İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/642 K.2025/696

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/642

KARAR NO : 2025/696

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ : 21/09/2023

KARAR TARİHİ : 16/09/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

“Davacı ile davalı arasında -----Noterliği'nde düzenlenen 16.11.2015 tarih ve ------ yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi gereği ------ Blok --- nolu bağımsız bölümün -tapuda ---- ili, ----- ilçesi, ----- Mahallesi, 10090 ada 1 parsel sayılı ---- Blok ------- nolu bağımsız bölüm- anahtar teslimi şekliyle tapu devrinin yapılıp davacıya 30.07.2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken hala teslim edilmediği, sözleşme 7/1 maddesine göre taşınmazın teslim tarihinin 30.07.2016 olduğu, sözleşmenin 12/3 maddesine göre 30.07.2016 tarihinden itibaren her ay rayiç kira bedeli ödenmesi düzenlendiği,

davalı şirkete karşı 30.07.2016-04.05.2017 tarihleri arası rayiç kira bedelinin tahsili talepli davanın ----Asliye Ticaret Mahkemesi ------- Sayı ile hükme bağlandığı ve davanın kabul edildiği, istinaf aşamasında olduğu, 05.05.2017 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için işleyecek rayiç kira bedelinin tespit edilmesi, kira bedelinin işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi...” talep edilmektedir.

ISLAH

11/12/2024 Tarihli ıslah dilekçesinde ise; 1000TL olarak ikame edilen kira bedeline dair davanın talep kısmını 271.302TL, olarak arttırdıklarını, 271.302TL’ nin dava tarihinden itibaren işletilecek avans faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; “Davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığı, davalı şirketin projesinin süresinde bitirilmesi ve teslimi konusunda azami gayret sarf ettiği, alt taşeronlarda yaşanan ölümlü iş kazaları ve projeden sonradan yapılan tadilat nedeniyle inşaatın yapımında gecikmeler olduğu, 15 Temmuz 2016'da yaşanan olay nedeniyle inşaat sektöründe büyük sıkıntılar yaşandığı, yaklaşık iki yıl ilan edilen OHAL nedeniyle inşaat sektöründe sıkıntıların devam ettiği, ----.Asliye Ticaret Mahkemesi ------ sayılı dosyasından davacı şirket hakkında konkordato talebinin kabul edilerek borçlarının yapılandırıldığı belirtilerek davanın reddine, yargılama gideri ve ücreti vekaletin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesi..."talep edilmektedir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini davasıdır.Taraflar arasında, 16/11/2015 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmıştır.

Davacı tarafça, taşınmazın sözleşmede belirtilen süre içerisinde teslim edilmemesi nedeniyle, davalıya ödenen sözleşme devir bedelinin iadesine, dava dışı üçüncü kişiyle yapılan sözleşmenin feshi için yapılan noter harcı ile geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybının tahsiline karar verilmesi istemiyle eldeki dava açılmıştır.

Dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanının bulunmadığının tespiti ile uyuşmazlık noktaları saptanarak tahkikat aşamasına geçilmiş, deliller toplanmış, konunun incelemesi uzmanlık gerektirdiğinden bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

Bilirkişi rapor içeriğine göre;

"Dava konusu tapu kaydında ----- ili, ------ İlçesi, ----- Mahallesi, 10090 ada 1 parsel sayılı “Arsa” vasıflı ana taşınmazda kat irtifakı kurulu --Blok --.kat ---- bağımsız bölüm nolu “Mesken” nitelikli; mahallen ----- Mahallesi---- Kat:----D:----- adresli taşınmaz için taraflar arasında yapılan özleşmenin 7.1 maddesine göre taşınmazın teslim tarihinin 30.07.2016 olup sözleşmenin 12.3 maddesine göre “satıcı sözleşmede belirtilen sürelerde gayrimenkulü alıcıya teslim etmez ise gecikilen her ay için alıcıya bölge rayiç kira bedeli üzerinden aylık kira ödemeyi taahhüt eder.” denilmektedir.

Dairenin keşif tarihi itibariyle de fiili olarak teslim edilmediği görülmüş olup herhangi bir teslim-teselllm vb. evrak da dosyada görülmemiştir. Dava konusu taşınmazın; davacı vekili tarafından talep edilen 05.05.2017 tarihinden dava tarihi 21.09.2023 tarihleri arası dönem için sözleşmeye göre taahhüt edilen bölge rayiç kira bedeli üzerinden aylık kira ödemesi miktarının hesabı yapılarak hukuki değerlendirme ve son takdir Mahkemeye bırakılmıştır.

