İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/185 K.2024/713

T.C. İstanbul Anadolu 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/185

KARAR NO : 2024/713

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 23/03/2021

KARAR TARİHİ : 08/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı müvekkili ile davalı Kooperatifin 23.08.2008 tarihinde, davalı Kooperatifin ---- İli ---- İlçesi 1904 ada ve | nolu parselde yapmış olduğu konut inşaatında bir kısım inşaat işlerinin yapımı için anlaştıklarını, bu anlaşma çerçevesinde davacı müvekkilinin 23.08.2008 tarihinden başlamak üzere 2009 Ocak- Şubat aralığına kadar konutların kartonpiyer,saten sıvalalçı sıva, tavan boya, duvar boya parke, teras boyası, saçak boyama, balkon boyaları, bina girişi, şantiyeye ait yevmiye işlerini tamamladığını,

davacı müvekkilinin yapmış olduğu tüm bu işleri taraflar arasındaki sözleşmeyle kendisine devredileceği yönünde inanç uyandırılan 1904 ada 1 parselde kain ----nolu dairelerin karşılığı olarak gerçekleştirdiğini, müvekkilinin kendi üzerine düşen edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı kooperatifin kendi üzerine düşen edimini yerine getirmediğini, gerek sözleşmenin imzalanması aşamasında, gerekse müvekkilinin taahhüt ettiği işleri yaptığı sırada henüz kat irtifakının kurulmamış olması nedeniyle müvekkile devrinin yapılacağı taahhüt edilen taşınmazların devir edilmediğini,

davalı kooperatif yetkililerince önce "kat irtifakının henüz kurulmadığı" gerekçe gösterilerek davacı müvekkil oyalanıp, kat irtifakı kurulduktan sonra ise gerek "kooperatif genel kurulundan karar alacağız sonra tescil edeceğiz", gerekse de "toprak sahiplerinin ipotekleri kaldırıldıktan sonra tescil edeceğiz" şeklinde kooperatif tarafından sürekli oyalandığını, işbu nedenle tapu iptal ve tescil davası açma zaruriyetinin hasıl olduğunu beyanla; davacı müvekkilin 23.08.2008 tarihli sözleşmedeki tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı kooperatif tarafından hiçbir edimin yerine getirilmemiş olması nedeniyle.

1. öncelikle alacağın semeresiz kalmaması için davalı kooperatif adına kayıtlı olması halinde tescile konu --- İli ----- İlçesi 1904 Ada 1 Parselde kain -----No'lu bağımsız bölümlerin devir ve temlikinin önlenmesi ayni ve şahsi hakla sınırlandırılmaması yönünden teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına,

tescile konu taşınmazların davalı adına kayıtlı olmaması hâlinde mal kaçırma girişimi de nazara alınarak alacağın semeresiz kalmaması için davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmaz ve araç sorgusu sonucuna göre tespit edilecek taşınmaz ve araçlarına devir ve temlikinin önlenmesi ayni ve şahsi hakla sınırlandırılmaması yönünden teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına,

yapılan işlerin---- No'lu dairelerin taraflar arasında yapılan inanç sözleşmesine dayanarak davalı kooperatif adına olan kaydının iptaliyle davacı müvekkili adına tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde ise terditli olarak öncelikle davalıdan dairelerin arabuluculuk sürecinin başladığı 12.11.2020 tarihindeki değerlerinin bilirkişi marifetiyle belirlenerek,

bu tarihten itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline (alacak belirlenebilir olduğunda tamamlanmak üzere şimdilik 250.000,00-TL belirsiz alacağın tahsiline), dairelerin bedeline ilişkin olarak hesaplamanın kabul görmemesi halinde ise davalıdan öncelikle, davacı müvekkil tarafından 23.08.2008 tarihinden başlamak üzere 2009 Ocak-Şubat aralığına kadar --- İli --- İlçesi 1904 Ada 1 Parselde yürütülen konut yapı inşaatının kartonpiyer, seten sıva, alçı sıva, tavan boya, duvar boya, parke, teras boyası, saçak boyama, balkon boyaları, bina girişi, şantiyeye ait yevmiye işleri ile 2018 yılında yapılan ----ili,

dava konusu----Nolu Belediyesi kapı numarası düzeltme onayına göre ---- No'lu) dubleks dairenin dış cephe işleri ile uydu bağlantıları işlerinin, söz konusu tarihlerdeki değerinin, denkleştirici adalet kapsamında arabuluculuk sürecinin başladığı 12.11.2020 tarihindeki değerinin bu tarihten itibaren işleyecek ticari avans faiziyle tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

