İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/1028 K.2019/578

Mahkememize İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/1191 E 2017/324 K sayılı, 04/04/2014 tarihli yetkisizlik kararı neticesinde tevzi edilmiş olan ( Tellallık sözleşmesinden kaynaklanan) alacak davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonucunda;

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde;Müvekkili ile davalı ...

Çalışanlarından ve davalı adına hareket eden diğer davalı ... ile 03.06.2015 Tarihinde "... " adresi için satın alma için ver gösterme belgesinin imzalandığını, İşbu sözleşme gereğince anılan yerin firma çalışanının ilişiği bulunduğu firma tarafından dahi satın alınması halinde satış bedelinin %3+KDV"sinin yer gösteren firma olan müvekkile ödeneceği konusunda anlaşıldığını, Müvekkili tarafından davalı ...'a 03.06.2015 tarihinde yer gösterme işlemi yapılmış,

04.06.2015 Tarihinde bahsi geçen yerin sunum dosyası davalı firmaya iletilmiş ve davalı firma ile ilgili toplantılar düzenlenmiş ve müvekkil faaliyetleri çerçevesinde davalı firma tarafınca 13.06.2015 Tarihinde "..." adresinde bulunan taşınmazın alımı için, müvekkil egale edilmek sureti ile, satıcı ile davalı firma "Ön Protokol" imzalandığını, 26.06.2015 tarihinde de satış işlemleri tamamlandığını ve müvekkilce yeri gösterilen taşınmaz davalı firma tarafınca satın alındığını, Müvekkilinin hak ettiği simsarlık bedelinin ödenmediğinden, davalıya ...

24. Noterliğinin, ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile simsarlık bedelinin 7 gün içerisinde ödenmesinin ihtar edildiğini, ancak ihtarnamenin davalı firmaya 05.10.2015 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen hak edilen bedelin müvekkiline ödenmediğini beyan ederek, Müvekkil ile davalılar arasında imzalanan sözleşmenin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 520. hükümleri çerçevesinde tellallık sözleşmesi olduğu, tellâllık sözleşmesinde müvekkilinin aracılık veya sözleşmenin yapılması olanağının hazırlanması faaliyeti karşılığında tellâla bir ücret ödemeyi;

tellâl ise bu ücret karşılığında müvekkili ile üçüncü kişi arasında sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamayı veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi kabul etmiş olması gerektiğini; müvekkilinin, tellâla onun araştırıp bulacağı üçüncü kişi ile kendisi arasında tasarladığı sözleşmenin kurulması konusunda aracılık yapma işini verdiği ve bu faaliyete karşılık bir ücret vaat ettiğini;

tellâlin ise sözleşmenin konusunu oluşturan işte üçüncü kişiyi araştırıp bulmayı ve aracılık yapmayı üstlendiği işin sözleşme ile sonuçlanmasını sağlamak için gerekli zemini hazırlamayı taahhüt ettiğini, eldeki somut olayda da müvekkilinin üçüncü kişi ile kendi müvekkili arasında sözleşmenin yapılması için her türlü çabayı sarf ettiğini, zira davacı müvekkilinin davalı firma çalışanına satışa konu taşınmazı gezdirdiği,

refakat ettiği, yerin satımı için her türlü mail ve yazışma işlemini yaptığı ve neticede müvekkilinin fiil ve eylemleri sonucunda alış-satış işlemleri gerçekleştirildiğinden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 521 vd. maddeleri gereğince müvekkilinin hak etmiş olduğu 447.000TL + KDV bedelin davalılar tarafından müvekkiline ödenmesi gerektiğini ve Yargıtay'ın bir kararına göre, tellâllık sözleşmesinde, müvekkilin tellâl eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi hâlinde tellâllık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde tellâlın bir katkısı olmasa bile,

ücretin ödemek zorunda olduğuna karar verdiğini, Davalıların her türlü taleplerine rağmen ödeme yapmaktan kaçındığını belirterek alacaklarının güvence altına alınması gerektiğinden ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ederek, davalıların müvekkili karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun kabulü ile, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydı ile şimdilik 20.000,00 TL bedelin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ...Vekili Cevap Dilekçesinde; dava konuşu sözleşmenin diğer davalı ... ile davacı arasındaki sözleşme ise sözleşme incelendiğinde İstanbul mahkemelerinin yetkili kabul edildiğinden, yetkisizlik kararı verilerek dosyanın yetkili mahkemelere gönderilmesini talep ettiğini;

