Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/1170 K.2024/705

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Kira Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinden özetle.

Müvekkil kooperatifin Kayseri ilinde faaliyet gösteren konut yapı kooperatifi olduğunu, 192 üyeye 196 arsa sahibine konut teslimi yaptığını, davalınin ise müvekkili kooperatifin üyesi olup müvekkil kooperatiften ferdileşme suretiyle taşınmaz temin ettiğini, müvekkil kooperatifin halen tasfiye sürecine giremediğini, 10 yıldan fazla süredir kooperatife üye olan kişilere ve 15 yıl önce arsasını kat karşılığı devreden arsa sahiplerine konutunu teslim edemediğini, kooperatifin durumunun kötüye gittiğini gören üyelerin büyük bir kısmı kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini,

Kooperatiften istifa eden üyelere yapılan ödemeler mevcut üyeler tarafından sağlandığını, 2019 tarihli genel kurulda alınan karar uyarınca tapusunu teslim alan üyelerin mevcut aidat bedelinin $40'ı oranında kira ödeneceğine yönelik karar verildiğini, davalının 45.680,00 TL tutarında kira borcunun olduğunu, belirterek 45.680-TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yıllık %18 / aylık %1,5 faiz ile birlikte davalıdan alınarak müvekkil kooperatife ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinden özetle.

Görev itirazında bulunduklarını, görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, 21.04.2019 tarihli genel kurul dışında üyelerden kira alınacağına ilişkin başka karar olmadığını, buna göre davacının kira talep edebileceği dönemin 21.04.2019-23.02.2020 tarihleri arasını kapsadığını, bir kısım üyeler tarafından 28.11.2021 tarihi genel kurulun iptali, olmadığı takdirde yoklukla malul olduğunun tespitinin talep edildiğini, yapılan yargılamada davanın kabulüne karar verildiğini, kooperatif tarafından kararın istinaf edildiğini ve Kayseri 1. ATM’nin ...

E, ....

K sayılı ilamı ile 28.11.2021 tarihli genel kurul ve bu genel kurulda alınan kararlar (aidat bedeli de dahil) yok hükmünde olduğunun kabul edildiğini, kararın temyiz edilmesi sebebi ile bunun bekletici mesele yapılması gerektiğini, davalının zımnen peşin ödemeli üye statüsünde olduğunu, 2019 yılı haziran ayına kadar davalıdan herhangi bir talepte bulunulmadığını, genel kurula çağırılmadığını, hazirun listelerinde isminin olmadığını, kooperatif defterlerinde 21.04.2019 tarihine kadar borç kaydı oluşturulmadığını, aidat ve genel gider talebinde bulunulmadığını,

Yargıtay 23. H.D.’nin içtihatlarına göre davalının zımnen peşin bedelli üye olarak kabul edilmesi gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığından reddi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep dava etmiştir.

DELİLLER

Davalı kooperatife, Tapu Müdürlüğü'ne, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne, Melikgazi Tapu Müdürlüğü'ne yazılan müzekkerelere cevap olduğu, ilgili kayıt ve belgelerin dosyamız arasına celp edildiği görüldü.

Mahkememizce, davalının davacı kooperatifin üyesi olup olmadığı, üyesi olması halinde davalının normal statülü ortak mı yoksa sabit ve peşin ödemeli kooperatif ortağı mı olduğu,üyeliğinin devam edip etmediği, Ferdileşme sonucu davalının hangi tarihte bağımsız bölümü devraldığı, davaya konu kira alacağı talebine ilişkin alınmış genel kurul kararı bulunup bulunmadığı, davacı kooperatifin davalıdan kira alacağı talebinde bulunup bulunamayacağı, talep edilebilecekse miktarı hususunda rapor tanzimi için dosya Mali Müşavir bilirkişi ile kooperatif konusunda uzman bilirkişiye tevdi edilmiştir.

Mahkememizce alınan 11/06/2024 bilirkişi heyeti raporundan özetle. Mali Müşavir bilirkişi incelemesi; davacı kooperatifin 21/04/2019 tarihli genel kurulunda konutunu teslim almış üyelerden aidatının %40'ı oranındaki kira alınmasına karar verilmiştir.

