Erzurum ili Aziziye ilçesindeki bazı taşınmazların büyükşehir belediyesince acele kamulaştırılmasına karar verilmesi üzerine maliklerin önünde iki seçenek belirir: idarenin teklifini değerlendirerek anlaşmak ya da yargı yoluna gitmek. Bu tercih duygusal değil, hesaplanabilir bir karardır ve yanlış verildiğinde geri dönüşü zordur.
Anlaşma Yolunun Sağladıkları ve Sınırları
İdareyle anlaşma sağlandığında süreç kısalır, yargılama gideri ve bilirkişi masrafı doğmaz, bedel daha erken ödenir. Buna karşılık anlaşma tutanağı imzalandığında kural olarak bedele ilişkin talep hakkı tüketilir; sonradan emsallerin daha yüksek olduğunu fark etmek sonucu değiştirmez. Bu nedenle teklif edilen rakam, bağımsız bir değerlendirmeyle karşılaştırılmadan imza atılmamalıdır.
Trampa ve Takas Seçeneği
Belediye kamulaştırmalarında bedelin nakit yerine başka bir taşınmazla karşılanması gündeme gelebilir. Böyle bir teklif değerlendirilirken şu noktalar yazılı hâle getirilmelidir:
- Teklif edilen taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve üzerindeki takyidatlar
- Değerler arasındaki farkın nasıl kapatılacağı ve ödeme takvimi
- Devrin hangi tarihte ve hangi işlemle tamamlanacağı
- Taahhüdün yerine getirilmemesi hâlinde başvurulacak yol
Sözlü verilen taahhütler, tutanağa geçirilmedikçe ileride ispat sorunu doğurur.
Dava Yolunun Gerçekçi Maliyeti
Yargı yoluna gidildiğinde bedelin artma ihtimali kadar sürecin uzunluğu da hesaba katılmalıdır. Bilirkişi incelemesi, rapora itiraz, ek rapor ve kanun yolu aşamalarıyla birlikte dosya uzun sürebilir. Buna karşılık acele usulde el koyma erken gerçekleştiği için taşınmazın fiilî kullanımı zaten sona ermiş olur; yani bekleme süresi çoğu zaman kullanımdan mahrumiyeti uzatmaz, yalnızca bedelin kesinleşmesini geciktirir. Karar verirken kendi parselinizin emsallerine göre teklif edilen bedelin makullüğünü ölçmek en sağlıklı yöntemdir.
İki Yolu Birleştirmek Mümkün mü?
Bazı dosyalarda malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığını idari yargıda tartışırken bedel dosyasında da beyanda bulunur. Bu iki dosyanın birbirine etkisi vardır; birinde verilen karar diğerinin sonucunu değiştirebilir. Ancak idareyle bedel üzerinde anlaşma sağlanması hâlinde iptal davasının akıbetinin ne olacağı da baştan düşünülmelidir. Strateji, dosyanın tümüne bakılarak kurulmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir ve tek başına karar vermeye yeterli değildir. Size sunulan teklifi imzalamadan önce taşınmazınızın değerine ilişkin bağımsız bir inceleme yaptırmanız ve hukuki görüş almanız önerilir.