müvekkilinin yayıncılık faaliyetlerine ağırlık vermek amacıyla Mahmutbey civarlarında uygun bir taşınmaz aradığını ve 5 ayrı parsel satıcısının müvekkili ile irtibata geçerek bağımsız bölümlerin tümünün birlikte satışı hususunda taraflar şifaen anlaştıklarını, müvekkilin 26.06.2015 tarihinde 5 adet bağımsız bölümü 3 farklı satıcıdan tapuda devir ve temlik aldığını, gerek satın alma işleminde gerekse tüm maliklerle beraber yapılan görüşmelerin hiç birinde davacı taraf ya da davacı tarafın yetkilendirdiği her hangi birinin bulunmadığını ve müvekkili firmanın iş bu taşınmazı satın alırken her hangi bir firma ya da aracı kurumla görüşmediğini,

satın alma işleminin her iki tarafın ortak tanıdığı aracılığıyla satın alma işlemi ve yer görme işlemi gerçekleştiğini, diğer davalı ...’ın ise müvekkil firmada çalışan kat görevlisi olduğunu ve davacı tarafından müvekkiline gönderilen ihtarname ile davalı ...'in müvekkil firma adına hareket etme yetkisi ve görevlendirilmesi olmadan dava dosyasına giren formu imzaladığının anlaşıldığını ve diğer davalıdan bu durumun izahının istendiğini ancak diğer davalı ... herhangi bir savunma veremediğinden,

davalı ...'ın işine derhal son verildiğini, davacı yanın dosyaya sunulan sözleşmenin tellallık sözleşmesi olduğunu ve davanın asıl dayanağının bu sözleşme olduğunu beyan ettiğini, davacının dosyaya sunduğu sözleşmenin müvekkilini bağlar mahiyette bir sözleşme olmadığını, sunulan sözleşmede müvekkili firmanın yetkilisinin ya da müvekkil firma yetkilisinin/yetkilendirdiği her hangi birine ait imza bulunmadığını, davalı ...’in müvekkil adına hareket etmesinin mümkün olamayacağını, adı geçen kişinin imza yetkisinin de olmadığından,

işbu sebeple dava konusu sözleşmeden dolayı müvekkilinin sorumlu tutmanın hukuken mümkün olamayacağını, Davacının da öncelikle dava konusu taşınmazı satmaya yetkili kişi olduğunu da açıkça ispatlaması gerektiği ve buna ilişkin dosyaya her hangi bir bilgi ya da yetki belgesini içerir satış beyanı henüz sunulmadığını ve kural olarak,

bir akdin yapılması imkanını hazırlama veya akdin icrasına tavassut etme görevini ücret karşılığında üstlenen kişi tellal olarak kabul edileceğinden, dolayısıyla öncelikle davacı yanın tüm kat malikleri tarafından yetkilendirilmiş kişi olduğunu ispatlaması gerektiği, zira "...taşınmazını satan kayıt malikinin, alım-satıma aracılık etmesi hususunda davacı ( emlakçıyı) yetkilendirdiği yönünde bir iddia ve delilde dosyada yer almadığını ve bu durumda;

davacının alıcı ile satıcının alım-satım akdinin gerçekleştirme yönünde iradelerini uyuşturduğu böylece aracılık (tellallık) hizmetini gerçekleştirdiği kabul edilemeyeceğini, yine BK.nun 404 /son fıkrasında "gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olmadıkça muteber olmayacağı" açıkça hükme bağlandığını ve tellallık sözleşmesinin yazılı olması ve taraflarca imzalanması şart olduğu gibi bu şeklin geçerlilik koşulu olduğunu, dosyaya sunulan sözleşmede yalnızca davalı ...'in imzası bulunduğunu, Davacı yanın ise imza ve kaşesi bulunmadığını,

Ayrıca ön protokol olarak sunulan evrakta taşınmazın bedelinin 14.900.000 TL olduğu yazılı olduğunu, oysa ki müvekkilinin banka kredisi alarak satın aldığı yerin değeri tapu kaydında açıkça yazılı olup, öncelikle davacı yanın söz konusu evrakın müvekkil imzasını havi aslını dosyaya sunması gerektiğinden, ön protokol olarak dosyaya sunulan evrağı kabul etmediklerini, ayrıca dosyada bulunan ve müvekkilinin dava konusu taşınmazlara ilişkin bilgilendirme amacıyla gönderilen maillerin de hiç bir şekilde gerçeği yansıtmadığını,

Sözleşmeyi kabul etmemek kaydıyla davacının dava konusu sözleşme incelendiği vakit tellallık sözleşmesinde ziyade salt yer gösterme belgesi olduğu üstün körü yazıldığı, davacının imzasının olmayışından bile kolaylıkla anlaşılabileceğini, zaten davacı yanın delil listesinde de yer gösterme tutanağı olarak belirtildiğini ve Salt yer gösterme ile de tellallık ücretinin hak kazanılması mümkün olmayacağını ifade ederek,

öncelikle yetki itirazlarının kabul edilmesi ile dosyanın İstanbul Mahkemelerine gönderilmesini, mahkemenin aksi kanaatte ise likit olan bir alacak için belirsiz alacak davası açılamayacağından davanın usulden reddine, açıklanan sebeplerden dolayı esastan reddine yargılama giderleri ile avukatlık vekalet ücretinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava; Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasıdır.

