Rüzgâr enerji santrali yatırımlarında kamulaştırma, çoğunlukla türbin yerleri, şalt sahası, ulaşım yolları ve enerji nakil hattı güzergâhı olmak üzere parçalı biçimde yapılır. Çanakkale ve Balıkesir'de bazı taşınmazları kapsayan bir acele kamulaştırma kararında, malikin asıl mücadele alanı çoğu zaman kararın kendisi değil, tespit edilecek bedeldir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Oluşur?
Bedel, taşınmazın niteliğine göre farklı yöntemlerle hesaplanır. Tarım arazilerinde net gelir esasına dayalı hesap yapılırken, arsa niteliğindeki yerlerde emsal satışlar üzerinden değerlendirme yapılır. Bu ayrım sonucu doğrudan etkiler: aynı bölgede bitişik iki parselden biri "tarla", diğeri "arsa" kabul edildiğinde ortaya çıkan fark ciddi boyutlara ulaşabilir. Bu nedenle niteliğin doğru belirlenmesi, hesabın kendisinden önce gelir.
Emsal Sunarken Dikkat Edilecekler
- Emsal, kamulaştırma tarihine yakın dönemli olmalı ve resmî satış kaydına dayanmalıdır.
- Emsal taşınmaz, imar durumu ve yola cephe bakımından karşılaştırılabilir nitelikte olmalıdır.
- İlan sitelerindeki fiyat teklifleri tek başına emsal değeri taşımaz.
- Emsalin tapu ve belediye kayıtlarıyla desteklenmesi, itiraza karşı dayanıklılık sağlar.
Zeytinlik ve Dikili Arazi Özel Durumu
Bölgede zeytinlik ve dikili arazi yoğunluğu, bedel tartışmasını farklı bir zemine taşır. Ağaç sayımı, yaş grubu, verim çağında olup olmadığı ve ağacın taşınıp taşınamayacağı ayrı ayrı önem taşır. Keşif öncesi bağımsız bir sayım tutanağı hazırlanması ve fotoğrafların tarih bilgisiyle dosyaya sunulması, bilirkişi raporundaki eksik sayımın düzeltilmesinde en etkili yoldur.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Ederken
Rapora "bedel düşük" demek sonuç doğurmaz. Etkili itiraz; hangi kalemin hangi veriyle hatalı hesaplandığını, hangi ürün deseninin esas alınması gerektiğini ve hangi emsalin neden dikkate alınmadığını gösterir. Hesap hatası, ağaç sayımı eksikliği ve niteliğin yanlış belirlenmesi, en sık kabul gören itiraz başlıklarıdır. İtiraz için verilen süre kısa olduğundan, rapor tebliğ edilir edilmez teknik incelemeye başlanmalıdır.
İrtifak Hakkı ve Enerji Nakil Hattı
Türbin sahası dışında kalan güzergâhlarda çoğu zaman mülkiyet devri değil irtifak hakkı kurulur. Malik taşınmazın maliki olarak kalır, ancak hattın geçtiği bandda yapılaşma ve kullanım kısıtlanır. Bu kısıtın yol açtığı değer düşüklüğü ayrıca hesaplanmalı; ayrıca hattın parseli ikiye bölmesi hâlinde kalan kısımlardaki kullanım kaybı da gündeme getirilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır; her parselin niteliği, ürün deseni ve emsal durumu farklı olduğundan dosyanızın bedel stratejisini keşif öncesinde bir hukukçuyla planlamanız önerilir.