İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/324 K.2024/655

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/415 Esas

KARAR NO: 2024/656

DAVA: Tespit

DAVA TARİHİ: 27/03/2023

KARAR TARİHİ: 10/07/2024

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

TALEP

Davacı vekilinin 27/03/2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalı ----------Ş'nin --------- ili, ---------- ilçesi, ---------- Mah.----------ada,--------- parsel sayılı arsanın maliki olduğunu, diğer davalı ------------- ile aralarında bu arsada bir Ticaret Merkezi inşaa edilmesini ve inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışı ile hasılatlarının paylaşılmasına ilişkin olarak ----------- Noterliğinden 26.03.2018 tarihli ve ------------ yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını,

davalı firmalar arasında akdedilen iş bu sözleşmeye göre arsa üzerinde yüklenici tarafından bir proje inşa edileceğini ve projedeki bağımsız bölümlerin satışının arsa sahibi adına yine yüklenici tarafından gerçekleştirileceğini, bu satışlardan gelen hasılatın %58'inin arsa sahibi -----------, % 42'sinin yüklenici olan --------- ait olacağını, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 48 ay sonra halen satışı yapılmamış olan bağımsız bölümlerin ise aynı oranlarda taraflar arasında paylaştırılacağını, işbu sözleşmeye göre --------- satış yetkisi alan --------- davalı ----------- arsa sahibi olduğu “---------ili, ---------- ilçesi,

----------- Mah. ---------- ada, --------- parselde” kayıtlı taşınmaz üzerindeki ----------- Projesi kapsamında ----------ve ---------- sayılı bağımsız bölümlerini iyi niyetli 3. kişi olan müvekkili şirkete ------------ Noterliğinden 26/02/2021 Tarih ve -----------Yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile KDV hariç 4.000.000,00 TL bedel karşılığında satıldığını, müvekkinin işbu sözleşme gereği yüklendiği ödeme yükümlülüklerini, ödeme planına göre eksiksiz ve zamanında yerine getirdiğini, sözleşmenin tüm hükümlerine uyulduğunu ve taksit ödemelerinin belirlenen vadelerde yapıldığını,

dava tarihi itibari ile müvekkilinin sadece vadesi gelmemiş taksit ödemeleri bulunduğunu, tapu mülkiyetinden doğan hakkını haksız ve kötü niyetli kullanan davalı -----------Ş'ye ödemesi tamamlanan bağımsız bölümlerin tapu devirlerini yapmaktan açıkça kaçındığını, ödemeleri devam eden bağımsız bölümleri de ödemeleri tamamlansa dahi devretmeyeceğini açıkça dile getirdiğini, yapı kullanım ruhsatı çıkan ve kat irtifakları kurulan dava konusu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi tarafından 3.kişilere satılmasının muhtemel olduğunu, müvekkilinin bu konuda hiçbir güvencesinin bulunmadığını,

arsa sahibi ------------Ş.'den kredi alacakları bulunan dava dışı Bankalar ile arsa sahibi arasında ----------- Noterliğinin 06.04.2018 tarih ve ---------- yevmiye numarası ile "Hasılat Payı Alacağının Temliki Sözleşmesi" imzalandığını, bu sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, davalı Arsa Sahibinin Yüklenici ile arasındaki sözleşme gereği satış bedellerinin kendi payına düşen kısmının (%58) %5'ni kendisinin alması ve kendi payının kalan kısmını ise banka borçları için bankalara temlik ettiği hususları göz önüne alındığında, müvekkili ile yüklenici arasındaki satış vaadi sözleşmesinden haberdar olduğunu,

müvekkilinin ödediği satış bedellerini tahsil eden ve bundan kazanç sağlayan arsa sahibi ---------- yükleniciye satış için yetki vermediği ve müvekkile yapılan satışa onayı bulunmadığından bahisle satışı yapılan bağımsız bölümün ödemeler tamamlansa dahi tapu devrini yapmayacağını bildirmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, müvekkilince yapılan ödemelerin tamamının arsa sahibi ----------- bilgisi dahilinde yapıldığını, satışı yapılan bağımsız bölümlerin her ne kadar tapu devirleri yapılmamış ise de anahtar teslimlerinin yapılmış olduğunu, bu bağımsız bölümlerin aidatlarının,

elektrik ve su faturalarının müvekkili tarafından ödendiğini, fiziki teslimi yapılan bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından 3. Kişiye devri halinde müvekkilinin yaşayacağı mağduriyetin daha da büyük olacağını, müvekkili şirketin, inşaat alanında bulunan satış ofisine giderek ve satış yetkilisi kişilerle görüşerek dava konusu bağımsız bölümü iyi niyetli olarak ve tapu kayıtlarına güvenerek satın aldığını, tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazı devretmeyi vaat etmesi halinde tapuya sözleşme şerhinin mümkün olduğunu,

