İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/356 K.2025/561

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; ...’nin ... sicil numarasına kayıtlı ...’nin hissedarı olan ...'nun, hissesinin tamamı kendisine ait olan; ... Mah. ... Sk. ... ... ... ... 2 Daire 12 ...- İstanbul adresinde kain, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Yolu Mevkii, 6 Nolu Pafta, ... Parsel Numaralı “6 adet 7 katlı apartman bahçesi” niteliğindeki taşınmazı sermaye artışında kullanmak üzere şirkete ayni sermaye olarak tahsis edeceğini, 6102 TTK 342.

Madde uyarınca.

“Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir.” hükmü düzenlendiğini, sermaye artışına konu taşınmazın değerinin tespit edilmesi amacıyla tarafsız bilirkişilerden oluşan kurulun, değer tespiti yapmasını talep ettiklerini,müvekkili şirketin, faaliyet belgesinin, 01.01-31.12.2024 tarihi itibariyle mevcut bilanço, gelir gider tablosu ve mizanını sunduklarını,

taşınmazı ayni sermaye olarak(sermaye artışına konu) müvekkili şirkete katabilmek amacıyla belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespiti için başvurduklarını beyan ederek şirketin sermaye artışına konu; ... Mah. ... Sk. ... ... ... ... 2 Daire 12 ...- İstanbul adresinde kain ve İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Yolu Mevkii, 6 Nolu Pafta, ...

Parsel Numaralı “6 adet 7 katlı apartman bahçesi” niteliğindeki taşınmazı ayni sermayeye katmak için, taşınmazın mahkemece belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespit edilmesini talep ve dava etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava, 6102 sayılı TTK nun 342 ve 343 maddesi gereğince öz sermaye tespiti istemine ilişkindir.

... Tapu Müdürlüğü' nden İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Yolu Mevkii, 6 Nolu Pafta, ... Parsel Numaralı “6 adet 7 katlı apartman bahçesi niteliğindeki taşınmazın tüm tapu kayıtları celp edilmiştir.

Ticaret Sicil kayıtları, ... Tapu Müdürlüğü'nün cevabi yazıları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı davanın delillerini oluşturmaktadır.

6102 sayılı TTK.nun 342. Maddesi "Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir." hükmünü içermektedir.

6102 sayılı TTK.nun 343.Maddesi "Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir. Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342 nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır. " hükmünü içermektedir.

Mahkememizin 02/06/2025 tarihli ara kararı gereğince dava tarihi itibari ile ayni sermaye tam değeri, ayni olarak konulan şirket payı karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı ve tespit edilen diğer hususlara ilişkin tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanarak TTK 343 maddesine uygun rapor tanzim edilmek üzere dava konusu taşınmaz üzerinde keşfen inceleme yapılmasına karar verilmiş olup ;

Bilirkişiler İnşaat Yüksek Mühendisi ... ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... tarafından sunulan 16/07/2025 tarihli bilirkişi raporunda neticeten;

Dava konusu, ... Mah. ... Sk. ... ... ... ... 2 Daire 12 ...- İstanbul adresinde kain, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Yolu Mevkii, 6 Nolu Pafta, ... Parsel Numaralı “6 adet 7 katlı apartman bahçesi vasıflı taşınmazla ilgili mahallinde ve dosya kapsamında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;

"3 -TAPU KAYDI

... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün 26.05.2025 tarih ve E. ... sayılı yazı ekinde dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı sunulmuştur.

İncelenen tapu kaydında; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Yolu Mevkii, ... Parsel sayılı 7.819,00 metrekare yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği “ 6 adet 7 katlı kargir apartman ve bahçesi”, bağımsız bölüm niteliği “mesken” olan, 59/7819 arsa paylı, Kat Mülkiyetli, 2. Blok, 2. Kat, 12 Nolu bağımsız bölüm 18.10.2019 tarih, ... yev.nolu “Satış ve İpotek+Birleş . işlemi sonucu “TAM” hisse olarak .... adına kayıtlı olduğu görülmüştür.