SAVUNMA

Davalı yan kendisine yapılan usulüne uygun tebliğe rağmen davacı yanın dava dilekçesine cevap vermemiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle, Tapu İptali Ve Tesciline ilişkindir.Mahkemece yapılan yargılama sırasında taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesi uzmanlık gerektiren yönleri bulunduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.Dava konusu taşınmazlar ---- Asliye Ticaret Mahkemesinin yetki alanında kaldığından,

talimat yolu ile mahallinde keşif incelemesi yapılarak bilirkişi incelemesi yapılmıştır.Talimat yolu ile alınan bilirkişi 28.02.2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle, "Taşınmazların değer tespiti yapılırken Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmış olup bu yöntemde benzer özellikleri taşıyan konutların piyasa rayiçlerine göre arsa payı dahil satış değerleri dikkate alınarak değerlemesi istenen taşınmazla kıyaslama yapılır. değer tespiti istenen taşınmazlar için,aynı bölgede bulunan benzer özellikteki binalar için incelemeler yapılmış, arsa payları ile piyasa rayiçlerine göre satış yapılan konutların değerleri ile,

özellikle kat mülkiyeti kurulmamış bu taşınmazların durumu dikkate alınarak dava tarihinde bu taşınmazlar için arsa birim fiyatının 4.750,00 TL/m2 değerinde olacağı kanaatine varılmıştır.

Buna göre taşınmazların Arsa+bina ile birlikte değeri: ----nolu dairenin Toplamda 660.140,00 TL değerinde olacağı, ---- no’lu dairenin Toplamda 494.119,00 TL değerinde olacağı" şeklinde rapor sunmuştur.22.06.2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; " --- Mahallesi 1904 1 parselde yukarıdaki konum ve adres bilgilerine göre 4 adet (----) blok mevcut olup kat irtifakında mimari projede Düzeltme yapılmıştır, ---- nolu daire Mimari projede -----numarada yer almaktadır.

Keşif tarihinde dava konusu meskenlerin incelenmesinden davacı vekilinin dava dilekçesinde belirttiği “kartonpiyer, seten sıva, alçı sıva, tavan boya, duvar boya, parke, teras boyası, saçak boyama, balkon boyaları, bina girişi, şantiyeye ait yevmiye işleri ile 2018 yılında yapılan ----- Belediyesi kapı numarası düzeltme onayına göre ----No'lu) dubleks dairenin dış cephe işleri ile uydu bağlantıları işlerinin” dava konusu bağımsız bölümler yönüyle yapıldığı görülmüştür.

Konu edilmediğinden diğer bağımsız bölümlere bakılmamıştır. İlgililerince yapılan numara düzeltme işleminde --- numrada değişiklik olmayıp yine --- blok ---- numara olarak belirlenmiştir. ---- nolu bağımsız bölüm numaraları yer değiştirmiştir. Kök raporda dava tarihi olan 23.03.2021 tarihi itibari ile ---- nolu bağımsız bölümün değeri 660.140,00 TL ve---- blok ---- nolu bağımsız bölümün değeri 494.119,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Keşif esnasında ---- blok ----- nolu mesken-çatı aralıklı nitelikli bağımsız bölüm olarak düzeltme öncesi projesinde ----- numaralı bağımsız bölüm incelenmiş ve burası için 660.140,00 TL değer belirlenmiştir. İncelenen önceki ---- numaralı konut binanın kuzey doğu tarafında yer almaktadır. Karşılıklı düzeltme yapılan --- ve ---- numaralı bağımsız bölümler aynı nitelikte, aynı arsa paylı ve aynı büyüklükte olup konumları (cephe ve yön) farklıdır.

Düzeltme sonrası ---- nolu bağımsız bölümün şerefiyesi daha yüksektir. Düzeltme işlemi sonrası numarası ----- olarak değiştirilen konut binanın güney batı tarafında yer almakta olup manzara ve deniz görme jariyle şerefiyesi daha yüksektir.

Bu haliyle düzeltme sonrası ---- nolu bağımsız bölümün değeri ---- nolu bağımsız bölüm değerinden piyasa tercihleri doğrultusunda yaklaşık 9013 daha fazla olabileceği değerlendirildiğinden ----- nolu bağımsız bölümün 750.000,00 TL olabileceği kanaatine varılmıştır.

