Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/551 K.2025/125

Mahkememize açılan tazminat davasının yapılan yargılaması sonucunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatifin ... numaralı üyesi olduğunu, Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... mahallesi, ... ada, 1 parsel, 4. Kat, 10 numaralı bağımsız bölümün tapusunun müvekkili adına tescil edildiğini ancak tapu üzerinde bir kısım alacaklı lehine şerh düşülmek suretiyle hacizli ve rehinli olarak teslim edildiğini, dava konusu taşınmazın Kayseri 4. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasında davalı kooperatifin ve üçüncü kişilerin borcu için satıldığını ve müvekkilinin mağdur edildiğini,

dava açmadan önce yaptıkları arabuluculuk görüşmelerinden bir sonuç alamadıklarından bahisle davanın kabulü ile, Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, ... mahallesi, ... ada, 1 parsel, 4. kat, 10 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın dava tarihindeki değerine işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; öncelikle davanın arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılması nedeniyle reddinin gerektiğini, müvekkilini kooperatifin konut imalatlarını etap etap yaptığını, davacının geçici 11. madde de sayılan şartları taşımadığını, adı geçen kanun maddesinin Anayasaya aykırı olduğunu, ilgili maddenin kooperatifler kanunu ve kooperatifler ana sözleşmesine aykırı olduğunu, düzenlemenin uygulanması durumunda kooperatif üyelerinin eşit duruma gelemeyeceğini, davanın reddine,

7410 sayılı Çevre Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca Kooperatifler Kanuna eklenen geçici 11. maddesinin Anayasaya aykırı olması nedeniyle iş bu maddenin iptali için Anayasa Mahkemesi'ne başvurulmasına, yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

YARGILAMA VE GEREKÇE

Dava, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsili talebine ilişkindir.

Bir konut yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun konut teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.

Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli, aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/250 E. 2017/1447 K. Sayılı ilamı)

Kayseri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün cevabi yazısı, dava konusu taşınmazın tapu kaydı, Kayseri Genel İcra Dairesinin ... esas sayılı dosyasının uyap kayıtları ve tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilmiş ve bilirkişilerden ayrıntılı raporlar alınmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişinin sunduğu 12/05/2023 tarihli raporda: dava konusu 4. Kat, 10 numaralı bağımsız bölümün dava tarihi 17/06/2022 tarihi itibariyle değerinin 660.000,00-TL olacağı / olabileceğinin tespit edildiği görülmüştür.

09/10/2023 tarihli bilirkişi heyet raporunda: dosyada yer alan belgelerden davacının davalı kooperatifin 868 numaralı üyesi olduğu, kendisine ... ada, 1 parsel, 3. blok, 4. kat, 10 numaralı bağımsız bölümün tapusunun verildiğinin görüldüğü, dosyadaki üye hesap ekstresi incelendiğinde davacının davalı kooperatife toplam 73.827,00-TL ödeme yaptığı, 21/06/2015 tarihli genel kurul kararına istinaden 13/08/2015 tarihinde 9.500,00-TL ödemesi olduğunun dosyadaki tahsilat makbuzlarından anlaşıldığı, böyle olunca davacının toplam ödemesinin 83.327,-TL olduğunun hesaplandığı,

neticeten davalı tarafça tapu devri önceki çıkarılan maliyeti ve daha sonra inşaatların tamamlanması için 21/06/2015 tarihli genel kurul kararı ile belirlenen tutarı davacının ödediği ancak 15/05/2022 tarihli genel kurulda alınan karar gereği ödenmesi gereken 30.000,00-TL tutarındaki ödemeyi gerçekleştirmediği, buna göre davacının davalı kooperatif üyesi olduğu ve kendisine tapu devri öncesi çıkarılan bedel ile 21/06/2015 tarihli genel kurul kararına göre belirlenen 9.500,00-TL tutarındaki kısmı ödediği ancak 15/05/2022 tarihli genel kurulda alınan karar gereği ödenmesi gereken 30.000,00-TL'ye ilişkin ödeme yapmadığının tespit edildiği,