TAŞINMAZIN ŞERHİBEYANİİRTİFAK Bilgilerinde;

Beyan : Yönetim Planı :20.03.1997

Beyan : Bu Gayrimenkulün Mülkiyeti Kat Mülkiyetine Geçmiştir.

Beyan : Yönetim Planı Değişikliği

Beyan : Doğal Sit-Doğal Sit Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanıdır.

4-İMAR DURUMU

Dava dosyasında taşınmazın imar durumuna yönelik bilgi bulunmadığından ... Belediye Başkanlığı'nda re'sen yapılan inceleme ve alınan bilgilerden;

... İlçesi, ... Mahallesi, ... Parsel sayılı taşınmaz; 29.07.2023 tasdik tarihli “1/1000 Ölçekli ... Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı “ kapsamında;

06.02.1992 tt. 1/1000 ölçekli ... TRT Mevzii İmar Planının geçerli olduğu alanda, Konut lejantında kaldığı, Blok Nizam, TAKS:0,15, HMax:15.50m yapılaşma koşullarına sahip olduğu, öğrenilmiştir.

5-TAŞINMAZIN KONUMU ve ÇEVRESİ

Dava konusu, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Parsel sayılı taşınmazla ilgili, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü' nün web sayfasından temin edilen hava fotoğrafında taşınmazın konumu ve çevresi görülmektedir.

6 -TAŞINMAZ MAHALLİNDE YAPILAN İNCELEME

25.06.2025 tarihli keşif ve inceleme gününde, Sayın Hakim ... başkanlığındaki mahkeme heyetiyle davaya konu, ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:5E- ... 2. Blok Kat:2, Daire:12, ... /İstanbul adresinde yer alan taşınmaz mahallinde gerekli incelemeler yapılarak, fotoğraflar çekildi.

7.1- TAŞINMAZIN KONUMU ve ÇEVRE ÖZELLİKLERİ

Dava konusu taşınmaz; ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:5E- ... 2. Blok Kat:2, Daire:12, ... /İstanbul adresinde yer alan mesken nitelikli 12 Nolu bağımsız bölümdür.

Taşınmaza ulaşım ...Caddesi üzerinde ... ... istikametinde ilerlenirken sağ kolda konumlu Tatar Sokak, ardından sağ kolda konumlanan ... ... Sokağa sapılması suretiyle sağlanmaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu ... ... Sitesi ... 2. Blok bu sokak üzerinde ve sol cephede yer almaktadır.

Taşınmazın bulunduğu bölgede genel olarak site tipi ve müstakil haldeki 3-5 katlı konut binalarının bulunduğu, her türlü belediye, altyapı-üstyapı ve kamu hizmetlerinin tamamlandığı, toplu ulaşım imkanları elverişli, sağlık, eğitim, alışveriş vb. imkanların mevcut, orta üstü gelir grubunun ikame amaçlı tercih ettiği bir konumda bulunduğu gözlemlenmiştir.

Taşınmazın yakın çevresinde ... Sitesi gibi 3-5 katlı bloklardan oluşan toplu konut siteleri ile Koç Üniversitesi Batı Kampüsü bulunmaktadır.

ANA TAŞINMAZ ÖZELLİKLERİ

Dava konusu taşınmaz; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel sayılı, 7.819,00 m2 yüzölçümlü parsel üzerinde blok nizamda, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir.

Taşınmaz, birden fazla parselden oluşan ... ... Sitesi'nde yer almakta olup ... Nolu parsel Üzerinde 6 adet blok (1.2.3,4,5,6) bulunmaktadır.

Davaya konu taşınmazın bulunduğu ... 2 Blok, 2 Bodrum Kat * Zemin Kat * 4 Normal Kat +ÇAP katlı, asansörlü, kaloriferli, yaklaşık yaklaşık 25 yıllık binadır.

Binanın 2. bodrum katında sığınak, kazan dairesi ile kapıcı dairesi, 1. Bodrum katında zemin katta yer alan dubleks meskenlere ait hacimler ile 2 adet mesken, zemin katta ve normal katların her birinde 4' er adet mesken olmak üzere toplam 22 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Bina dış cephesi sıva boyalı, bina giriş holü, merdiven sahanlık ve basamak kaplamaları mermer, korkuluklar ferforje demir, duvarlar sıva boyalı, çift asansörlü bina olduğu görülmüştür.

