İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/337 K.2025/309

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2024/337 Esas

KARAR NO : 2025/309

DAVA : Tazminat

DAVA TARİHİ : 06/03/2018

KARAR TARİHİ : 09/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davalılardan müteahhit şirketin "---------, ---------- Mah. ------- --------- Pafta, ---------- Ada, --------- Parsel" üzerinde bulunan arsada kat karşılığı inşaat yapmak üzere dava dışı arsa maliki ile anlaştığını ve aralarında 12.07.2011 tarihli ---------Noterliğinin ---------- yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, müvekkilinin arsa payı sahibi olmadığını, davalı müteahhit firma tarafından yapımı devam eden inşaatta ---------- numaralı bağımsız bölümü müteahhit firmadan satın aldığını, müvekkilin tüketici konumunda bulunduğunu,

davacı müvekkilinin taşınmazın değeri olan 500.000 TL'yi ödemesi, davalı müteahhidin de taşınmazı eksiksiz olarak kısa sürede bitirmesi hususunda anlaşmaya varıldığını ancak davalı müteahhidin talebi üzerine taşınmazın satış değerinin tapuda 320.000 TL olarak gösterildiğini, Sözleşmenin 10. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı ve bu tarihten itibaren 26 ay içerisinde inşaatın tamamının kusursuz ve eksiksiz olarak bitirileceğinin kararlaştırıldığını, bu durumda inşaatın 2014 yılı içerisinde bitirilmiş olması gerektiğini,

ancak davalı müteahhit firmanın beyan ettiği tarihte inşaatı tamamlamadığını ve taşınmazı teslim etmediğini, bunun üzerine ------------ D.İş sayılı delil tespiti dosyası ikame edildiğini ve müteahhit firma tarafından yapılan inşaatta malzeme ve işçilik yönünden ayıpların tespit edildiği,

dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda inşaatın %45 oranında bitirilmiş %55 oranında tamamlanmamış olduğunun, oturulabilir hale gelebilmesi için toplam 4.582.520,92.-TL'lik maliyet gerektiğinin ve yapımının 6 ay süreceğinin tespit edildiğini, belirtilen maliyetin binanın tamamına ilişkin olduğunu, müvekkilin satın aldığı ----------- numaralı bağımsız bölüm için müvekkilin uğradığı zararın mahkemece belirlenmesi gerektiğini, delil tespiti dosyasında alınan raporda tespit edilen hususların ---------- Noterliğinin 26.01.2018 tarih ve ----------- yevmiye sayılı İhtarnamesi ile davalılara ihtar edildiğini,

ihtarnamelerin 30.01.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, davalı müteahhit firma tarafından konutun satın alındığı 29.03.2016 tarihinden kısa süre sonra oturmaya hazır şekilde teslim edileceği söylenmiş ise de inşaatın tamamlanmaması nedeniyle davacı müvekkilin satın alma tarihinden itibaren kira kaybı olduğunu, müvekkilin taşınmaz satın alırken ------------Ş.'den 150.000.-TL tutarında konut finansmanı kullandığını ve kredi borcunu erken ödeme yaparak kapattığını, kullanılan konut finansmanının bağlı kredi olduğunu, kredi sözleşmesinin 8.3. maddesinden de bu hususun anlaşıldığını,

sözleşmenin 6. Sayfasında yer alan ve 6502 sayılı kanun kapsamında da mevcut sorumluluk gereği davalı bankanın kullanılan kredi miktarı kadar müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğunu, davacı müvekkil tarafından müteahhit firmaya ulaşılmaya çalışıldığını ancak hiçbir şekilde muhatap bulunamadığını belirtmiş ve davalı müteahhit firma adına kayıtlı taşınmazlara ve araçlara ihtiyati haciz/ihtiyati tedbir konulmasını, davacı müvekkilinin uğradığı zararın şimdilik 100.000TL'sinin en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini,

