İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/611 K.2024/664

T.C. İstanbul Anadolu 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/611

KARAR NO : 2024/664

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 02/02/2023

KARAR TARİHİ : 24/09/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan arsa sahibi ---- ile ---- Adi Ortaklığını oluşturan şirketler arasında ---- Mahallesi 8069 Parsele ilişkin 26.03.2018 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi/ Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinin kendisine yüklediği edimleri yerine getirdiğini, borcunu ödediğini, inşaatı tamamlanmış ve yapı kayıt belgesi alarak bağımsız bölümler arsa maliki adına tescil edildiğini, üçüncü kişilere karşı hak iddia edilebilmesi için MK 1009 maddesi gereği müvekkili ve ---- numaralı davalılar arasında imzalanan ----.Noterliği'nin 31.12.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi'nin tapuya şerh edilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı ----- Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacının icbar davası açma imkanı varken satış vaadi sözleşmesinin şerhi talepli dava açmasında hukuki yararı olmadığını, davanın görevsiz mahkemede açıldığını, görevsizlik nedeniyle davanın usulden reddini, yargılamanın yazılı yargılama usulü ile yapılması gerektiğini, dava şartı arabuluculuk başvurusu şartı yerine getirilmediğini, -----Asliye Ticaret Mahkemesinin ----- Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, davanın esastan tümden reddini talep etmiştir.Davalı ----- Şirketi ve ----- Ticari İşletmesi vekili cevap dilekçesinde özetle.

Müvekkillerince, yarılama konusu ----- parseli ----- bağımsız bölümleri de kapsar şeklinde ikame edilmiş olan davanın; (davacı gibi) bir diğer alıcı tarafından ikame edilmiş olan (ilk) davada, "bekletici sorun" sayıldığına dair, bilgilendirdiklerini, satış bedelini paylaşan, "ipotekler sahibi/ temlik alacaklısı" bankalara, davanın ihbarını, davacı gibi bir alıcının, aynı şekilde yaşadığı sorunlar nedeniyle (ve ilk olarak) ikame ettiği davada; müvekkillerince ikame edilmiş olan davanın soncunun, bekletici sorun yapılması karar verilmişse de iş bu yargılamada HMK.'nun 165/1.

Maddesinin uygulanıp uygulanmayacağının takdirinin mahkemeye ait olduğunu, beyanla, davanın reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydı kütüğüne tescil ve şerh işlenmesi talebine ilişkindir.

Davalı------ vekili 09.01.2024 tarihli duruşmada, davacının davasında haklı olduğunu, davayı kabul ettiklerini beyan etmiştir. ---- parselde kayıtlı arsanın malikinin davalılardan ---- olduğu, diğer davalı yüklenici olan ----- Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi ile davacı arasında ----Noterliği'nin 26.03.2018 tarih ve ----- yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin imzalandığı, arsa maliki davalı ----- sözleşmeye taraf olmadığı görüldü.6100 sayılı HMK'nın 114/d bendinde; tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları dava şartı olarak düzenlenmiştir.

Taraf ehliyeti, bir davada taraf olabilme yeteneğini ifade eder. Taraf ehliyeti, medeni (maddi) hukuktaki medeni haklardan yararlanma ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekil olarak anlaşılmalıdır Buna göre; medeni haklardan yararlanma ehliyeti bulunan her gerçek yada tüzel kişi davada taraf ehliyetine sahip kabul edilmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 620 ve devamı maddelerinde düzenlenen adi ortaklığın taraf ehliyeti yoktur.

Bu nedenle, adi ortaklığa ilişkin davalarda, adi ortaklığı oluşturan kişilerin taraf olarak hep birlikte hareket etmeleri gerekir. Adi ortaklık tarafından açılacak davaların iştirak halinde mülkiyet hükümleri gereği bütün ortaklar tarafından birlikte açılması gerekir.

Adi ortaklığa karşı açılacak davaların da davanın bütün ortaklara karşı birlikte açılması (mecburi dava arkadaşlığı) gerekir.Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı ----- Şirketi ve----- Şirketi aleyhine dava açıldığı gibi bu şirketlerin oluşturduğu ----- Ortaklığı aleyhine de dava açılmıştır.