Bu karar doğrultusunda dava tarihine kadar olan süre için 47.280,00 TL kira bedeli hesaplanmıştır, davacının talebi ise 45.680,00 TL'dir, genel kurulda kira bedelinin ödenmemesi halinde işleyecek faize ilişkin bir karar alınmamıştır, şeklinde rapor edilmiştir. Nitelikle hesaplama Uzmanı bilirkişi incelemesi. Davacı .... Kent Konut Yapı Kooperatifinin 21/04/2019 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantı Tutanağı 11. Maddesinde.

“Dairesini ve tapusunu daha önce teslim almış ve alacak ortaklarından, teslim tarihten itibaren kooperatiften ilişiği kesilinceye kadar kira bedeli alınması maddesinin görüşülmesi ve bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesi, yapılan müzakere sonunda “konutunu teslim almış ortaklardan teslim tarihinden itibaren ilişiği kesilinceye kadar konutunu erken teslim almanın faydası karşılığı olarak her yıl ödenen aidat bedelinin %40’ı kadar aylık konut kira bedeli alınması, bu konuda iş ve işlemleri yürütmek üzere yönetim kuruluna yetki verilmesi teklif edildi.” Teklif oylamaya sunuldu.

Yapılan oylama sonunda teklif oy birliğiyle ile kabul edildi.” şeklinde karar alınmıştır. Davalı cevap dilekçesinde 21.04.2019 tarihli genel kurul dışında üyelerden kira alınacağına ilişkin başka karar olmadığını, buna göre davacının kira talep edebileceği dönemin 21.04.2019-23.02.2020 tarihleri arasını kapsadığını iddia etmiştir. Ancak böyle bir sınırlamadan bahsetmek mümkün değildir.

Genel kurulca verilmiş kararların, sonradan başka bir genel kurul kararıyla değiştirilmediği ya da mahkeme kararı tarafından iptal edilmediği sürece yürürlükte olacağı ve

uygulanması gerekeceği doğaldır. Dosya kapsamında yapılan incelemede genel kurul kararının aksine yeni bir genel kurul kararı alınmadığı ve genel kurul kararının iptaline ilişkin dava açılmadığı görülmüştür, bu durumda genel kurul kararı geçerliliğini korumaktadır, şeklinde rapor edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, kira bedeli alacağının davalı kooperatif üyesinden tahsili istemine ilişkindir. Somut uyuşmazlıkta, davacı kooperatif tarafından 21/04/2019 tarihli genel kuralda tapusunu teslim alan üyelerin mevcut aidat bedelinin %40'ı oranında kira ödeneceğine yönelik karar alındığı, davalının davacı kooperatifin üyesi olup ferdileştirme suretiyle taşınmaz temin ettiği bu nedenle davalıdan 45.680,00-TL tutarında kira alacığının işleyecek yıllık %18 /aylık 1,5 faizi ile birlikte tahsili talep edilmektedir. Davalı tarafça görev itirazında bulunulmuş ise de taraflar arasında TBK'nın 299. Maddesi uyarınca akdi kira ilişki bulunmadığından görev itirazı haklı bulunmamıştır.

Dosyadaki belgeler incelendiğinde davalının davacı kooperatifin 125 m² daire üyesi olduğu, söz konusu üyeliği dava dışı Mualla Doğan'dan Elbistan. Noterliğinin 17.02.2012 tarihli kooperatif hisse devir sözleşmesi ile devraldığı anlaşılmaktadır.

Davalının üyeliğine karşılık .. ada .. parsel B blok .... kat.... numaralı bağımsız bölümün tapusunun 29.02.2012 tarihinde ferdileştirme suretiyle verildiği, davalının düzenli aidat ödeyen normal statülü üye olduğu, davacı kooperatif genel kurullarında peşin ve sabit ödemeli üye alımına yönelik yönetim kuruluna yetki verildiğine ilişkin bir karar bulunmadığı gibi ayrıca davalının peşin bedelli sabit fiyatlı üye yapıldığına ilişkin bir genel kurul kararı da bulunmadığı, davalının üye hesap ekstresi incelendiğinde son ödemesinin 07.03.2012 tarihinde yapıldığı, bu tarihten sonra ödemesinin olmadığı görülmektedir.