müvekkilinin kira kaybının tespiti ile şimdilik 5.000 TL'nin davalılardan (davalı bankanın sorumluluğu kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere) en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsilini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya tahmilini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı -----------Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkili banka ile davacı ------------ arasındaki tek ilişkinin davacıya konut kredisi kullandırılması olduğunu, bu ilişki dışında müvekkil bankanın davacının diğer davalı ------------ ile yapmış olduğu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin tarafı olmadığını, bu sebeple husumet itirazında bulunduklarını, 6502 sayılı kanunun 32. maddesi uyarınca müvekkil bankanın sorumluluğunun davacıya konut kredisi verilmesi olduğunu, davacının iddia ettiği gibi kredi konusu konutun teslim edilmemesinden müvekkil bankanın sorumlu tutulmasının mümkün olmadığım,

müvekkil banka ile davacı arasındaki sözleşmeler ve 6502 sayılı kanunun 35. maddesi uyarınca davacıya kullandırılan konut kredisinin bağlı kredi olarak kabulünün mümkün olmadığını, kredinin bağlı kredi olduğu düşünülse de müvekkil bankanın sorumluluğunun konutun teslim edilmemesi durumunda satış sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden itibaren 1 yıl olduğunu, davacı tarafından konutun 2014 yılı içerisinde teslim edilmesi gerektiği belirtildiğinden 2015 yılında müvekkil bankanın sorumluluğunun sona erdiğini, bu sebeple zamanaşımı itirazında bulunduklarını,

davacı tarafından imzalanan "Konut Finansman Sözleşme Öncesi Bilgilendirme İle Talep ve Bilgi Formu"nun 1.sayfasında kredi türünün "Sabit Kar Oranlı Konut Finansman" kredisi olarak belirtildiğini, Sözleşmenin 6.1 ve 14. Maddeleri uyarınca davacının ileri sürdüğü müteselsil sorumluluk iddiasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere dava konusu edilen kira kaybından müvekkil bankanın sorumlu tutulamayacağını belirtmiş ve davanın öncelikle husumet yönünden sonrasında esastan reddini,

yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacıya tahmilini talep etmiştir.Davalı ----------- Şti.'nin ise dosyaya cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, hukuki niteliği itibariyle; taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali ile ödenen bedellerin iadesi istemine ilişkindir.

Dosyanın safahatı incelendiğinde ------------ Esas sayılı dosyasında verilen davanın kısmen kabulü kararına davalı ------------Ş.

Tarafından istinaf edilmesi üzerine---------- sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilerek mahkememize tevzi edildiği ve yukarıda esas numarasına kaydedildiği anlaşılmıştır.Mahkememizce tensip zaptı oluşturularak duruşma günü verilmiş ve taraflara tebliğ edilmiştir.Dava konusu taşınmazın tapu kaydı, inşaat projesi getirtilmiş, sözleşmeler, ödemeye ilişkin belgelerin dosyaya sunulduğu, mahal mahkemesince keşif yapılarak bilirkişi raporları alındığı görülmüştür.----------- D.

İş dosyasında alınan bilirkişi raporunda özetle;" Tespite konu dairelerin bulunduğu ----------- Blok İnşaatında betonarme imalatların tamamlandığı, ince inşaat imalatlarına başlanmadığı, inşaatın durmuş vaziyette olduğu ve herhangi bir faaliyetin bulunmadığı, ----------- bloktaki işlerin tamamlanma oranının 445, tamamlanmayan oranın 9455 olduğu, işin tamamlanabilmesi için takriben 6 aylık süreye ihtiyaç olduğu,

D blokta eksik bırakılan 55 oranındaki işlerin tamamlanabilmesi için KDV dahil 4.852.520,92 TL gerektiği, talepte bulunan davacının teslimde geciken her ay için kira kaybı talebinde bulunabileceği" şeklinde değerlendirme yapıldığı anlaşılmıştır.

------------ Esas sayılı dosyasında alınan 09/09/2019 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; "Davacı ile davalı Banka arasındaki sözleşmenin hukuki niteliğinin Bağlı Kredi Sözleşmesi olduğu ancak kanunda belirtilen süre sınırı aşıldığından davalı Bankanın sorumluluğuna gidilemeyeceği, ----------D. İş dosyası göz önünde bulundurulduğunda doğan zararlardan davalı ------------- Şti. sorumlu olarak kabul edilebileceği, söz konusu gecikmeden dolayı kira kaybı olarak davacının dava tarihi itibariyle 93.480 TL talep edebileceği, ayıp oranında bedel iadesi olarak 275.000,00 TL talep edilebileceği, " kanaatine varıldığı,

Bilirkişi heyeti tarafından sunulan 27/08/2020 tarihli raporda özetle.

