Şanlıurfa Eyyübiye ilçesinde Akşemsettin ve Akabe mahallelerinde, 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki 15 metrelik yol güzergâhında kalan taşınmazlar ile bunların üzerindeki muhdesat, 10418 sayılı Karar ile acele kamulaştırma kapsamına alınmıştır. Bu tür bir karar malikin mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez; idarenin taşınmaza olağan usulden çok daha hızlı el koyabilmesinin kapısını açar. Aşağıda, karara muhatap olan malik ve zilyetler bakımından sürecin nasıl ilerlediği ele alınmaktadır.
Acele kamulaştırma olağan usulden nerede ayrılır
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun acele kamulaştırmayı düzenleyen 27. maddesi, idarenin bedel tespiti ve tescil davasının sonuçlanmasını beklemeden, mahkemece belirlenen kıymetin peşin yatırılması karşılığında taşınmaza el koymasına imkân tanır. Sıralama tersine döner: önce el koyma, sonra bedelin nihai olarak belirlenmesi. Bu nedenle en sık görülen hata, dosya tebliğ edildiğinde tepki verilmemesi ve ilk belirlenen kıymetin değişmez sanılmasıdır.
Muhdesat neden ayrı bir başlık
Kararda taşınmazların yanında muhdesatın da anılması tesadüf değildir. Muhdesat; bina, istinat duvarı, kuyu, sera, ağaç gibi arsa üzerindeki unsurları ifade eder ve çoğu zaman arsa bedelinden bağımsız bir değer taşır. Uygulamada iki sorun çıkar:
- Muhdesat tapuda görünmüyorsa kime ait olduğu tartışmalı hâle gelir; kiracı, hissedar veya fiilî kullanıcı hak ileri sürebilir.
- Keşifte ağaçların yaşı, cinsi ve verim durumu ile yapıların yıpranma payı eksik tespit edilirse bedel gerçek değerin altında kalır.
Bu nedenle keşiften önce tarihli fotoğraf, fatura, abonelik kaydı, varsa ruhsat ve eski tespit tutanaklarının toplanması sonradan telafisi güç bir avantaj sağlar.
Malikin önündeki iki ayrı kanal
İzlenebilecek yollar birbirinin alternatifi değil, farklı amaçlara hizmet eden iki ayrı kanaldır:
- İdari yargı: Acele kamulaştırma kararının, aceleliği gerektiren bir durum bulunmadığı gerekçesiyle hukuka aykırılığı ileri sürülerek iptali istenebilir. Burada tartışma konusu bedel değil, işlemin kendisidir.
- Adli yargı: Asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasında, bilirkişi raporuna karşı beyan ve ek rapor talepleri üzerinden bedelin yükseltilmesi hedeflenir.
İki yolun süreleri ve muhatapları farklı olduğundan, hangi tarihte hangi mercie başvurulacağı baştan yazılı bir takvime bağlanmalıdır.
Güzergâh kamulaştırmasına özgü noktalar
Yol projelerinde parselin tamamı değil, çoğu kez şerit hâlinde bir kısmı alınır. Bu durumda kalan kısmın kullanılabilir olup olmadığı, imar yönünden bağımsız parsel oluşturup oluşturmadığı ve değerindeki düşüş ayrıca gündeme gelir. Kalan kesim ekonomik olarak işlevsizleşiyorsa bunun dosyaya açıkça yansıtılması gerekir; aksi hâlde hesap yalnızca alınan şerit üzerinden yapılır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; her parselin imar durumu, tapu kaydı ve keşif sonucu farklı olduğundan kendi taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yerinde olur.