İstanbul Sarıyer'de Hacıosman Bayırı Caddesi ve çevresindeki doğal sit alanının yeniden değerlendirilmesi sonucunda ilgili alanın kesin korunacak hassas alan olarak tescil ve ilan edilmesine dair 4555 sayılı karar, bölgede devam eden yapı ve proje süreçleri bakımından somut sonuçlar doğurur. Bu rehber, statü değişikliğinin ruhsat süreçleriyle kesişme noktasını ele alır.
Devam eden ruhsat başvuruları ne olur
Koruma statüsü değiştiğinde, henüz sonuçlanmamış ruhsat başvuruları yeni rejime göre değerlendirilir. Belediyeye yapılmış olsa bile, koruma alanı içinde kalan parseller bakımından ilgili koruma biriminin uygun görüşü aranır. Bu görüş alınmadan verilen ruhsatlar, sonradan yapılan denetimlerde sakatlık iddiasına konu olabilir.
Kazanılmış hak tartışması
Uygulamada en çok tartışılan başlık, statü değişikliğinden önce alınmış ruhsatların akıbetidir. Burada belirleyici olan unsurlar şunlardır:
- Ruhsatın statü değişikliğinden önce hukuka uygun biçimde alınmış olması
- Ruhsat süresi içinde inşaata fiilen başlanıp başlanmadığı
- İmalatın hangi seviyeye ulaştığı ve bunun belgelenip belgelenemediği
- Ruhsatın süresinin dolup dolmadığı, yenileme ya da tadilat talebi bulunup bulunmadığı
Yenileme ve tadilat talepleri, çoğu zaman yeni bir değerlendirme kapısı açar. Bu nedenle ruhsat süresi dolmadan yapılacak planlama önem taşır.
Belediye ile koruma birimi arasındaki yetki
Yapı ruhsatını düzenleyen idare belediye olsa da, koruma alanlarındaki uygulamalarda esas belirleyici olan koruma mevzuatı ve yetkili komisyon kararlarıdır. Belediyeden alınan sözlü bilgiye dayanarak işlem yapmak, sonradan itiraz edilemeyen sonuçlar doğurabilir. Her aşamada yazılı görüş talebi ve kayıtlı başvuru esas alınmalıdır.
Sık karşılaşılan tıkanıklıklar
- Parselin bir kısmının koruma alanı içinde, bir kısmının dışında kalması ve buna göre proje revizyonu gerekmesi
- Koordinat listesinin kadastral sınırla tam örtüşmemesi nedeniyle sınır tespiti ihtiyacı
- Altyapı ve bahçe düzenlemesi gibi işlerin ruhsat kapsamında sayılıp sayılmayacağı belirsizliği
- Mevcut yapıda tadilat yapılmasının izne tabi olup olmadığı sorusu
İzlenecek yol
Öncelikle karar ekindeki koordinatlar ile parsel sınırınızın karşılaştırılmasını sağlayın; ardından yetkili idareden parselin kapsam durumuna ilişkin yazılı görüş isteyin. Olumsuz görüş alırsanız, bu görüş de bir idari işlem olduğundan kendisine karşı süresi içinde dava yolu açıktır. Bu süre kısa olduğu için cevabın tebliğ tarihini kayıt altına almak önem taşır.
Bu metin genel bilgilendirme içindir; kazanılmış hak değerlendirmesi tamamen ruhsat tarihine ve imalat seviyesine bağlı olduğundan, belgelerinizle birlikte hukuki görüş alınması yerinde olur.