.043,44 TL'den; davalı .... şirketi ise %12'sine tekabül eden 28.369,56 TL'sinden sorumlu bulunmaktadır.

Davacı vekilinin dava dilekçesinde yazılı olan herbir davalı için talep ettiği miktar ve ıslah dilekçesi dikkate alındığında 208.043,44 TL'nin 172.310,00 TL'sinin 14.10.2010 temerrüt tarihinden, 35.733,44 TL'nin 27.02.2013 ıslah tarihinden itibaren avans faizi uygulanmak suretiyle davalı ... .. Şirketinden.

28.369,56 TL'nin 10.000 TL'lik kısmının 14.10.2010 temerrüt tarihinden, 18.369,56 TL'sinin 27.02.2013 ıslah tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalı .... şirketinden tahsiline karar verilmiştir.

Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarih .... E- .... Karar sayılı bozma ilamı ile özetle; ... 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir 2-Davalılar vekilinin hükme esas alınan bilirkişi raporuna yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.02.2003 başlangıç tarihli ve birer yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu işyeri imalathane olarak kullanılmak üzere davalılara kiraya verilmiştir.

6098 sayılı T.B.K.’nun 316/1.maddesi (B.K.nun 256.maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (B.K.nun 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren; bu yüzden uğradığı zararın tazminini kiracıdan isteyebilir.

Ancak kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. O nedenledir ki kiralanandaki hasar ve bozukluğun kötü kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının özenle tespiti gerekir. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmalıdır.

Somut olayda; bilirkişi raporunda belirtilen hasar kalemlerine yönelik olarak ayrı ayrı değerlendirme yapılmaksızın genel ve soyut bir ifade ile hasarın hor kullanmadan kaynaklandığına ilişkin tespit ve değerlendirme yüzeysel olup hükme esas alınamaz.

Mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak her bir hasar kalemi yönünden kiralananın kullanma amacı ve kiracının kiralananda bulunduğu süre de göz önünde bulundurularak hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı tespit edilmeli, bu şekilde münhasır hor kullanmadan kaynaklanan hasarlar belirlendikten sonra bu hasara yönelik olarak tamir ve yenileme çalışmalarına ilişkin metraj ve harcanacak tutar zarar tarihi itibariyle belirlenmeli ve nihayet binanın yapılış tarihine göre yenilenen parçalar yönünden yıpranma payları da düşülerek davalının sorumlu olduğu tutar denetime elverişli şekilde belirlenmelidir.

Mahkemece belirtilen hususlar gözetilmeksizin eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması doğru değildir. Sonuç olarak temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir." şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizc bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş, Yargıtay bozma ilamında bilirkişi heyetinden ek rapor alınması gerektiği belirtilmiş olmakla, bozma ilamına uygun bir şekilde ek rapor alınmasına karar verilmiş, ek raporda, Yargıtay bozma ilamı öncesi alınan rapordaki tespitler ve değerlendirmelerle benzer tespit ve değerlendirmeler yapılarak ; mecurun kiracılar tarafından hor kullanılması nedeniyle meydana gelmiş olan ve davalı şirketlerin ödemeleri gereken hasar bedelinden ;davalı ...Ltd. Şti.'nin ödemesi gereken miktar ; 0,88 x 182.310,00 TL. = 160.432,80 TL davalı .... Ltd. Şti.'nin ö-demesi gereken miktar ; 0,12 x 182.310,00 TL. = 21.877,20 TL. olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay bozma ilamı sonrasında alınan ek rapor , bozma ilamında önce hükme esas alınan rapordakiyle benzer mahiyette olduğundan ve Yargıtay bozma ilamında belirtilen hususlara açıklık getirilmediğinden davalı vekilinin ek rapora yönelik itirazları , Yargıtay bozma ilamında belirtilen hususlar dikkate alınmak suretiyle yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiş, inşaat mühendisi ... , ekonomist Prof.

Dr. .... tarafından düzenlenen raporda, davaya konu taşınmazda davalı kiralayanlar tarafından normal kullanım dışında ( hor kullanımdan dolayı) bir kısım hasarın meydana gelmiş olduğu, bu hasarın giderim bedelinin 87.300,00 TL + KDV = 103.014,00 TL olarak hesap, tahmin ve takdir edildiği, bu miktarın %12 sinin davalı ....tarafından ödenmesine karar verilmesi halinde bu davalının 0,12 x 87.300,00 TL + KDV = 10.476,000 TL + KDV = 12.361,68 TL sının ödenmesi gerektiği, Geri kalan 76.824,00 TL + KDV = 90.652,32 TL nin de davalı .... tarafından ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Taraf vekillerinin itirazları sonucu aynı heyetten ek rapor alınmasına karar verilmiştir.