somut olayda ise yüklenici ---------- arsa sahibi ---------- ile arasındaki Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi'nden doğan yetkisini kullanarak müvekkili ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, her ne kadar taraflardan birinin talebi üzerine sözleşmenin şerhi mümkün ise de, somut olayda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı ile tapu maliki firmanın aynı olmamaları nedeni ile sözleşmenin tapuya şerh ve tesciline karar verilmesini,

yargılama neticeleninceye kadar yine aynı nedenlerle herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına bağımsız bölümün tapu sicili üzerine "Davalıdır" şerhi işlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davacı vekilinin 17/04/2023 tarihli dilekçesi ile dosyanın ----------- E. Sayılı dosyası arasında tarafları ve dava sebepleri aynı olmasından dolayı hukuki ve fiili irtibat nedeniyle HMK 166.

Md. kapsamında birleştirilmesine karar verilmesini talep ettiği ve mahkememizce mahkememiz dosyasının HMK 166/1 md. Gereğince ----------- Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, yargılamanın ------------ Esas sayılı dava dosyası üzerinden yürütülmesine dair 02/05/2023 tarihinde karar verilerek dosyanın ilgili mahkemeye gönderildiği, --------- Asliye Ticaret Mahkemesince yapılan inceleme neticesinde dosyalar arasında bağlantı olmadığı gerekçesi ile mahkememiz dosyanın birleştirilen dosyadan tefrikine karar verilerek --------- esasına kaydının yapıldığı,

ilgili mahkemece yeni esasa kaydedilen dosyanın mahkememize geri gönderilmesine dair 22/05/2023 tarihinde karar verildiği, bunun üzerine ilgili dosyanın tekrar mahkememize tevzi edilerek mahkememizin ---------- esasına kaydının yapıldığı anlaşılmıştır.

CEVAP

Davalı ----------Ş.

Vekilince sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı ile diğer davalı yüklenici arasında akdedilen ve davaya konu şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkilinin tarafı olmadığını, müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasındaki hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi niteliği gereği yükleniciye tapu talep hakkı vermediğini, bu sözleşmelerin niteliği gereği arsa sahibinin mutabakatı olmaksızın 3. Kişilere satışının yapılamayacağını, somut olayda müvekkilinin şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin mutabakatı ve muvafakatinin olmadığını,

kaldı ki müvekkilinin diğer davalı yükleniciler ile aralarında akdedilen hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshettiğini, işbu sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu, tapu devir şartlarının oluşmaması sebebi ile davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, taşınmazın satışının bir vekaletnameye dayandığını, taraflarına husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazların rıza dışı vadeli ve düşük bedel ile satıldığını belirterek davacının şerh taleplerinin reddine, ---------- esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına,

davanın husumetten ve dava şartı yokluğundan reddine, terditli olarak yine düşük bedelle satış nedeni ile takas mahsup taleplerinin kabulüne eksik bedellerin güncel değer üzerinden ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine devamla davanın esastan tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle, davacı ile davalılar müteahhit arasında akdedilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne tescil ve şerhinin işlenmesi istemine ilişkindir. Usulünce duruşma açılarak; tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip ihtilaflı ve ihtilafsız konular ön inceleme duruşmasında resen belirlenerek uyuşmazlığın çözümü doğrultusunda tarafların tüm delilleri tahkikat duruşmalarında toplanıp bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.

Davacının davalılar ----------- davalı ----------- -------- ----------- bulunan-----------parselin maliki olduğu taşınmaz üzerine ticari merkez inşa edilmesi için --------- Noterliği'nin 26/03/2018 tarihli ve ----------- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satiş vaadi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi/arsa payı kat tarşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, davacının davalılar ----------- --------- ve ---------- sayılı taşınmazları ----------- Noterliği'nin 26/02/2021 tarih ve--------- yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 4.000.000,00 TL bedelle satın aldığı,

davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşa edilecek yapıdan bağımsız bölüm satan alan konumunda olduğu, satış sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde bunun satışa engel olmayacağı bu yönde davacının hukuki menfaatinin bulunmadığı, yine taşınmazın aynına ilişkin açılmış bir davada davacının bunu ileri sürmesi gerektiği, mahkememizce açılmış taşınmazın aynına ilişkin bir davanın bulunmadığı,

zira noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğuran sözleşme herkese karşı ileri sürülebileceği, davacının talep etmiş olduğu şerhin ancak taşınmazın sahiplerinin rızası dahilinde konulabileceği, mahkemece tapu maliklerinin yerine geçip şerh konulamayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.