İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/493 K.2025/92

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/493 Esas

KARAR NO: 2025/92

DAVA

Öz Sermaye Tespiti

DAVA TARİHİ: 07/07/2023

KARAR TARİHİ: 06/02/2025

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA: Davacı Vekili dava dilekçesinde özetle; ---------- Belediyesi Müdürlükleri uhdesinde bulunan merkez ve alanların 01/03/2023 tarihinde kurulduğu iddia edilen ----------Ş.'ne devrolmasına ilişkin ----------- teklifinin incelendiğini ve oy birliği ile kabul edildiğini, ------------ sayılı yazısı ile sermayesinin 96100'ü belediyeye ait olduğu iddia edilen davacı şirketin, 2.500.000,00TL sermaye artış talebi hususunda karar alınmak üzere olduğu iddia edilen teklifinde müdürlükten geldiği şekli ile aynen kabul edildiğini, -------Müdürlüğü uhdesinde bulunduğu iddia edilen --------- Mah. ---------- Sk.

No:--------- kain ------------ Merkezi'nin 20 yıllık süre ile cafe, restoran, girişimcilik merkezi, toplantı mekanı, etkinlik alanı vb. konularda, bu konuların herhangi biri veya tamamıyla ilgili faaliyette bulunmak amacıyla kullanım, işletme ve işlettirme haklarının yüzde yüz sermayesini, ----------- Müdürlüğü'nün uhdesinde bulunduğu iddia edilen --------- Mah. ---------- ada, ------------ parseldeki ---------- Merkezi'nin zemin katında yer alan cafe alanlarının ve terasta bulunan açık alanın, aynı zamanda-------- Mah, -------- ada, ---------- parseldeki ---------- Evi'nin zemin katı ile bahçe kısmının ve terasta bulunan açık alanın cafe,

restaurant, toplantı mekanı, etkinlik alanı vb. konularda bu konuların herhangi biri veya tamamıyla ilgili faaliyette bulunmak amacıyla kullanım, işletme veya işlettirme haklarının 20 yıllık süre ile yüzde yüz sermayesini, Zabita Müdürlüğü uhdesinde bulunduğu iddia edilen kapalı pazar alanlarının 20 yıl süre ile semt pazarlarının kurulmadığı günlerde etkinlik, organizasyon, festival, kermes, atölye çalışmaları, cafe, restaurant, eğitim alanı vb. konularda bu konuların herhangi biri veya tamamı ile ilgili faaliyette bulunmak amacı ile kullanım,

işletme ve işlettirme haklarının yüzde yüz sermayesinin belediyeye ait olduğu iddia edilen davacı şirkete devrolmasının komisyonca onaylandığını ve bu nedenle de Müvekkilinin 2.500.000,00TL nakdi sermaye artış talebi, haklarının sermaye artırımına esas olması açısından değerlerinin tespitini beyan ve talep etmiştir.

DELİLER GEREKÇE

Dava, hukuki niteliği itibariyle; öz sermaye tespitine ilişkindir.

Tapu Sicil Müdürlüğü'nden tapu kayıtları,---------- kayıtları, -------- Müdürlüğü'nden Zabıta Müdürlüğü uhdesinde bulunan kapalı pazar alanlarının listesinin bildirildiği,----------- Müdürlüğü'nden Zabıta Müdürlüğü yazısı ile bildirilen kapalı pazar alanlarının kadastral mülkiyetinin bulunmamakta olduğunu ve 5953 sayılı Belediye Kanunu kapsamında belediye görev, yetki ve sorumluluk alanında olduğunun bildirildiği, --------- Müdürlüğü'nden Zabıta Müdürlüğü uhdesindeki pazar alanlarının kadastral bilgileri ile belediye kayıtlarının istendiği ve krokilerinin gönderildiği,

Belediye Meclis kararı ile komisyon raporu, celp edilmiş, sunulan ve gelen belgeler incelenmiştir.

30/07/2024 tarihli Bilirkişi heyet raporunda özetle; "...Talep konusu yerlerden ---------- İlçesi, ---------- Mah. ---------- ada,--------- parsel sayılı taşınmaz üzerinde kamu hacizleri bulunduğundan, Belediye'ye ait bu taşınmazın davacı şirkete sermaye olarak konulması mümkün olmadığından, bu taşınmazla ilgili talebin esas hükümle birlikte İstinaf yolu açık olmak üzere reddine,2) Talep konusu yerlerden ---------- İlçesi,---------- Mah. ---------- ada, --------- parsel sayılı taşınmaz ile Belediye'den gelen yazı cevabında adı geçen 4 Pazar alanı ile ilgili TTK'nun 127.

