Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi E.2025/1490 K.2025/1291

Asliye Hukuk Mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı davada verilen karara karşı, davacı vekili tarafından süresinde istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı bankanın kredi borçlusu dava dışı ...... Şti.'nin kiracısı olan davalı tarafın temlik sözleşmesi ile davacı bankaya devir ve temlik edilen kira borçlarını ödememesi üzerine Ankara 16. İcra Müdürlüğünün 2019/3744 sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, davalı tarafından borca itiraz edildiğini ve takibin durduğunu beyan ederek itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; öncelikle görev ve yetki itirazlarının bulunduğunu, takibe konu alacağın kira sözleşmesinden kaynaklandığını, davalının davacı tarafa borcunun bulunmadığını, takibe konu dönem için davalının taşınmazı tahliye ettiğini, kiracı sıfatının bulunmadığını, bu konuda Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/6 D.

İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereği davacı tarafından verilen taahhütlerin yerine getirilmediğini, bu konuda davacı tarafa kira sözleşmesinin iptal edildiği ve bu nedenle kiraya konu taşınmaza ait anahtarın teslim edileceği konusunda ihtarname gönderildiğini, bu nedenlerle sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek, davanın reddine yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; Davanın kısmen kabulüne Ankara 16. İcra Dairesinin 2019/3744 sayılı icra dosyasında takibe yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 15.033,22 TL asıl alacak üzerinden takip talebindeki koşullarla devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, hükmolunan alacağı % 20’si oranında belirlenen 3.006,64 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı bankanın dava dışı ... şirketi ile Ankara 20. Noterliğinin 11.01.2017 tarihli, ... yevmiye numaralı "alacak devri sözleşmesi" ile davalı ....

14.06.2016 tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan toplam 270.597,60 TL'lik alacaklarını temlik aldığını, davalının bankaya devir ve temlik edilen kira sözleşmesinden kaynaklı borçlarını ödemediğini, söz konusu temliknamenin, 16.01.2017 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş, davalı da müvekkili bankaya hitaben yazdığı yazı da; alacak devri sözleşmesini aldığını, kayıtlarına işlediğini, sözleşme konusu bedelleri ... .... ...

Şubesi nezdindeki ... numaralı hesaba ödeyeceğini kabul ettiğini, dolayısıyla, müvekkil banka ile ... şirketi arasında yapılan temlik sözleşmesi gereği, davalının kiracısı olduğu taşınmazın kira sözleşmesinden doğan tüm alacakları ile kiraya veren ...

Şirketinin kira sözleşmesinden kaynaklı tüm alacak taleplerinin müvekkili bankaya devredildiğini, alacağın devrinden sonra eski alacaklı bu alacağını tahsil ve borçluyu ibra edemeyeceğini, ifayı talep etme, kusurlu imkânsızlık ve kötü ifa hallerinde tazminat talebi, temerrüt durumunda süre verme, ek süre vererek sürenin sonunda ifadan vazgeçme yoluyla ifa etmemeden doğan zararın tazmini, ayıp sebebiyle tazminat ayıplı şeyin onarımı ve değişimini isteme, mahkemeye ve icraya başvurma hak ve yetkileri alacağı devralana geçeceğini, alacağın temlikinde, alacakla birlikte, öncelik hakları ile bağlı haklar da alacağı devralana intikal edeceğini,

buna rağmen, Mahkemece, davalının, müvekkili bankanın bilgisi dışında, davaya konu taşınmazla ilgili olarak ... şirketinin talebi ile 13.02.2017 tarhinde yaptırılan tespite ilişkin olarak Aydın 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/6 D.İş sayılı dosyasında bulunan bilirkişi raporunu esas alarak,