Dava konusu taşınmaz için 05.05.2017-21.09.2023 tarihleri arası dönem için Toplam Kira Bedeli: 271.302,00 (iki yüz yetmiş bir bin üç yüz iki lira) TL takdir ve hesap edilmiştir." yönünde beyanda bulunulmuştur.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 112. maddesine göre, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

Taraflar arasındaki sözleşmede satıma konu taşınmazın 30/07/2016 tarihinde teslim edilmesi öngörülmüş ve süresinde teslim yapılmaması halinde geciken her ay için rayiç kira bedeli üzerinde aylık kira ödeneceği kararlaştırılmıştır. Satıma konu taşınmazın süresinde teslim edilmediği ihtilaf konusu değildir.

Her ne kadar davalı vekili mahkememize sunmuş olduğu 25/03/2025 tarihli beyan dilekçesinde davacı ile davalı şirket arasında 30/11/2023 tarihinde protokol düzenlendiğinden beyanında bulunmuş ise de, söz konusu prokotol incelendiğinde davalı şirketin dava konusu taşınmazı 31/12/2023 tarihine kadar her türlü şerhten ari bir şekilde devir etmeyi ve masrafları ödemeyi taahhüt ettiği görülmüştür. Dava konusu taşınmazın takyidatları UYAP sistemi üzerinden incelenmiş ve taşınmaz davacı şirkete devir edildiği ancak taşınmaz üzerindeki şerhlerin kaldırılmamış olduğu görüldüğünden davalı şirketin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden protokolün geçerli ılmadığı değerlendirilmiştir.

Tüm dosya kapsamından, satıcı olarak (davalı)------- ile alıcı olarak (davacı)---- arasında ------ Noterliği'nde ------ yevmiye sayılı akdedilen "Ön ödemeli Konut Satış Sözleşmesi" ne göre; ---, -- İlçesi, ------ Mahallesi, 2694ada, 382 parsel de "----) projesinde ----- kat----- yönlü (------) numaralı, brüt 60.32m2 (net 63.47m2) alanlı daire olup, peşinat. 344.113,00TL, - barter çeki.

495.887,00TL olmak üzere toplam 840.000,00 TL olduğu, sözleşmenin 7.1.bendine göre de 30.07.2016 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, davacının davalı ile aralarındaki bu sözleşmeye güvenerek dava dışı ---- 03.08.2016 tarihinde malzeme satın alması karşılığında bedelinin davalıdan teslim alacağı taşınmazı 05.10.2016 tarihinde davadışı ------ teslim edileceği hususunun kararlaştırıldığı, davalı şirketin sözleşmeye göre 30.07.2016 tarihinde söz konusu dairenin tapu devrinin yapmadığı, davalının taşınmazı belirtilen tarihte teslim etmediği,

her ne kadar davalı vekili, davalı yüklenici şirketin inşaat çalışmalarındaki gecikmeyi şantiye işçindeki alt taşeron işçisinin ölümlü kazası, projede sonradan yapılan tadilatlar ile ülkenin içinde bulunduğu olağanüstü hal olarak savunmuşsa da sözleşmenin 11.bendinde mücbir sebeplerin sayıldığı, Bayındırlık Bakanlığı İnşaat Genel Şartnamesi süre uzatımına hak veren mücbir sebepler, 12.3. bendinde ise teslimin süresi içinde yapılmaması halinde gecikilen her ay için bölge rayiç kira bedeli üzerinden aylık kira ödenmesinin taahhüt edildiği, bu hükme bağlı olarak Bayındırlık Bakanlığı İnşaat Genel Şartnamesi'ne göre de mücbir sebeplerin;

doğal afetler, kanuni grev, genel yaygın hastalık ve kısmi ve genel seferberlik halleri olarak sayıldığı, dolayısıyla davalı vekilinin cevap dilekçesinde iddia edilen gecikme halleri ile yukarıda açıklaması yapılan mücbir sebep hallerinin benzerlik teşkil etmemesi nedeniyle davacının davalıdan, davacının sözleşmeye göre kira talep hakkı olduğu, bu sürenin de 30.07.2016 teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki süre olduğu, bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplamanın denetlenebilir ve hükme elverişli olması nedeniyle hükme esas alındığı ve bu hususta davalı vekilinin hesaplamanın fahiş olduğuna yönelik itirazlarına itibar edilmediği,

davacı şirketin talep edebileceği kira bedelinin 271.302,00 TL olduğu, bu bedelin davalıdan tahsilinin gerektiği, davacı taraf daha önce dava açmış olduğu davada 04/05/2017 tarihine kadar kira bedelleri bakımından hüküm kurulduğu anlaşıldığından ve bu yüzden davalı şirketin temerrüde düştüğü, davacı şirkete 05/05/2017 tarihinden dava tarihine kadar kira borcu olduğu, kira alacağının bilirkişi marifetiyle 271.302,00 TL olarak hesaplandığından ve davanın artırılan haliyle kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.