Davacı ile davalı müteahhit firma arasında herhangi bir sözleşme olmadığı, arsa sahipleri ile davalı müteahhit firma akdedilen Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ne göre inşaatın teslim tarihinin 12.03.2014 olduğu, davacının taşınmazı 29.03.2016 tarihinde tapudan direk satın aldığını, davacı dilekçesinde taşınmazın 500.000 TL’ye satın aldığını belirtmiş olmakla birlikte dava konusu taşınmazın Tapu Senedinde satış bedeli 320.000.-TL olarak belirtilmiştir.

Dosya muhtevasında davacının satış bedeli ile ilgili söz konusu beyanını kanıtlayacak herhangi bir belge görülmemiş olup takdirinin mahkemey ait olduğunu, ---------- D.

İş sayılı dosyasındaki 02.01.2018 tarihli Tespit Raporundan dava tarihi olan 06.03.2018 itibarıyla dava konusu taşınmazın ikamete uygun olarak tamamlanıp davacıya teslim edilmediğinin anlaşıldığı, rapora göre ----------- bloktaki işlerin tamamlanma oranının % 45 olduğunu, mahallinde yapılan incelemede sonradan yapılan inşaat işlerinin davacının da aralarında bulunduğu malikler tarafından yapıldığı ve eksik bırakılan imalat bedelinin % 55 üzerinden hesaplanması gerektiğini, Dava tarihi itibarıyla davacının payına düşen eksik imalat bedelinin.

8.005,55 m2 (--------- blok inşaat alanı) x 1.016.-TL/m2 (2018 Yılı --------- Yapı Birim Maliyeti) x 1,07 (Altyapı ve çevre düzenleme işleri payı) x 1,18 (KDV) x % 55 (Kalan imalat oranı) x ------------ (Davacının arsa payı /----------- Bloktaki dairelerin toplam arsa payı) = 185.174.-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığını, mahkemece davacının söz konusu İhtarnamedeki teslim talep tarihinin geçerli görülmesi halinde davacının talep edebileceği kira kaybının dava konusu taşınmazın yeri, konumu, yaşı, büyüklüğü, inşaat kalitesi, sosyal, ticari ve ulaşım olanakları,

müspet ve menfi yönleri ile emsalleri göz önüne alınarak yapılan değerlendirmede ihtarname tarihi olan 26.01.2018 itibarıyla aylık rayiç kira değerinin 2.500.-TL olduğu tayin ve takdir edilmiştir.

Buna göre dava tarihine kadar olan süredeki kira kaybının ise, 10.02.2018 – 06.03.2018 Arasındaki toplam kira kaybı: 2.500.-TL/ay x 0,83 ay (25 gün) ay = 2.075.-TL olduğunu, taşınmaz için davacı tarafından alınan kredi yönünden yapılan değerlendirmede, Konut kredisi sözleşmesi: Davacı ----------- ile Davalı -----------Ş. arasında 29.03.2016 tarihli Konut Finansmanı Sistemi Kapsamında Tüketici Kredisi Sözleşmesi,

29.03.2016 tarihli Konut Finansmanı Sözleşme Öncesi Bilgilendirme ile Talep ve Bilgi Formu ve eki Ödeme planını imzalamış olduğunu, davacının 29.03.2016 tarihinde, Davalı bankadan, ------------- numaralı, 29.04.2016 Taksit Başlangıç-01.04.2022 Taksit Bitiş tarihli, 72 ay vadeli, Aylık % 0,99 Kar oranı ve aylık 2.924,14TL eşit taksit ödemeli, 150.000,00TL tutarında konut kredisi kullandığı tespit edildiğini, Söz konusu kredinin konut edinme amacıyla kullandırıldığı,

%5 Bsmv ,%15 Kkdf' den muaf tutulduğu görülmekte olduğunu, davalı banka tarafından dosyaya sunulan Davacı ------------- ait yapılan ödeme dökümü incelemesinde 29.03.2016 tarihinde kullanılan Konut Finansmanı kapsamında Tüketici Kredisinin. 16x2.924,14TL=46.786,24TL Taksit olarak vadesinde ödendiği + 27.07.2017 tarihinde kalan anapara 125.240,17TL ödendiği, Ayrıca.

