Muğla ili Yatağan ilçesi Eskihisar Mahallesinde, Stratonikeia Antik Kenti birinci derece arkeolojik sit alanında kalan tescilli yapıların restore edilebilmesi amacıyla bazı taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına dair 5969 sayılı Karar, sıradan bir kamulaştırmadan farklı bir hukuki zeminde durur. Burada taşınmaz zaten koruma statüsü altındadır ve malikin kullanım yetkisi kamulaştırmadan önce de sınırlıdır.
Koruma Statüsü Bedeli Nasıl Etkiler?
Birinci derece arkeolojik sit, taşınmaz üzerinde yapılaşmayı büyük ölçüde kısıtlar. Bu kısıtlılık bedel tartışmasının merkezinde yer alır: idare, kısıtlı imar durumunu düşük bedelin gerekçesi olarak öne sürerken malik, taşınmazın konumu, yüzölçümü ve bölgedeki gerçekleşen satışları esas alan bir değerlendirme talep eder. Bu nedenle emsal araştırmasının aynı statüdeki taşınmazlar üzerinden yapılması, malik lehine en belirleyici argümandır.
Tescilli Yapı Malikin Aleyhine mi İşler?
Üzerinde tescilli yapı bulunan taşınmazlarda malik, yıllar boyunca bakım ve onarım yükümlülüğü altında kalmış olabilir. Bu dönemde yapılan izinli onarımlar, koruma kurulundan alınmış kararlar ve harcama belgeleri dosyaya konulduğunda, yapının mevcut durumunun malikin ihmalinden kaynaklandığı yönündeki değerlendirmelerin önüne geçilebilir. Kurul yazışmalarının tarih sırasıyla düzenlenmesi, bu savunmanın omurgasını oluşturur.
Kamu Yararı ve Acelelik Ayrı Ayrı Değerlendirilir
Restorasyonun kamu yararına hizmet ettiği tartışmasız olsa bile, aceleliğin ayrıca gerekçelendirilmesi beklenir. Malik tarafında sorulması gereken sorular şunlardır:
- Kamulaştırılan alan restorasyon projesinin gerektirdiği sınırı aşıyor mu
- Taşınmazın bir bölümü proje dışında kalıyor mu
- Aynı amaç irtifak veya kullanım izniyle sağlanabilir mi
- Proje ve uygulama takvimi ile aceleliğin gerekçesi örtüşüyor mu
Kısmi Kamulaştırmada Artık Alan Sorunu
Sit alanlarında sıkça karşılaşılan durum, parselin bir bölümünün alınıp geriye ekonomik değeri kalmayan bir artık parça bırakılmasıdır. Böyle bir durumda geriye kalan kısmın kullanılabilirliğini yitirdiği somut olarak ortaya konulmalı; ulaşım imkânı, şekli ve yüzölçümü üzerinden değerlendirme istenmelidir.
Dosya Hazırlığında Öncelik Sırası
- Tapu kaydı, çap ve varsa koruma amaçlı imar planı örneğini temin edin.
- Koruma bölge kurulu kararlarının tamamını kronolojik olarak birleştirin.
- Taşınmazın güncel halini tarihli görsellerle belgeleyin.
- Bölgedeki benzer statülü taşınmaz satışlarına ilişkin verileri toplayın.
Bu metin yol gösterici bir çerçeve sunar; arkeolojik sit alanındaki her parselin kurul geçmişi ve fiili durumu farklı olduğundan, karar öncesi kendi dosyanız üzerinden ayrıntılı bir hukuki inceleme yapılması önerilir.