İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi E.2023/349 K.2026/268

Davanın kısmen kabulü-reddine ilişkin kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

DAVA

Davacı vekili; taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi ile davalı tarafından Beylikdüzü, ... mah. 294 ada 4 parselde kain 7. Kat 25 bağımsız bölüm nolu taşınmazın müvekkiline 51.000-USD bedelle devrinin kararlaştırıldığını, 30/12/2015 gününün teslim tarihi olarak belirlendiğini, teslimin 6 ay daha uzayabileceğine ilişkin davalıya yetki verildiğini, müvekkilinin ödemelerini yaptığını, ancak davalı satıcının kararlaştırılan sürede taşınmazı teslim etmediğini,

davalının parayı iade etmemesi nedeniyle aleyhine Anadolu 20. İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyasında başlattıkları icra takibine davalı şirketin yetki itiraz sonucu dosyanın Bakırköy 2. İcra Dairesi'nin ... sayılı dosya üzerinden devam ettiğini belirterek davalının itirazının iptaline, alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; mülkiyeti .... Şti’ne ait olan arsada, müvekkili şirket tarafından inşa edilen ...

Park adıyla maruf projede 7. Katta bulunan 25 no.lu bağımsız bölümün, davacıya satışına dair 27.10.2014 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığını ve satış bedelinin ödendiğini, taşınmazın tamamlandığını ve kullanıma hazır bir şekilde davacıya teslim edildiğini, bu yerin davacı tarafından fiilen ofis olarak kullanıldığını, bu hususun davacının abonelikleri ile sabit olduğunu, ayrıca davacı tarafından müvekkili şirketin temerrütüne yol açacak teslime davete, teslimden vazgeçilerek sözleşmenin feshedildiğine ve bedel iadesi istenildiğine dair herhangi bir ihtarname gönderilmediğini,

dolayısıyla davaya konu icra takibi tarihinde davacı tarafından talep edilebilir, muaccel bir alacak olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEME KARARI

Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince davalının 25 nolu bağımsız bölümü davacıya satmayı üstlendiği, satış bedelinin KDV dahil 51.000-USD olarak belirlendiği, davacı alıcı tarafından davalı satıcıya 21.08.2014 tarihinde 5.000-TL kaparo ödendiği, kalan satım bedeli olan 48.707-USDnin 12 taksit halinde ödenmesi kararlaştırıldığı ve tamamının ödendiği, uzatma ile birlikte teslim tarihinin 30.06.2016 günü olarak belirlendiği, dosya içinde taşınmazın 08/06/2016 tarihinde teslim edildiğine ilişkin tutanak düzenlenmiş ise de tutanakta belirtilen ... isimli kişinin davacı ile olan irtibatının tespit edilemediği,

davalının satıcının 30.06.2016 tarihinde taşınmazı teslim etmemek suretiyle temerrüde düştüğü gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile Bakırköy 2. İcra Dairesi'nin ... sayılı dosyasındaki itirazın 50.000-USD alacak bakımından ve 10.670,11-USD işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin devamına, fazla istemin reddine, icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili; yetkili icra dairesinde düzenlenen ödeme emrinde asıl alacak ve işlemiş faizin hatalı gösterildiğini,taşınmazın ... isimli kişiye teslim edildiğine ilişkin tutanağın sunulduğunu, davacının taşınmazı fiilen teslim aldığı tarihten itibaren kullanmaya devam ettiğini, kaldı ki davacının müvekkilinin temerrütüne yol açacak şekilde herhangi bir ihtar göndermediğini, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, bilirkişiler tarafından taşınmazın ... - ...Nakliyat'a teslim edildiğinin belirlendiği halde bu kişinin davacı şirketle irtibatının tespit edilemediğini belirtmesinin hatalı olduğunu,

taşınmazın arsa sahibi üzerine kayıtlı olduğunun hiç değerlendirilmediğini, müvekkili ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibi ile uyuşmazlık çıktığını, arsa sahibinin idare ile davalı olması nedeniyle ruhsat alınmadığını ve ipoteklerin kaldırılamadığı, kat irtifakı tesis edilmediğini, sorunun ana nedeninin arsa sahibinden kaynaklandığını, müvekkili ile arsa sahibi arasında Bakırköy 5. ATM'nin 2017/1005 sayılı dosyasının derdest olduğunu, bahsi geçen dosyasının bekletici mesele yapılmamasının doğru olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödenen satış bedelinin sözleşmeden dönme nedeniyle iadesi için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür. Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir. TBK'nın 117. Maddesine göre. "Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.

Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur.

Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır."Somut olayda; davacı alıcı ile davalı satıcı arasında akdedilen 21/08/2014 tarihli sözleşme ile davalının davacıya Beylikdüzü ...

