İstanbul ili Esenler ilçesi Çiftehavuzlar ve Oruçreis Mahallelerinde bazı alanların riskli alan ilan edilmesine dair kararın yürürlükten kaldırılması, uzun süredir dönüşüm beklentisiyle hareket eden malikler bakımından en çok mevcut sözleşmeler yönünden sonuç doğurur. Yıllar içinde imzalanmış muvafakatnameler, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ön protokoller, statünün kalkmasıyla belirsiz bir zemine oturur.
Statü değişikliğinin sözleşmelere etkisi
Bir sözleşmenin ayakta kalıp kalmayacağı, o sözleşmenin riskli alan statüsüne ne ölçüde bağlandığına göre belirlenir. Sözleşmede sürecin 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütüleceği açıkça yazılmışsa, statünün ortadan kalkması ifayı etkileyen bir değişiklik olarak tartışılabilir. Buna karşılık genel hükümlere göre kurulmuş, dönüşüm statüsünden bağımsız işleyebilecek bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi varlığını sürdürebilir.
Malikin sözleşme yönünden değerlendireceği noktalar
- Sözleşmede statüye açık atıf yapılıp yapılmadığı
- Ruhsat alınmış mı, temel atılmış mı, imalat hangi aşamada
- Kararlaştırılan sürelerin geçip geçmediği ve gecikmenin kimden kaynaklandığı
- Tapuda müteahhit lehine yapılmış devir, ipotek veya şerh bulunup bulunmadığı
- Malike verilen kira yardımı taahhüdünün kaynağı ve devam edip etmeyeceği
En kritik nokta: tapu üzerindeki tasarruflar
Dönüşüm beklentisiyle arsa payının bir bölümünü müteahhide devretmiş malik, proje ilerlemediğinde hem taşınmazının bir kısmını hem de karşılığını kaybetme riskiyle karşılaşır. Bu nedenle devrin hangi koşula bağlandığı, geri dönüş mekanizmasının sözleşmede öngörülüp öngörülmediği ve müteahhidin mali durumu öncelikle incelenmelidir. Devredilen payların üçüncü kişilere satılmış olması, sorunun çözümünü ciddi biçimde zorlaştırır.
Atılabilecek somut adımlar
- Güncel tapu kaydını ve takyidat bilgisini çıkarın.
- Sözleşmeyi, eklerini ve tüm yazışmaları tarih sırasına göre dosyalayın.
- Müteahhide, edimin durumunu soran ve süre veren yazılı bir bildirim gönderin.
- Belediyeden ruhsat ve imar durumuna ilişkin güncel bilgi isteyin.
- Diğer maliklerle iletişim kurarak ortak hareket imkânını değerlendirin; parçalı hareket eden maliklerin pazarlık gücü düşer.
Dönüşümden vazgeçmek de bir seçenektir
Statü kalktıktan sonra bazı maliklerin tercihi, mevcut yapıda kalarak güçlendirme veya bireysel yenileme yoluna gitmek olabilir. Bu tercih yapılırken yapının mevcut durumunun teknik olarak incelenmesi, imar hakları ve maliyetin karşılaştırılması gerekir.
Bu rehber genel bilgi sunar; sözleşmenizin metni ve tapu üzerindeki işlemler sonucu doğrudan belirlediğinden, adım atmadan önce belgelerinizin bir hukukçu tarafından incelenmesini öneririz.