Aşağıda detayları yer alan 6.888,16TL bankaya ödeme yapıldığı, davacı ------------ bankaya ödediği toplam tutarın=178.914,57TL olarak tespit edildiğini, dosya içerisinde yapılan incelemelerde Davacı ----------- ile Davalı ------------Şti arasında imzalanan herhangi bir satış sözleşmesine rastlanmadığını, davacı ------------ tarafından dosyaya sunulan Satış vadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, davalı İnşaat firması ile davalı banka arasında düzenlenen bir sözleşmeye rastlanmadığı, 6502 sayılı kanunun “Bağlı krediler madde 35-(1) Bağlı kredi sözleşmesi;

konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir.” denilmekte olduğu, dosya içerisinde davacı ------------ ve davalı -----------Ş. arasında imzalanan konut sözleşmesi bulunmakta olduğu, taraflara arasında imzalanan konut kredisi sözleşmesinin 8.3 bağlı kredi sözleşmesine konu mala ve satıcıya ilişkin bilgiler maddesinde malın satıcısının ------------ Şti.

Olarak yazılı olarak belirtildiği, bu sebeple dava konusu kredinin bağlı kredi sonucuna ulaşıldığı, Bağlı krediler madde 35-(2) Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur.

Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.” hükmü yer almakta olduğu,

dava konusu ---------- Blok ----------- Numaralı taşınmazın satış tarihinin 29.03.2016 olduğu tapu takyidatından tespit edilmiş olup, kullanılan kredinin bağlı kredi olması nedeniyle bankanın kredi tutarı kadar sorumluluğun bulunduğu," kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Davacı vekili tarafından 14/09/2020 tarihli talep artırım dilekçesi ile 105.000,00 TL olan talebin artırarak 185.174,00 TL olarak belirlendiği,

işbu dilekçenin taraflara tebliğ edilerek beyanlarının alındığı görülmüştür.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacının ----------- ili, ---------- ilçesi, ----------- Mahallesi, ----------- Ada, --------- Parselde kayıtlı--------- Blok, ----------kat, ----------- no.lu daire nitelikli bağımsız bölümün tam hissesinin irtifak hakkını 29.03.2016 tarihinde davalı ---------- Şti. 320.000.-TL karşılığı bedelle satın almıştır.

Davalı inşaat şirketi ile dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi"sinin hükümlerine göre taşınmaz bağımsız bölümlerin teslim tarihi 12.03.2014 olup davacının satın aldığı tarihte davalının bağımsız bölümleri teslim süresi bitmiştir. Davacı taşınmazı satın alırken davalı bankadan 150.000,00-TL konut kredisi kullanmıştır.

Davacının çekilen kredinin bağlı kredi olduğunu belirttiği ve bu kapsamda davalı bankadan da talepte bulunduğu ancak davacının iş bu davayı 27/08/2020 tarihli bilirkişi raporunun 7. Sayfasında görüntüsü paylaşılan protokol başlıklı belgeye dayandırdığı, dava dışı ----------- şirketi ile davacı arasında yapılan temlik işleminden doğan hakkı halefiyet esasında olmakla davalı bankadan kullanılan kredinin bağlı kredi niteliğinde olmadığı değerlendirilmiştir.

Bu kapsamda davalı bankanın sorumluluğu söz konusu değildir.

Ancak davalı şirketin dosyada mübrez bilirkişi raporlarında da belirtildiği üzere, bilirkişilerin tespitinde ayıplı ve eksik işlerin %55 seviyesinde kaldığı, bu orana göre ayıp oranında indirim bedeli olarak 185.174,00 TL hesaplandığı, kira kaybı bedelinin 2.075,00 TL hesaplandığı, görülmüş olup bu zarar kalemlerinden satıcı davalı şirketin sorumlu olduğu anlaşılmış, kısmi dava olarak açılan davada ıslah tarihi de gözönüne alınarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.