dosya kapsamından inşaatların halen devam ettiği ve konutların üyelerin tamamına teslimi ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi güncel içtihatları kapsamında bir kesin maliyet çıkarıldığına dair bir bilgi ve belge yer olmadığının anlaşıldığı, kooperatiflerin eşitlik ilkesi gereği edimini yerine getiren üyelere konutlarını teslim etmesi gerektiği Yargıtay 23. Hukuk Dairesi içtihatları kapsamında kooperatif ortağının kendisine konut temin edilmemesi nedeniyle tapu iptali yahut bedelinin tazmini talepli davalarda öncelikle konut yahut iş yeri imkansızlığının ortaya çıkması gerektiği ve akabinde tazminat hesabı yapılabileceğinin düzenlendiği,

somut olayda mali müşavir bilirkişi tarafından davalı kooperatif inşaatlarının tamamlandığı ve üyelere teslim edildiğine dair dosya kapsamında belge olmadığına ilişkin tespiti dikkate alındığında takdiri mahkemeye ait olmak üzere davacı yönünden içtihatlar kapsamında konut imkansızlığının ortaya çıkmadığına ve Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin az önce belirtilen içtihadının "b" maddesindeki normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemeleri netleşmiş olmayacağından Yargıtay 23. Hukuk Dairesi içtihatları kapsamında bir tazminat hesabı yapılamayacağı yönünde görüş bildirmişlerdir.

Bilirkişi heyetinden alınan 18/12/2024 tarihli heyet raporunda; yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde davalı vekilinin beyanına göre ve gelen tapu kayıtlarına göre üyelere tahsis edilebilecek daireler olduğu ve davalı vekili beyanı ile inşaatların devam ettiği dikkate alındığında konut teslim imkansızlığının henüz ortaya çıkmadığı, ayrıca inşaatlar tamamlanıp kesin maliyetler ortaya çıkmadığı için Yargıtay'ın belirlemiş olduğu formülün 2 numaralı başlığında belirtilen normal ödentilerini gerçekleştiren ortağın ödemeleri netleşmemiş olacağından tazminat hesabı yapılamayacağı görüş ve kanaatinde olduklarını bildirmişlerdir.

Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının 868 üye numarası ile davalı kooperatifin üyesi olduğu, ... ada, 1 parsel, 3. Blok, 4. Kat, 10 numaralı bağımsız bölümün tapusunun verildiği, üyeliği zarfında davacının kooperatife 73.827,00-TL ödeme yaptığı, 21/06/2015 tarihli genel kurul kararına istinaden 13/08/2015 tarihinde de 9.500,00-TL ödeme yaptığı, böylelikle toplam 83.327,00-TL ödemesinin olduğu, ancak 15/05/2022 tarihli genel kurulda alınan karar gereği ödemesi gereken 30.000,00-TL'yi ödemediği,

davacının kendisine tahsis edilen ve tapu devri yapılan taşınmazın Kayseri 4. İcra Dairesi'nin ...

Esas sayılı dosyası ile üçüncü şahısların borcundan dolayı satıldığını, bu nedenle taşınmazın dava tarihindeki değerinin kooperatiften tahsili talep ettiği, dosya kapsamına göre kooperatif inşaatlarının halen devam ettiği, konutların üyelerin tamamına teslimi gerçekleşmediği, kesin maliyet çıkarılmadığı, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatlarına göre tazminat hesabı yapılabilme için konut tahsis imkansızlığı durumunun ortaya çıkması gerektiği, davalı kooperatifin inşaatları halen devam ettiğinden henüz bu şartın sağlanmadığı,

inşaatlar tamamlandığında davacıya yeniden konut tahsisinin mümkün olabileceği, Yargıtay 23. HD'nin yerleşik içtihatlarında "b" maddesinde belirtilen "normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemeleri" netlik kazanmadığından daire bedeli karşılığında tazminat hesabı yahut formül gereği bir tazminat hesabı yapılmasının mümkün olmadığı anlaşılmakla açılan davanın reddine karar verilerek aşağıdaki hükmün tesisi uygun görülmüştür.

Katip ... · e-imzalı Hakim ... · e-imzalı