bu tarihten sonra taşınmazın tahliye edildiğini belirterek hüküm kurduğunu, ancak, müvekkili banka söz konusu tespit dosyasında taraf olmadığı gibi, davalı taraf da dava konusu taşınmazı tahliye ederken usulüne uygun olarak hiçbir bildirimde bulunmadığını, bu halde söz konusu delil tespiti dosyasının, temlik alan alacaklı bankaya karşı hüküm ifade etmesinin söz konusu olmadığını, dolayısıyla, davalının, taşınmazı usulüne aykırı bir şekilde dava konusu taşınmazı tahliye ettiğini iddia ederek "ödememezlik defiini" ileri süremeyeceği gibi,

müvekkili bankaya bildirilmemiş bir tahliyeye ilişkin olarak davacının temlik alan müvekkiline karşı sorumluluğunun sona erdiğinden de bahsedilemeyeceğini, kaldı ki hukukumuzda, kira süresinin hitamından önce kiralanan terk edilmesi,

kira ödeme borcunu sona erdiren bir sebep de olmadığını, yerleşmiş Yargıtay içtihadına göre, usulüne uygun anahtar teslim yapılana kadar kiracının kira ödeme borcu devam ettiğini, davalı ile dava dışı ... şirketi arasında imzalanmış olan "Kira sözleşmesi" 5 yıllık bir sözleşme olup, belirli süreli sözleşmeyi, geçerli bir sebep olmaksızın fesheden davalının, her halükarda tüm sözleşme süresini kapsayan kira bedellerini ödemesi gerektiğini, davalı .... dava dışı ... şirketi ile yapmış olduğu kira sözleşmesinin süresi 5 yıl olup, kira sözleşmesi ise 14.06.2016 - 14.06.2021 tarihlerini kapsadığını, nitekim, müvekkili banka da,

dava dışı ... şirketi ile yapmış olduğu alacak devir sözleşmesinde, kira sözleşmesinin 14.06.2021 bitişine kadar olan bakiye 60 aylık kira bedeli olan toplam 270.597,60TL'yi temlik aldığını, belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih imkanı ancak olağanüstü durumlarda söz konusu olabildiğini, TBK 331. maddesine göre;

‘Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.’’ şeklinde olduğunu, anılan fesih bildirimlerinin geçerliliği ise TBK 348. madde hükmüne göre yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, davalı ... ise, belirli süreli kira sözleşmesi sona ermeden, kira alacaklarını devir almış olduğunu bildiği müvekkili bankayı devre dışı bırakarak, kanunda belirtilen herhangi bir olağanüstü durumu ileri sürmeden, kötüniyetli olarak,

müvekkil bankadan habersiz şekilde hatta dava dışı ... şirketine dahi bildirimde bulunmadan taşınmazı tahliye ettiğini belirttiğini, bir an için davalının mecuru tahliye etmesi sebebi ile bakiye kira ödeme borcu olmadığı düşünülse dahi, yukarıda açıklandığı üzere müvekkili kira sözleşmesinden kaynaklı tüm alacaklar temlik edildiğinden,

kiralananı süresinden önce terk eden sözleşmeyi fesheden davalının, kira sözleşmesinin 31. maddesi gereğince kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu 1 yıllık kira bedeli kadar her halde temlik alan müvekkili bankaya ayrıca borçlu olduğunun kabulü gerektiğini, kiracının, kira sözleşmesi süresini hitamından önce kira sözleşmesini feshettiği ve hatta kiraya verenin bilgisi dışında mecuru terk ettiği, usulüne uygun şekilde mecuru tahliye edip anahtarları teslim etmediği dosyamızda tartışmasız olduğundan, süresinden önce taşınmazı tahliye eden davalı kiracının kira sözleşmesini haksız feshettiğini, kira sözleşmesinin 31. maddesine göre,

kira sözleşmesini haksız fesheden kiracının kiraya verene 1 yıllık kira ödeme borcu bulunmakta olup, bu borç da temlik sözleşmesi gereğince davacıya devredilmiş alacaklar arasında olduğunu, icra takibinde temlik sözleşmesinden kaynaklı alacakları talep eden müvekkil bankanın, temlik edilen alacaklar arasında yer alan kira sözleşmesinden kaynaklı bu alacağın hiç hesaba dahil edilmemiş olmasının hatalı olduğunu, kiralananın süresinden önce terk edilerek tahliye edildiği tartışmasız olan dosyada, kira ilişkisinden kaynaklı alacaklı temlik alan müvekkilin,

