İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi E.2023/3165 K.2024/2209

Tarafların iddia ve savunmalarının özeti

Davacı vekili, 08/03/2023 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkilin davalı ... Ortaklığı ile Kartal ... Noterliğinin 30/10/2020 tarihli ...yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, bununla İstanbul ili, Tuzla ilçesi, İstasyon mahallesi, ... nolu parsel ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığını, davalı adi ortaklık ile arsa maliki davalı ....

A.Ş arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi/ hasılat paylaşımı esaslı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bunun Kartal ...

Noterliğinin 26/03/2018 tarihli ... yevmiye nolu olduğunu, taşınmazda inşaatın tamamlandığını, kat irtifakına geçildiğini, yapı kullanım belgesi alındığını, müvekkilin ödemelerini yaptığını, kendisine tapularının verilmediğini, davalı arsa maliki ile davalı müteahhit ortaklık arasında sorunlar olduğunu, yapılan iki adet taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını belirtmiştir. Davalı ...

A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, davacının hukuki yararının olmadığını, yüklenici firmanın inşaat nedeniyle edimlerini yerine getirmediğini, bunun için tespit yaptırdıklarını, hasılat paylaşımlı arsa payı inşaat sözleşmesinin geriye yönelik olarak feshedildiğini, buna ilişkin İstanbul Anadolu 10. Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasında dava açıldığını, müvekkilin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir..., ...

A.Ş ve ....

A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, davacının davasının esâsında haklı olup; davasının kabûlüne karar verilmesi gerektiğini, aynı nedenle mağdur olan, bu uğurda dava ikâme etmek zorunda kalan, işbu yargılamada “mecbûri dava arkadaşı” bulunan, “Tapu Mâliki" de olmayan, davacı yanında davanın kabûlü gerekliliğini savunan (ki; dava tarafımıza ihbar edilmiş olsaydı da, aynısı yapılırdı ve fakat, "mecbûri dava arkadaşlığı" kapsamında, zorunlu olarak müvekkillerime de husûmet yöneltilmiş bulunmaktadır) müvekkilleri;

kendilerine düşen (inşaat ve satış yapma, teslim etme gibi) edimleri, tümüyle yerine getirmiş olmakla, kusursuzdurlar ve yargılama giderleri yönüyle, sorumlu tutulmamalıdırlar. davacının, akdettiği "Satış Vaadi Sözleşmesi"nin, Tapu'ya şerhine yönelik davasının, kabûlüne; dava vekâlet ücreti ile, harç ve sair tüm yargılama giderlerinin; kusursuz müvekkilleri hâriç tutularak, diğer davalı "Arsa Sahibi" .... A.Ş.'ne yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2023/166 esas ve 2023/485 karar sayılı 23/05/2023 tarihli kararı ile; davacının davasının kabulüne " ... numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına Kartal ... Noterliğinin 30/10/2020 tarihli ve ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesine "karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı .... A.Ş ile davalılar ..., ... A.Ş, .... A.Ş süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşılıklı taraflara tebliğ edilmiştir.Davalı ....

A.Ş vekili istinaf dilekçesi ile, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhine ilişkin dava olmadığını, müvekkilin bu sözleşmenin tarafı olmadığını, davalı adi ortaklığın inşaat nedeniyle edimlerini yerine getirmediğini, yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye yönelik feshedildiğini, buna ilişkin davanın İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasında devam ettiğini, bunun bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.Davalı ..., ....

A.Ş, ....

A.Ş vekili istinaf dilekçesi ile, arsa maliki davalı şirketin inşaat sözleşmesini haksız feshettiğini, müvekkilin sözleşme gereklerini yerine getirdiğini, dava açılmasına sebebiyet vermediğini, yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamasının gerektiğini , mahkeme kararının bu yönüyle kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile, mahkeme kararının hukuk kurallarına uygun olduğunu, istinaf talebinin reddinin gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER

Tüm dosya kapsamı

GEREKÇE VE SONUÇ

HMK' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi istemine ilişkindir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK m. 184 gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.Davacı davalı adi ortaklık ile yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ödemelere ilişkin belgeleri dosya içerisine sunmuştur.Davalı ....

A.Ş davalı adi ortaklık ile yaptığı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi / hasılat paylaşım esaslı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini dosya içerisine sunmuştur.Mahkemece dava konusu bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıtları dosya içerisine getirtilmiştir. İncelenmesinde, bağımsız bölüm için kat mülkiyetine geçildiği, dükkan vasfında olduğu ve .... A.Ş adına tescil edildikleri anlaşılmıştır.Davalı ortaklığın taşınmaz için 1.038.400,00 TL fatura düzenlediği anlaşılmıştır.

"YHGK 2014/569 esas ve 2016/181 karar sayılı ilamında. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. Kişiye devredebilir, böyle bir sözleşme alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir.

Ancak , alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için ,öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi, eş söyleyişle yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi , inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir.

Aksi takdirde , temlik alan temlik sözleşmesine dayalı olarak , o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz, sadece ve ancak kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir."Somut olayda; davacının davalı ... Ortaklığı ile yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için dava açtığı, davalı arsa maliki... A.Ş ile davalı adi ortaklık arasında Kartal ...

Noterliğinin 26/03/2018 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi/ hasılat paylaşımı esaslı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bunun geriye doğru feshedildiği, buna yönelik davanın İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasında halen devam ettiği, dava konusu 1 adet bağımsız bölümün davalı ...

A.Ş adına kayıtlı olduğu, yukarıda açıklandığı üzere davacının davalı yüklenici adi ortaklığa karşı şahsi hakkının bulunduğu, arsa maliki davalı ...

A.Ş ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleşmesi halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep etme hakkının ortadan kalkacağı, bu sebeple İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasının sonucunun beklenilmesinin gerektiği, ayrıca bağımsız bölümün dükkan vasfında olduğu, davacının tüketici vasfı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini talep ettiği, mahkemenin HMK 2. Maddesini dikkate almadan hüküm tesis ettiği, zira görev hususunun kamu düzenine ilişkin olup resen gözetilmesi gerektiği anlaşılmakla;Davalı ....

A.Ş ve davalılar ... Ortaklığı, .... A.Ş, ... A.Ş' nin istinaf talebi hakkında HMK 353/1-a-3.-6. Maddeleri uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar verilmesi kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.