Taşınmazın yer aldığı ... ... Sitesinde açık otopark, basketbol ve tenis oyun alanları, yürüyüş alanları, market vb sosyal donatıların bulunduğu, geniş bahçe alanlarında peyzaj ve çevre düzenlemelerinin yapıldığı, güvenlikli ve bakımlı site olduğu görülü:

7.3- BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu 12 nolu bağımsız bölüm, binanın 2. Katında yer alan 341, balkonlu, ayrı WC" li, 3 cepheli, yaklaşık 110,00 m2 kullanım alanlı dairedir.

Salon, koridor ve odaların döşemeleri ahşap parke, duvar ve tavanlar sıva boyalı, antre ve mutfak döşeme kaplaması seramik, duvar ve tavanlar sıva boyalı,

Mutfakta alt ve üst ahşap mutfak dolapları, lamine tezgah ve tezgah arası, damlalıklı krom evye bulunduğu,

Banyo ve WC döşeme ve duvar kaplaması seramik, banyoda duş teknesi ve duşakabin, klozet ve ayaklı lavabo, WC de klozet ve lavabo bulunduğu,

Daire giriş kapısı çelik,iç kapılar ahşap, pencereler PVC ısıcamlı, merkezi ısıtma sistemli, kaloriferli daire olduğu görülmüştür.

8- DEĞERLEME YÖNTEMİ VE EMSAL İNCELEMELERİ

Bilindiği üzere; Yüce Yargıtay'ın kira parasının tespitinde hareket ettiği kıstaslardan biri “olağan rayiç” tir. Bölgedeki taşınmaz rayiçlerini belirlemek amacıyla piyasa araştırması heyetimizce re'sen yapılmıştır. Bu araştırma yapılırken en önemli veri kaynakları gerek heyetimizin bölge ile ilgili mesleki bilgi ve deneyimleri, gerekse yakın zamanda ilana sunulan veya satışı gerçekleşmiş benzer nitelikli taşınmazlarla ilgili yapılan araştırmalar neticesinde elde edilen bilgilerdir.

Somut verilere dayandırılmadan tespit yapma olanağı bulunmamakta olup, emsal araştırması yapılması Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından hazırlanmış ve 2011 tarihinde yayınlanmış olan Değerleme Standartları gereği zorunlu olup, gerekli araştırmalar yapılmadan, bölgedeki piyasa rayiçleri bilinmeden doğru tespit yapılabilmesi söz konusu değildir.

Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla;

* Emsal Karşılaştırma Yöntemi,

* Maliyet Belirleme Yöntemi,

* Gelir Kapitalizasyon Yöntemi, şeklindedir.

Değerleme konusu “Mesken” nitelikli taşınmazın değerlemesinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” seçilmiştir.

“Emsal Karşılaştırma Yöntemi”; Piyasa koşullarında yeterli ve güvenilir veri bulunması halinde “Mesken” nitelikli gayrimenkuller için seçilebilecek en uygun yöntemdir. Bu yönteme göre; piyasa koşullarındaki benzer veya ikame gayrimenkullerin satışı ve ilgili piyasa verileri dikkate alınır, karşılaştırmaya dayalı bir işlemle incelemeye konu olan taşınmaz için değer takdir edilir. Genel olarak değerlemesi yapılan gayrimenkul, piyasa koşullarında gerçekleştirilen benzer gayrimenkullerin satışlarıyla karşılaştırılır.

İnternet ilanları bir akit olmamasına rağmen, değişik kaynaklarca (mal sahibi, çeşitli emlak firmaları vs.) yayınlanan tüm kamuoyuna açık bilgilerdir.

Dava konusu, ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:SE- ... 2. Blok Kat:2, Daire:12,... /İstanbul adresinde yer alan “Mesken” nitelikli taşınmazla ilgili kamuoyuna açık .... sitesinde fikir edinilmek amacıyla yapılan inceleme sonucunda benzer alan ve nitelikli satılık emsallere aşağıda yer verilmiştir.