Bu durumda iş bu dava, adi ortaklığı oluşturan şahıslar aleyhine açılması gerekli ve yeterli iken taraf ve dava ehliyeti olmayan adi ortaklık aleyhine açılmış olup, ----- Adi Ortaklığı aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerekmiştir.

Gerek Medeni Kanununun düzenlenmesi gerekse 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca biçimine uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin varlığı yeterli olup sözleşmede sözleşmenin tapuya şerh edileceğine dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. Tapu Sicil Müdürlüğüne sözleşmenin ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya idari yoldan şerhi için vaat borçlusunun kayıt maliki olması gerekir. Kayıt malikinin vaat borçlusu olmadığı durumlarda da ancak onun onayı ile sözleşme tapuya şerh edilebilir.Davacı geçerlilik koşullarına haiz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini istemektedir.

Sözleşme davacı ile yüklenici firma konumundaki davalı ----- Adi Ortaklığı arasında düzenlenmiş olup davacı şirket arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan hakkını temlik etmiştir. Satış vaadine konu bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaz tapuda bağımsız bölüm niteliği ile davalı .-----adına kayıtlıdır.

Kayıt maliki ile davacı arasında da akti ilişki bulunmamaktadır.Davacı ile davalı şirket arasındaki ilişkinin hukuki nedeni ise alacağın temliki işlemidir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı ve üçüncü kişi yeni alacaklı ile yazılı olmak koşulu ile yapılan devir işlemidir. Borçlu bu işlemin ancak temliki öğrendiği anda tarafı olur.

Borçlunun taraf olmasıyla da Türk Borçlar Kanununun 188. maddesinden yararlanacak olan borçlu eski alacaklıya karşı ne tür itiraz ve def ileri ileri sürebilecekse bu haklarını yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir (Yargıtay -----. H.D. 25.05.2011 tarih ve ----Ancak bu tür davaların sözleşmenin diğer tarafı davalı gösterilerek açılması gerekir (---- H.D. 07.12.2006 Tarih -----). Somut olayda, tapu kayıt maliki ----- davada taraf olarak gösterilmiştir.

Tapu kayıt malikleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki sözleşmeye istinaden davacı, davalı yüklenici şirketten hakkını temlik alan durumunda olduğundan, davalı yüklenici şirket ile sözleşme akdeden tapu kayıt maliki davalı ----- arasında HMK'nın 59'uncu maddesi gereği zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Davalı olan ve adi ortaklığı oluşturan şirketler ile davalı -----zorunlu dava arkadaşı kabul edilerek bu davalılar yönünden yargılamaya devam edilmiştir.

Bilindiği üzere; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış aktinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bu ön sözleşme uyarınca vaadeden belli bir taşınmazı satmayı vaad eder, alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Taşınmaz satış vaadinde bulunanın bu vaadde bulunması için ilk akla gelen tapuda taşınmaza malik olmasıdır.

Fakat miras yoluyla gelen henüz intikallleri yapılmamış taşınmazda mirasçı malik sayıldığı gibi TMK’nun 705/2 hallerde de tescil olmadan da malik sayılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem ve taahhüt olması nedeniyle kişi mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınmazında ya da ileride malik olacağı taşınmazın da satışını vaad edebilir. Böylece taşınmazın mülkiyetini üzerine geçirerek alıcıya temlik etme taahhütü altına girmiş olur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmazı satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.

Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşme olduğundan tapu kanunun 26. maddesinin 5. fıkrasında " Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin istemesi halinde gayrimenkul siciline şerh verilebilir. " hükmü ve TMK’nun 1009. maddesi “ Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh verilebilir" hükmü uyarınca tapuya şerh edilebilir. Bu hak tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur.

Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen ayni hak niteliği kazanamaz. Ancak aynı kuvvet ve tesiri gösterebilir. Tapuya şerh için sözleşmede hüküm olmasına gerek yoktur. Taraflardan birisi sözleşmeyi de eklemek suretiyle bir dilekçe ile tapuya başvurarak istemde bulunabilir. Hacizli, ipotekli veya davaya konu taşınmazların satış vaadine konu olması satış vaadinin tapu sicil müdürlüğüne şerh verilmesine engel teşkil etmemektedir.

TMK’nun 1009. maddesinin 2. fıkrası bu şerhin verilmesi ile o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilme olanağını ön görmüştür. Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme hakkı vermektedir. Ayni hak olmamakla birlikte ayni hak etkisine sahip bir şahsi hakka dönüşür. Taşınmaz satış vaadi tapuya şerh edilmekle kişisel hak güçlenmiş ve ayni hak kuvvetini kazanmış olur.

TMK’nun 919 maddesine göre herkese karşı ileri sürülebilir. Vaad alacaklısı lehine konulan şerh daha sonra yapılan satış vaadlerine karşı değer ifade edeceği gibi taşınmazın bu şerhten sonra bir başkasına temliki halinde dahi hüküm ifade eder ve temlik ile ayni hak sahibi olan kişiye karşı da ileri sürülebilir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra o taşınmaz ile ilgili olarak tapuya konulan takdiyatlar ile düşülen şerhler lehine satış vaadi yapılan kişinin durumunu ağırlaştıramaz. Zira şahsi hakkın daha önce tapuya işlenmesi ile üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Vaad alacaklısının bu takyidatları kabul etme zorunluluğu yoktur. Şerhin konulduğu tarihten önce konulmuş şerhlere ya da takdyidatlara etkisi yoktur.

Tapu kütüğüne satış vaadi sözleşmesinin şerhinden sonra taşınmaza haciz ya da takyidat konulmuşsa satış vaadi alacaklısı vaad edenin yanında bunların alacaklılarını da hasım göstererek taşınmazın takyidatlardan arınmış şekilde adına tescil için dava açabilir (Yargıtay ----. Hukuk Dairesi ---- Esas ---- Karar). Fakat satış vaadi tapuya şerh verilmemişse haciz ve şerhlerin kaldırılması istenemez.

Ya da takyidatlarla birlikte adına tescilini isteyebilir.Temlik konusu bağımsız bölüm, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca gerçek alacak olacağından temlik eden yüklenicinin, arsa sahibinde kazanmadığı hakkı 3. kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı 3. kişiye temlik etmişse 3. kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Ayrıca TMK 705 maddesi gereği taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescil ile olacağı, maliken tasarruf işlemlerini yapmasının mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu açıktır. Eldeki davada davalılar -----/Şirketinin oluşturduğu ---- Adi Ortaklığının yüklendiği yükümlülüklerin tamamını davalı malik ----- karşı yerine getirmediğinin ---- ATM'nin---- sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği anlaşılmıştır.

Davacıya temlik işleminde bulunan davalı yüklenici, arsa sahibine karşı olan edimini yerine getirmediği sürece temlik işleminden yararlanamaz. Kısaca, arsa payının tescili de ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesi koşuluna bağlıdır. Bu haliyle davalıların diğer davalı ----- karşı yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması sebebiyle davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi talebinin kabulü mümkün değildir.

Yargıtay ---- Hukuk dairesinin ---- Sayılı kararı ve --- BAM ----HD. -----.

Sayılı kararı da aynı doğrultudadır.Her ne kadar davalılardan ------Şirketi davayı kabul ettiğini beyan etmiş ise de tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri haklar üzerindeki davaya ilişkin kabul ve feragat talepleri mahkemenin veya davanın taraflarının muvafakatine bağlı olmadığından, davalı ------Şirketinin taşınmazın maliki olmadığı dolayısıyla taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip olmadığı, taşınmazın üzerindeki hakları sınırlayıcı talepleri malik olmayan davalının kabulünün eldeki davaya etkisi olmayacağından kabul beyanı dikkate alınmaksızın davanın reddine karar vermek gerekmiştir.