Ek raporda, davalının KDV hesaplamasına ilişkin değerlendirmelerinin kabulünün mümkün olamayacağı, Şöyle ki davacının söz konusu onarım ve tadilatların 3. Kişilere yaptırılacağı dikkate alındığında davacının iş bu KDV tutarlarını 3. kişilere ödemesi gerekeceği dikkate alındığında davalının tüm onarım ve tadilatlar ile ilgili KDV ödemesi yapmasının gerektiği, iş bu dosyada tarafımızca yapılan tespitlerin kök raporda ayrıntılı olarak açıklandığı, davacının 26.07.2016 tarihli raporun baz alınması gerektiğine ilişkin talebin değerlendirme ve takdirinin mahkemeye ait olduğu,

yukarıda ki değerlendirmeler dikkate alındığında kök raporda ki görüş ve kanaatlerimizde herhangi bir değişikliğe gerek olmadığı, ancak yargıtay bozma ilamında yapının yapıldığı yıl göz önüne alınarak yıpranma payı düşülmesi gerektiği şeklindeki beyana uyulması halinde toplam imalat bedeli KDV dahil 88.736,- TL olup bu miktarın %12 si olan 10.648,32 TL sini .... firması, geri kalan 78.087,68 TL sini da ... firmasından talep edilebileceği, davalının iskan için harcadığını öne sürdüğü 37.014,00 TL ile ilgili kararın mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir

Dosya kapsamı ve toplanan deliller hep birlikte değerlendirildiğinde, davacıya ait binanın davalı kiracılar tarafından hor kullanılması sonucu davacının zarara uğradığı hususu, bozma ilamından önce verilen mahkememiz kararda tespit edilmiş ve bozma konusu yapılmadığından bozma dışı kalmıştır. Davacının zararının miktarının tespitine ilişkin olarak.

Bozma öncesi kök raporun alındığı bilirkişi heyetinden alınan ek rapor; bozma ilamında belirtilen, her bir hasar kalemi yönünden kiralananın kullanma amacı ve kiracının kiralananda bulunduğu süre de göz önünde bulundurularak hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespit edilmesi, bu şekilde münhasır hor kullanmadan kaynaklanan hasarlar belirlendikten sonra bu hasara yönelik olarak tamir ve yenileme çalışmalarına ilişkin metraj ve harcanacak tutar zarar tarihi itibariyle belirlenerek,

nihayet binanın yapılış tarihine göre yenilenen parçalar yönünden yıpranma payları da düşülerek davalının sorumlu olduğu tutarın denetime elverişli şekilde belirlenmesi gerektiği yönündeki bozma gerekçelerine uygun hazırlanmadığından ve bozma öncesi kök raporla aynı şekilde hazırlandığından mahkememizce itibar edilmemiş, yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınması yoluna gidilmiş, ikinci heyet kök raporunda Yargıtay Bozma ilamında belirtildiği üzere, her bir hasar kalemi için ayrı ayrı hor kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı,

kaynaklanmışsa, giderimi için gereken miktar ve yıpranma payı belirlenerek hesap yapılmış olduğu görülmüş, ayrıca ikinci heyet ek raporu ile tarafların itirazları da tek tek değerlendirilmiş olup mahkememizce ikinci heyet kök ve ek raporuna itibar edilmiştir.

Davalı ... ...Şirketince dava konusu binanın iskanı için 37.014,00 TL harcadığını ileri sürmüşse de davalı şirketin kayıtları dışında böyle bir harcama yapıldığına ilişkin bilgi ve belge sunulmamış olup, davalı iddiası ispatlanamamıştır.

Ayrıca yukarıda belirtildiği üzere, Dava konusu kira sözleşmesinin 4. Maddesinde kiracının mecurda kiralayananın yazılı onayı olmadan değişiklik ve tadilat yapamayacağı, kiralayanın onayı ile yaptığı değişiklik için herhangi bir talepte bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Söz konusu madde gereğince davalı-kiracıların taşınmazda yapmış olduğu masraflar için davacı-kiralayandan herhangi bir talepte bulunmaları mümkün görünmemektedir.

Kaldı ki , bu husus bozma ilamı öncesi de davalı tarafça ileri sürülmesine rağmen, Yargıtay ilamında bu hususta bir bozma yapılmıştır. Bu nedenlerle ikinci heyet ek raporunda belirtilen miktarlar üzerinden davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Katip ... · E-imzalı Hakim .... · E-imzalı