Mah. 294 ada 4 parsel 7. Kat, 25 bağımsız bölüm nolu taşınmazın teslim ve tapu devrini, davalının ise 51.000-USD ödemeyi taahhüt ettiği, davacı alıcı tarafından davalı satıcıya satım bedelinin ödendiği, sözleşmede teslim gününün 30.12.2015 olarak kararlaştırıldığı, satıcıya teslim tarihini 6 ay daha uzatabilmesine ilişkin hak tanındığı,

teslimin en son 30.06.2016 tarihine kadar uzayabileceği anlaşılmaktadır.Davalı taşınmazın fiilen ... isimli kişiye devredildiğini ileri sürmekte ise de adı geçen kişinin davacı şirkete olan irtibatı tespit edilemediği gibi davalı satıcının sözleşme konusu taşınmazı davacı alıcıya ya da davacı alıcının yetkilendirdiği bir kişiye teslim ettiğini ispat edememiştir.

Taşınmazın tapu devri de yapılmadığı anlaşılmakla davacı tarafından davalıya ödenen tutar yönünden davalının itirazının iptali yerindedir.

Her ne kadar davalı tarafça, dava dışı arsa sahibi ile aralarındaki sorunları gerekçe göstermiş ise de sözleşme ilişkisi davalı ile davacı arasında olduğundan, dava dışı arsa sahibi ile davalı arasındaki uyuşmazlığın davacıya karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.Davalı yetkili icra dairesi tarafından düzenlenen ödeme emrinde asıl alacak ve işlemiş faiz tutarlarının hatalı para cinsi ile gösterildiğini ileri sürmüş ise de yetkili yerde yeni esas alan icra takip dosyası yetkisiz yer açılan icra takibinin devamı niteliğindedir.Yetkisiz icra dairesindeki takip talebi ve ödeme emrindeki asıl alacak ve işlemiş faiz tutarı,

yetkili icra dairesi tarafından düzenlenen ödeme emrindeki toplam alacak miktarı ile uyumlu olup, yetkili icra dairesi tarafından düzenlenen ödeme emrindeki hata maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmakla davalının aksi yöndeki istinaf nedenleri yerinde değildir. Bununla birlikte dava sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak açıldığından, iyiniyetli zenginleşenin temerrütü için ihtar şarttır.

Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekle uyulmaması nedeniyle geçersiz ise de sözleşmede öngörülen teslim tarihinden sonra da tapuda yapılacak satış sözleşme ile taşınmazın davalıya devrine engel bulunmamaktadır. Bu bakımdan davacı, ödediği bedeli davalıdan talep etmediği, sözleşme ile bağlı olmadığını davalıya ihbar etmediği sürece davalının iyiniyetinin devam ettiğinin, iade etmesi gereken bedel yönünden temerrüte düşmediğinin kabulü gerekir.

Sözleşmede uzatma ile birlikte taşınmazın teslim tarihi olarak 30/06/2016 günü belirlenmiş ise de davacının bu tarihin geçmesinden sonra sözleşmeden döndüğüne dair davalıya ihbarda bulunmamış, taraflar arasındaki hukuki ilişki teslim için belirlenen günden sonra da önceki hali ile devam etmiştir. Davacı icra takibi başlayıncaya kadar davalıdan bedel iadesi talebinde bulunmamıştır.

Bu durumda davacının davalıyı takipten önce temerrüte düşürmediği anlaşılmakla, takip öncesi işlemiş faiz istemi yönünden davanın reddi gerekirken, işlemiş faiz istemi yönünden de itirazın iptaline karar verilmesi doğru olmamıştır.Bunun dışında HMK'nın 297/2. maddesi gereğince hüküm fıkrasında taraflarına tanınan hak ve yüklenen borçların açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.

Yetkili icra dairesince düzenlenen ödeme emrinde faiz talep edilmiş ise de faiz oranı bildirilmediğinden, mahkemece itirazın iptaline karar verilirken takip tarihinden itibaren işleyecek faiz oranını göstermemesi infazda tereddüte neden olacak niteliktedir.

Açıklanan nedenlerle; takip öncesi işlemiş faize hükmedilmesi doğru olmadığından ve takip sonrası işleyecek faiz oranın gösterilmemesi ise infazda tereddüt yaratacağından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, kararın kaldırılmasına,yapılan hata nedeniyle yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından, davanın kısmen kabulüne, davalının itirazının 50.000-USD asıl alacak üzerinden iptali ile,

takibin 50.000-USD asıl alacağa takip tarihinden itibaren 3095 S.lı Kanun'un 4/a maddesi gereğince faiz işletilerek devamına, fazla talebin reddine, kararın icra inkar tazminatı talebinin reddine ilişkin kısmı kesinleştiğinden aynen tekrar edilmiştir.

12/02/2026