Bilindiği üzere Kooperatifin en yetkili organı genel kuruldur. Genel kurullarda hakkaniyetin gerektirdiği ölçüde gerekli kararlar alındığı gibi daha önceden alınan kararlarda değiştirilebilir. Eşitlik ilkesi gereğince hak ve görevlerde ortakların eşit olması kuralı gözetilerek önceki genel kurul kararının değişen şartlar ve kooperatifin diğer ortaklarının durumları da nazara alınarak şartlarda eşitleme yapılmak üzere değiştirilmesine karar verilmesinde ilke olarak müktesep hak ihlali ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. (Yargıtay 23 H.D 2011/933 Esas 2011/936 Karar) Genel kurullarca belirlenmiş kararların ortağı bağlayacağı kuşkusuzdur. (23. Hukuk Dairesi 2012/1457 Esas 2012/3513 Karar)

Davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli genel kurul kararı incelendiğinde.

"11-Dairesini almış ve alacak ortaklarından, teslim tarihten kesilinceye kadar kira bedeli alınması maddesinin görüşülmesi ve bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesi: Yapılan müzakere sonunda “konutunu teslim almış ortaklardan teslim tarihinden itibaren ilişiği kesilinceye kadar konutunu erken teslim almanın faydası karşılığı olarak her yıl ödenen aidat bedelinin % 40'ı kadar aylık konut kira bedeli alınması, bu konuda iş ve işlemleri yürütmek üzere yönetim kuruluna yetki verilmesi teklif edildi.” Teklif oylamaya sunuldu.

Yapılan oylama sonunda teklif oy birliğiyle ile kabul edildi."şeklindedir.

Davacı kooperatifin 21.04.2019, 23.02.2020, 28.11.2021, 25.06.2022, 24.06.2023 tarihli genel kurullarında da aylık aidat bedellerine ilişkin kararlar alındığı görülmektedir.Mali müşavir ve kooperatif alanında uzman bilirkişi heyetinden alınan 11.06.2024 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile davacı kooperatifin 21.04.2019 tarihli genel kurulunda konutunu teslim almış üyelerden aidatının %40'ı oranındaki kira alınmasına verildiği, bu karar doğrultusunda karar tarihinden dava tarihine kadar olan süre için 47.280,00-TL kira bedeli hesaplandığı görülmektedir.

Hemen burada belirtmek gerekir ki her ne kadar davalı taraf cevap dilekçesinde zamanaşımı defi ileri sürmüş ise de kooperatif üyeleri ile kooperatif arasındaki üyelik sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler ile ilgili olan tapu iptali ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı veya üyenin parasal yükümlülükleri ile ilgili uyuşmazlıklarda üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez.

Davalının kooperatif üyesi olduğunu kabulü halinde dava konusu taleple ilgili üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı işlemeyecektir.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/871 Esas 2021/1256 Karar) Netice itibariyle davalının sabit ücretli üye olduğuna ya da kooperatif üyeliğinden istifa ettiği ve bu istifanın kabul edildiğine dair dosyada delil bulunmadığı gibi davalının kooperatifçe kendisine teslim edilen taşınmazı kullandığı kooperatife iade etmediği sabit olup davacı kooperatifçe usulune uygun genel kurul kararı sonucu alınan kira alacağı bedelinin istenebileceği sabittir.

Davacının kanun ve esas sözleşmeye uygun olarak almış olduğu genel kurulu kararları uyarınca eşitlik ilkesi gözeterek inşaatların henüz devam ettiği bir aşamada konutların teslim edildiği ve kooperatif ortaklığından ayrılmayan üyeler yönünden kira alacağı tahsil edilmesinde hukuka aykırılık bulunmamakta olup dava tarihi itibariyle davacının benimsenen bilirkişi raporları çerçevesinde taleple bağlı kalınarak 45.680,00-TL kira alacağı bulunduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Davacı tarafça kira alacığına ilişkin yıllık %18 /aylık 1,5 faizi talep edilmiş ise de genel kurulda kira bedelinin ödenmemesi halinde işleyecek faize ilişkin bir karar alınmadığı gözetilerek 45.680,00-TL kira alacağının dava tarihinden itibaren yasal faiz ile birlikte tahsiline dair aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.

Katip · ¸E-imzalıdır Hakim · ¸E-imzalıdır