TBK m 325 hükmü ve bu yöndeki Yargıtay kararları gereğince mecurun yeniden kiraya verilmesine kadar geçecek süre için her halde alacak hakkı bulunduğu mahkemece dikkate alınmadığını, kira ilişkisi içerisinde kiraya verenin alacaklarını temlik alan bankanın, kira sözleşmesinin erken feshi sebebi ile kiraya verenin genel hükümlere göre doğan hak ve alacaklarının Mahkemece gözetilmediğini, ilk derece mahkemesi kararının hatalı olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

HMK’nin ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi gereğince de, "Kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür." düzenlemeleri mevcuttur.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği kira miktarına göre HMK’nın 200. maddesi hükmü uyarınca davacı kira bedeli miktarını yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Aksi halde davalının bildirdiği aylık kira miktarı esas alınmalıdır.

Yine davalı kiracı da kira borcunun ödendiğini HMK’nın 200. maddesi gereğince yazılı belge ile ispat etmelidir.

Somut olayda; davacı Bankanın, davalı kiracı ile dava dışı .... Ltd. Şti. arasında imzalanan 14.06.2016 tarihli kira sözleşmesi gereğince, ... şirketi ile Ankara 20. Noterliğinin 11.01.2017 tarihli, ... yevmiye numaralı "alacak devri sözleşmesi" ile davalı ....... 14.06.2016 tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan toplam 270.597,60 TL'lik alacaklarını temlik aldığını konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davalı kiracı ile, dava dışı kiraya veren şirket arasında akdedilen sözleşmenin özel şartlar 31. maddesinde. "İşbu sözleşmeye aykırı surette Kiralanan Yerin Kiracı tarafından teslim alınmaması veya açılmaması veya Kiracı'nın işbu sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde, Kiracı, Kiraya Veren'in her türlü zarar, ziyan, tazminat hakkı saklı kalmak kaydıyla, Kiraya Verene 1 yıllık asgari kira bedelini cezai şart olarak öder.

Aylık asgari kira bedelinin belirli olmaması halinde ceza-i şarta esas aylık kira bedeli kiralananın m2sine bağlı olarak m2 birim bedeli 30,00 $ dan hesaplanır." düzenlemesi kararlaştırılmıştır. Özgür irade ile kararlaştırılmış bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar. Kira alacaklarını temlik alan davacı şirket, sözleşme kapsamında doğacak makul süre kira bedelinin tahsilini de talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiraya verene teslimi zorunludur. Anahtar teslimi bizzat kiraya verene yada kabul ettiği bir temsilciye teslim ile yada tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ edilmesi ile olur.

Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan tahliye edilerek boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 Sayılı HMK.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. Md. 200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK.

Md. 200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiracı, yasal tahliye ve kiralananın anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kiracı olarak sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülükleri devam eder.

Davalı kiracı anahtarı davacıya usulüne uygun olarak teslim ettiğini, kira ilişkisini sona erdiğini yazılı belge ile kanıtlayamadığı ancak, tespit tarihinde dava konusu taşınmazın kiralayanın hakimiyetine geçtiğinin kabulü ile bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğuna ilişkin mahkemenin kabulünde bir usulsüzlük bulunmaktadır.

Ancak Sözleşmenin özel şartlar 31. Maddesindeki düzenleme uyarınca davalı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle fesh ettiği ispat edemediğinden, Mahkemece, taraflarca imzalanan sözleşmede makul süre kira bedelinin 1 yıl olarak belirlendiği ve bu 1 yıllık süre kira bedeli yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Bu nedenlerle; davacı vekili istinaf başvurusunun kabulüne, 6100 Sayılı H.M.K'nun 353/1-a-4 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 22/05/2025

... · Başkan · ... · Üye · ... · Üye · ... · Katip