Elde edilen yeni bilgi ve değerlendirmeler sonucunda ve davacının talepleri yönüyle hangisinin dikkate alınacağı Mahkemenin takdirinde olmak üzere ve dava tarihi itibarıyla -----Blok ---- no'lu daire (düzeltme sonrası) -660.140,00 TL (düzeltme öncesi ----) ---- Blok ----- no'lu daire (düzeltme sonrası) -750.000,00 TL (düzeltme öncesi ---)----no'lu daire 404 110.00 TL olabileceği" şeklinde rapor sunulmuştur.

Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda özetle; " Davacının tüm edimlerini yerine getirdiği, davalının edimini yerine getirmediği, davacının 2 daire bedelini talep etme hakkı bulunduğu, 23.03.2021 tarihi itibariyle ---- blok ---- no'lu daire 750.000,00 TL ---- blok ----- no'lu daire 494.11900'TL değerinde olduğu, tarafların masraf, inkar tazmİnatı, vekâlet ücreti ve benzeri iğer taleplerinin, mahkemenin takdirleri içinde kaldığı" şeklinde rapor sunulmuştur. Taraflar tanık deliline dayandığından gösterilen tanıklar dinlenmiştir.

27.02.2024 tarihli duruşmada tanık ... beyanında; " Davacıyı kooperatif münasebeti ile tanırım, ben o dönem kooperatif başkanı idim, davacı ve amcası beraber iş yapmakta idiler, yapılan işlere karşılık davacının amacası ---- bir dubleks daire için kooperatife üye yapıldı ancak davacı kooperatife üye yapılmadı, ne kadar iş yaparlarsa onun karşılığında daire ve üyelik yapmakta idik, davacı kooparatifin inşaat işlerini yapmaya devam etti, alacak hakkı kazandı, ancak ben süreçte kooperatifin yönetiminden ayrıldım, yönetimi kendi amacası ---- geçti, ancak davacıya daire verilmedi diye biliyorum,

sözleşmelerinde yer alan herşeyi davacı tamamladı işlerini eksiksiz yerine getirdi, borcu bulunmayan üyelere daire teslimi yapıldı, kooperatifin borcuna karışlık benim dairem satıldığı için bana daire teslimi yapılmadı, " şeklinde beyanda bulunmuştur.Tanık ... beyanında.

"Davacı ben kooperatif sebebi ile tanırım, ben o dönem kooperatif yönetim kurulunda yer almakta idim, kooperatifin sıva işlerini davacı yapmıştır, davacının yaptığı işlere karşılık davacının ortağı olan ---- bir adet daire teslimi yaptık, ben daha sonra yönetimden ayrıldım, ben daha sonra ayrıldığım için iş yapıp yapmadıkları, daire alıp almadıklarını bilmiyorum, ben ayrıldıktan sonra yönetimi ---- geçmişti, " şeklinde beyanda bulunmuştur.Uyuşmazlık, TBK'nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Davacı yüklenici, davalı ise işverendir.Kural olarak, eserin sözleşmeye uygun olarak tamamlanıp teslim edildiğini ispat yükü yüklenicidedir. TMK.'nın 6. maddesinde düzenlenmiş olan genel ispat şuralından çıkarılan bu sonuç, Yargıtay -----.

Hukuk Dairesi'nin bir çok kararında "kural olarak eser sözleşmelerinde eserin teslimini, sözleşmeye ve tekniğine uygun olup olmadığını kanıtlamak yükleniciye aittir." şeklinde ifade edilmiştir.Teslim edilen eserin ayıplı ve/veya eksik olduğunu ve bedelin ödendiğini ispat yükü ise iş sahibine aittir. İçtihatlarda, Yargıtay’ın da bu doğrultuda tutum sergilediği görülmektedir.

“Eser sözleşmesine dayalı ilişkilerde eserin teslim edildiğini ispatlama yükümlülüğü yüklenicide, eserin ayıplı olduğu iddiası ve bedelin ödendiğini ispatlama yükümlülüğü ise iş sahibindedir.” (bkz.Yargıtay ----Hukuk Dairesi'nin 30.05.2013 tarih, ---,---- Karar sayılı kararı).Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda;

iş sahibi, açık ayıplarda 6098 sayılı TBK'nın 474 ( 818 sayılı BK'nın 359), gizli ayıplarda ise 6098 sayılı TBK'nın 477. ( 818 sayılı BK'nın 362.) maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, 6098 sayılı TBK'nın 475. ( 818 sayılı BK'nın 360.) maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir.

Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır.Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir.

Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir.

(YHGK'nın 02.02.1979 gün----- sayılı ve Yargıtay -----HD' nin 16.01.2013 tarih ve--- sayılı ilamında bu ilke ve esaslar ayrıntıları ile açıklanmıştır.)Öte yandan, YHGK'nın 13.05.2009 tarih ve ---- sayılı ilamında da açıklandığı üzere, ayıp ihbarı kural olarak şekle tabi bulunmayıp içeriği itibariyle ayıptan karşı tarafın haberdar olmasını sağlamaya elverişli her türlü ihbarın, ayıp ihbarı olarak kabulü mümkün olup, tespit dilekçesinin ya da raporunun tebliği işleminin de ayıp ihbarı niteliğinde olduğunun kabulü gerekir.Somut olayda.

Taraflar arasında 23.08.2008 tarihli sözleşme ile davacı yüklenicinin 1904 Ada 1 Parselde birim fiyatlı yapmış olduğu bir kısım inşaat işleri karşılığı kendisine ---No'lu ve ---Blok ---- No'lu dairelerin verileceğinin düzenlendiği; davacı tarafça açılan davada öncelikli olarak ---- ve ----nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini; tescili mümkün olmaması halinde terditli olarak tazminata yönelik dava açıldığı; teslim belgesinin ibraz edildiği; taşınmazın davacıya devri konusunda 29/05/2015 tarihli kooperatifin genel kurulunda alınan kararın ticaret sicil gazetesinde ilan edildiği anlaşılmıştır.

---- Tapu Müdürlüğünün 12/07/2021 tarihli cevabi yazısına göre---- İlçesi,---- 1904 ada, 1 Parselde kayıtlı 3.691,00 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı ana taşınmazın 43/2400larsa paylı mesken nitelikli,---- Blok bodrum katta bulunan ---- nolu bağımsız bölümün tam pay maliki 10.01.2012 itibatiyle ----adına, --- ili, ---- İlçesi, ----- 1904 ada, 1 Parselde kayıtlı 3.691,00 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı ana taşınmazın 47/2400 arsa paylı mesken-çatı aralıklı nitelikli, ----Blok---. Katta bulunan ---- nolu bağımsız bölümün tam pay maliki 17.08.2011 itibariyle ---- olduğu tespit edilmiştir. Davacının tapı iptal ve tescil talebine konu taşınmazın davalı adına kayıtlı olmadığı, iyiniyetli 3. Kişiler adına kayıklı olduğu anlaşıldığından tapu iptal ve tescile yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki 23.08.2008 tarihli sözleşme ile davacının davalı kooperatifin kartonpiyer, alçı işleri, boya, laminat parke yapımı, iç kapı takılması, kalekim ve dış boya işlerini üstlendiği, işin bedeli olarak ise de --- Blok ---- nolu daire ile----Blok ---- Numaralı dairenin davacıya verilmesi hususnda anlaşıldığı, işin bedeli için somut bir rakam belirlenmemiş ise de söz konusu taşınmazların değerinin işin bedeli olarak tarafların kabul ettiği hususunun sabit olduğu sözleşmeden anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından dosyaya sunulan Teslim Tesellüm belgesi ve tanık beyanlarına göre davacının sözleşme ile yüklendiği işleri eksiksiz olarak yerine getirdiği anlaşılmaktadır. Davalı yapılan işlere ilişkin herhangi bir ayıp iddiasında bulunmamıştır.

Her ne kadar tanıklar davacının dava dışı ---- ile ortak olduğu ve yapılan iş karşılığı bahse konu dairenin -----verildiği beyan edilmiş ise de yüklenici sözleşmesinin davacı ile davalı arasında imzalandığı, dosyadaki bilgi ve belgelerde de ortaklığa dair bir emare bulunmadığı dikkate alındığında davacı ile dava dışı ---- ortak olduğu hususu tespit edilememiştir.

Talebe konu taşınmazın önceki aşamalarda --- teslim edildiğine ilişkin bir delil tapu kaydı, daire numarası vs yoktur. Davacı üstlendiği işi eksiksiz olarak işi yaptığına göre işin bedeline hak kazandığından işin bedeli olarak kararlaştırılan taşınmaz bedeline hak kazandığına kanaat getirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.