Davacı vekili delil ve belgelerini ibraz etmişler, davada; Taraflar arasında imzalanan her türlü sözleşme, Ön Protokol, Yer gösterme tutanakları, Her türlü mail yazışması ve telefon konuşmaları, ... 24. Noterliğinin, ... Tarih ve ... Yevmiye numaralı ihtarnamesi, İlgili tapu örnekleri, Alım – satım evrakları, Davalı işçinin diğer davalı firmada çalıştığına ilişkin her türlü belge, Bilirkişi, Keşif, Tanık, Yemin, Her türlü yasal delil incelemesi deliline dayanmışlardır.

Mahkememizce toplanan delillere, iddia ve savunmaya göre davacının, davalı borçludan alacaklı olup olmadığı hususunda bilirkişiden rapor alınmış, bilirkişi 02/05/2019 tarihli raporunda: Taraflar arasında TBK. m. 520/3 hükme uyarınca geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı için davacının ücrete hak kazanamayacağı, tüm hukuki değerlendirme ve takdir sonucu davacının ücrete hak kazandığı yönünde hüküm tesis edilmesi halinde; davacının talep edebileceği simsarlık ücretinin 318.960,00 TL olarak hesap edildiği tespit ve rapor edilmiştir.

Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere. Davacı yanca taraflar arasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşme gereğince simsarlık ücretine hak kazanıldığı iddia edildiği, TBK. m. 520/f.

1’de simsarlık sözleşmesi; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmış; f. 2’de. “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygula…”nacağı açıklanmış ve f. 3’te ise. “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmüne yer verilmiştir.

Tüm sözleşmelerde olduğu gibi, simsarlık sözleşmesinin kurulması için de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini beyan etmeleri gerekir. Taraflar bu sözleşmeyi kural olarak, sözlü-yazılı veya açık-zımnî irade beyanları ile kurabilirler; yeter ki sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşmış olsunlar. Türk hukukunda simsarlık sözleşmesinin şekle bağlı olmaması kuralının istisnalarından biri, TBK. m. 520/3’te hüküm altına alınmıştır.

Anılan fıkraya göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bir gayrimenkul üzerinde aynî veya sahsî hak kurulmasına ilişkin olarak taraflar arasında yapılan sözleşmelere simsarın aracılık etmesi, gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinin konusunu teşkil eder. TBK. m. 520/3’te gayimenkul simsarlığı için öngörülen yazılılık şekli bir geçerlilik şartıdır.

TBK. m. 14/1’e göre, yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunlu olduğuna göre, gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinde de tarafların imzasının bulunması şarttır. Yazılı olmayan/tarafların imzasını ihtiva etmeyen gayrimenkul simsarlığı sözleşmelerinin geçersiz olduğuna hükmedilmiştir.

Davacı yanca dosyaya sunulan “Satın Alma / Kiralama İçin Yer Görme Belgesi” isimli belge sadece “Gayrimenkulü gören kişi” kısmı imzalanmış olup, ... Oluşum’a ait kısımda herhangi bir imza bulunmamaktadır. Davacı, simsarlık hizmeti verdiğini iddia etmiş, davalı ise davacıdan herhangi bir hizmet almadığı savunmasında bulunmuştur.

BK.nun 520/3 hükmü uyarınca gayrimenkul simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz, anılan yasa maddesi hükmü emredici niteliktedir. Simsarlık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçim ispat değil geçerlik koşuludur. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle simsarlık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür.

Yargıtay taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde, tarafların (simsar ve iş sahibinin) her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini, aksi halde sözleşmenin geçerli olmayacağını kabul etmektedir. TBK. m. 12/son’a göre; öngörülen geçerlilik şekline uygun yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Diğer bir ifade ile şekle aykırı yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

“Satın Alma / Kiralama İçin Yer Görme Belgesi” isimli belgede her iki tarafın da imzası bulunmadığından, davacı ile davalılar arasında geçerli bir gayrimenkul simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır.

Geçerli bir simsarlık sözleşmesinin varlığından söz edilemeyeceğinden, davacının tellallık ücretine hak kazanamayacağının tespit edildiği anlaşılmakla, denetlemeye ve hükme dayanak etmeye elverişli bilirkişi raporuna göre davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır. Hakim ... · ¸e-imzalıdır.