Yeniköy rüzgâr enerji santralinin yapımı amacıyla Çanakkale ilinde yer alan bazı taşınmazların acele kamulaştırılmasına dair 2198 karar sayılı düzenlemede, malikin sonucu en çok etkileyebileceği aşama keşif ve bilirkişi incelemesidir. Bu rehber, bedelin hangi kalemlerden oluştuğunu ve keşif öncesi hazırlığın nasıl yapılacağını ele alır.
Bedelin İçine Neler Girer?
Kamulaştırma bedeli yalnızca boş arazi değeri değildir. Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, yola ve altyapıya mesafesi gibi unsurların yanında; üzerindeki yapılar, dikili ağaçlar, sulama sistemi, kuyu, sera ve çevirme duvarı gibi bütünleyici parçalar da değerlendirmeye girer. Tarım arazilerinde net gelir yöntemine göre hesaplama yapıldığında, ekilen ürünün cinsi ve verim verileri sonucu doğrudan etkiler.
Keşiften Önce Yapılması Gerekenler
Keşif, çoğu zaman tek seferlik bir fırsattır. Heyet parsele geldiğinde tarlada bulunmayan bir unsuru sonradan rapora ekletmek güçtür. Bu nedenle keşif gününden önce parselin sınırlarının belirgin hale getirilmesi, ağaçların tür ve yaşlarına göre sayımının yapılması, sulama ve elektrik aboneliklerine ait belgelerin hazırlanması gerekir. Tarihli fotoğraf ve varsa önceden alınmış tespit raporu, ileride raporla çelişki doğduğunda dayanak oluşturur.
Zeytinlik ve Tarımsal Alanlarda Özel Durumlar
Bölgede zeytinlik veya özel ürün deseni bulunan parseller varsa, bu alanların tabi olduğu koruyucu mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir. 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun ile toprak koruma ve arazi kullanımına ilişkin düzenlemeler, hem alanın kullanım rejimini hem de değer tespitinde esas alınacak veriyi etkileyebilir. Ağaç sayımının tapu kaydına değil fiili duruma göre yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Ederken
Rapora itiraz, sonucu beğenmediğini bildirmekten ibaret olmamalıdır. Etkili itiraz, raporun hangi verisinin hangi belgeyle çeliştiğini gösterir: emsal olarak alınan satışın konumu ve tarihi, kullanılan verim katsayısı, ağaç sayımındaki eksiklik, kalan kısımdaki değer düşüklüğünün hiç değerlendirilmemesi gibi. İtirazın süresi içinde ve gerekçeli biçimde sunulması, ek rapor veya yeni heyetle keşif talebinin kabul edilme ihtimalini artırır.
Dosyada Tutulması Gereken Kayıtlar
- Tapu kaydı, çap ve varsa imar durum belgesi
- Ürün ve verim kayıtları ile çiftçi kayıt sistemi belgeleri
- Keşif öncesi ve sonrası tarihli fotoğraflar
- Bilirkişi raporunun tebliğ tarihini gösteren belge
Burada anlatılanlar bedel tespiti sürecinin genel işleyişine ilişkindir. Değerlendirme yöntemi taşınmazın niteliğine göre değiştiğinden, kendi parseliniz için hangi verilerin öne çıkarılacağı konusunda uzman görüşü ve hukuki destek almanız yararlı olacaktır.