2963 sayılı Karar, Güney Adana trafo merkezi ile SASA trafo merkezi arasındaki enerji iletim hattı projesi kapsamında bazı taşınmazların TEİAŞ tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Kırsal güzergâhlardan farklı olarak yerleşim ve sanayi dokusunun içinden geçen hatlarda temel tartışma, taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağı noktasında toplanır.
Değerleme Yönteminin Belirlenmesi
Kamulaştırma bedeli, arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satışlar karşılaştırılarak, arazi niteliğindekilerde ise net gelir esasına göre hesaplanır. İki yöntem arasındaki fark çoğu zaman kat kat bedel farkına yol açar. Bu nedenle taşınmazın imar planı içinde kalıp kalmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve çevredeki fiili yapılaşma, dosyanın en kritik başlığıdır. Tapudaki nitelik tek başına belirleyici sayılmaz; fiili ve hukuki durum birlikte değerlendirilir.
Emsal Araştırmasında Nelere Dikkat Edilir
- Emsal olarak gösterilen satışların gerçek bedeli yansıtıp yansıtmadığı.
- Emsalin konum, imar durumu ve yüzölçümü bakımından benzerliği.
- Değerlendirme tarihine göre yapılan güncelleme hesabının açık biçimde gösterilmesi.
- Malik tarafından da emsal sunulabileceği; bunun yazılı olarak dosyaya konması.
Hattın Yapılaşma Hakkına Etkisi
İmarlı bir parselde iletim hattı koridoru kurulması, o şerit üzerinde inşaat yapılmasını fiilen imkânsız hale getirir. Bu durumda yalnızca koridorun yüzölçümü üzerinden hesap yapmak eksik kalır; parselin toplam yapılaşma hakkının ne ölçüde kullanılamaz hale geldiği de ortaya konmalıdır. Talep, kalan kısımdaki değer düşüklüğü başlığı altında ve teknik gerekçeyle dile getirilmelidir.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yazılır
- Rapordaki maddi hataları (yüzölçümü, ada parsel bilgisi, ağaç sayısı) önce ayrı bir başlıkta gösterin.
- Yönteme itiraz ediyorsanız, hangi verinin neden yanlış yönteme dayandığını açıklayın.
- Kendi emsallerinizi resmî kayıtla birlikte sunun; soyut fiyat iddiası sonuç doğurmaz.
- İtirazı süresi içinde ve yazılı olarak verin; duruşmada sözlü olarak dile getirilen itirazlar çoğu kez yetersiz kalır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Parselin imar durumu ve emsal verileri her dosyada farklılaştığı için, rapor elinize ulaştığında itiraz süresini kaçırmadan hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.