Yukarda fikir edinmek amacıyla yer verilen 3 Adet emsal taşınmaz dava konusu taşınmazla aynı ... ... ... Sitesinde yer alan benzer nitelikli taşınmazlar olup, emsallerin konumları ile dava konusu taşınmazın konumu, alanı, olumlu, olumsuz tüm özellikler karşılaştırılmış, yanısıra taşınmazın bulunduğu bölgede emlak ofisleri ile görüşülmüş, piyasa araştırması yapılarak taşınmaz değeri belirlenmiştir.

9- TAŞINMAZ DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

Dava konusu, ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:5E- ... 2. Blok Kat:2,

Daire:12,... /İstanbul adresinde yer alan taşınmazda gerekli inceleme ve tespitler yapılmış olup, benzer nitelikli olan emsaller değerlendirilmiş ve mecurun çevresinde yapılan piyasa araştırmaları, internet ilanları, emlak firmalarından alınan bilgiler ile heyetimizin taşınmazın bulunduğu bölge ile ilgili bilgi ve deneyimleri sonucunda mecurun rayiç piyasa değeri hakkında heyetimizde kanaat oluşmuştur.

Taşınmazın bulunduğu konum, çevresinde teşekkül etmiş yapılaşma, taşınmaz alanı, imar durumu, heyetimizce yapılan emsal incelemeleri ve piyasa araştırması vb. tüm hususlar değerlendirilmiş, taşınmazın tespit edilen şekliyle serbest piyasa rayiçleri gibi objektif değerler, günün ekonomik koşulları, dünyada ve ülkemizde yaşanan siyasi-ekonomik dalgalanmalar sonrasında gelinen yeni ekonomik dengeler gibi kıymete etki eden olumlu, olumsuz özelliklerinin değerlendirilmesi sonucunda dava konusu taşınmazla ilgili keşif ve inceleme günü yerinde yapılan tespitler de göz önünde bulundurularak taşınmaz değeri belirlenmiştir.

Tüm inceleme ve değerlendirmeler sonucunda; Dava konusu, ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:5E- ... 2. Blok Kat:2, Daire:12, ... /İstanbul adresinde yer alan “Mesken” vasıflı 341.110 m2 kullanım alanlı taşınmazın 22.05.2025 dava tarihindeki değeri:

TAŞINMAZ DEĞERİ

12.500.000.-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

10- KANAAT VE SONUÇ

Hukuki Değerlendirme ve Takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere;

Dava konusu, ... Mahallesi, ... ... Sokak, ... ..., No:5E- ... 2. Blok Kat:2, Daire:12,... /İstanbul adresinde yer alan “Mesken” vasıflı, 3*1, 110 m2 kullanım alanlı taşınmazla ilgili mahallinde ve dosya kapsamında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;

22.05.2025 Dava Tarihi İtibarıyla Taşınmaz Değeri:

12.500.000.-TL (OnikimilyonbeşyüzbinTürkLirası) olarak hesap ve takdir edilmiştir." şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir.

Bilirkişi raporu davacı vekiline tebliğ edilmiştir. Davacı vekili 16/07/2025 tarihli dilekçesiyle bilirkişi raporuna karşı beyanlarını içeren dilekçesini dosyaya ibraz etmiş, rapora karşı herhangi bir itirazlarının olmadığını belirtmiştir.

Somut olayda; anılı taşınmazın TTK 342 ve 343 maddesi gereğince incelenen tapu kaydı üzerinde haciz ve tedbir bulunmadığı nakden değerlendirilip devronulabileceği tespit edilmiştir.

TTK 342 ve 343 de aranan koşulları incelenmiş;

Mahkememizin 14/07/2025 tarihli bilirkişi raporuna göre, dava kapsamında ilgili şirketin pay sahipleri adına ayni sermaye olarak koyabilecekleri taşınmaza ait malik hisse oranı ve miktarı aşağıda belirtilmiştir.

Bu haliyle, bildirilen taşınmazın rayiç değerlerinin yukarıda belirtilen şekilde olduğunun ve taşınmazın 6102 SY. TTK.nun 342 ve 343.maddeleri gereğince bu değerle ayni sermaye olarak koyulabileceğinin tespitine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Başkan ... ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Katip ... · ¸e-imzalıdır