Maddesi uyarınca inceleme yapılması, sermaye olarak konulmasının mümkün olup olmadığı, bu yerlerin işletme ve kullanım haklarının 20 yıllık değerinin ne olduğu hususlarında bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş ve görev Heyetimize tevdii edilmiştir.

Yukarıda tüm detaylarıyla birlikte arz ve izah olunduğu üzere; * Değerlemeye konu, ----------- Merkezi'nin -----------Belediye Meclisi'nin 04.05.2023 tarihli ve -------- No.lu kararı ile intifa hakkının 20 yıllık süre için ...ne verildiği,

---------- Merkezi'ne ait beklenen yaklaşık aylık kira gelirlerinin hesabı:E-ofis - 135.000 TL, Cep Sineması - 100.000 TL, Etkinlik Salonu - 150.000 TL, Cafe - 90.000 TL,Kiralık 4 oda - 45.000 TL, 20 yıllık gelirlerinin hesabı Aylık toplam muhammen bedelinin yaklaşık ortalama 520.000 TL /ay olabileceği kanaati ile 20 yıllık (240 ay) toplam kira gelirinin günümüz değeri ile yaklaşık 520.000 TL/ay x 240 ay * 124.800.000 TL olabileceği,Değerlemeye konu Semt Pazarları, ---------- Belediye Meclisi'nin 04.05.2023 tarihli ve ---------- No.lu kararı ile intifa hakkının 20 yıllık süre için ...ne verildiği,--------- Semt Pazarı,

---------- Pazarı ve ------------ Mahallesi Pazarı kapalı pazar yerleri olup, haftanın belirli günlerinde pazar faaliyetlerinin gerçekleştirildiği,Tarafımızca pazar yerlerinin değerleme çalışması için davacı tarafından görüşmeleri devam eden ve kullanım planı olarak motor-kurye eğitim alanı olabileceği göz önünde bulundurulmuş, ancak bu hususta kesinleşmiş bir bilgi ya da belge tarafımıza sunulamamıştır.

Keza Pazar yerinin değeri olarak hesaplanabilecek ve herhangi bir değerleme yapılabilecek arşiv ve/veya emsal karşılaştırılması bulunamamıştır.

Bu haliyle Pazar yerlerine ait mevcut durum itibari ile bir değer tespit edilememiştir.Mahkemenizin üzerinde hacizler bulunduğu gerekçesiyle değer tespiti yapılmasına uygun görmediği; ---------- İlçesi, ---------- Mah. ---------- ada, --------- parseldeki yer; ---------- Merkezi'nin zemin katındaki kafe alanıdır.Mahkemenizin bu yer açısından davacının talebini reddettiği 26-10-2023 tarihli kararından sonra,

---------- Belediye Meclisi de 07-03-2024 tarihli ve ---------- numaralı kararı ile buranın aynı sermaye olarak kullanılamayacağına karar vermiştir.-------- İlçesi, ---------- Mah. ---------- ada, --------- parseldeki --------- Evi'nin zemin katı ve bahçe kısmındaki açık alan kafe ve restoran olarak kullanılacaktır.Ancak, bu yerin tapu kaydında “Kamu Yararına Tahsislidir” şerhi bulunmaktadır.

Bu nedenle raporumuzda da görüleceği üzere, heyetimizin Gayrimenkul Değerleme ve İnşaat Mühendisi Üyesi tarafından değer tespiti yapılmamıştır.Davacı vekili ----------, ---------Mahallesi, --------- Sok.No:---------- adresinde bulunan --------- Merkezi'nin de değer tespitini talep etmiştir. Mahkemeniz bu yerin tapu bilgilerinin bildirilmesini istemiştir.

Davacı vekili 20-09-2023 tarihli dilekçesinde “....tapu bilgileri de iş bu dilekçenin ekinde sunulacaktır” diye cevap vermiştir. Ancak, dilekçenin ekindeki Yapı Kayıt Belgesinde tapu bilgileri bulunmamaktadır.

Buna rağmen sunulacağı ihtimaline binaen bu yerin değeri tespit edilmiştir.Taşınmazlar üzerindeki intifa hakkının, doktrin ve yargı kararlarına göre şirkete aynı sermaye olarak konması mümkünse de, olayımızda Mahkemenizin görevlendirme kararına uygun olacak şekilde bir aynı sermaye tutarı tespit edilememiştir.

Tüm delillerin takdiri ve 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu'nun 3/2 maddesi uyarınca hukuki değerlendirmenin tamamı Sayın Mahkeme'ye ait olmak üzere, heyetimizin kanaatlerini bildiririz. " şeklinde dosyaya rapor sunulmuş ve bilirkişi raporu davacı vekiline tebliğ edilmiştir. Davacı vekili tarafından sunulan itiraz dilekçesi ve dosya kapsamı gözönüne alınarak davacı tarafın rapora itirazının vaki olmadığı anlaşılmakla aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.