Hazine, TEDAŞ ve TEİAŞ adına kayıtlı bazı taşınmazların özelleştirme kapsam ve programına alınması; satış, kiralama, gelir ortaklığı, sınırlı ayni hak tesisi veya işletme hakkı devri gibi yöntemlerin birlikte uygulanabilmesine imkân tanır. Bu çok yöntemli yapı, hem yatırımcı hem de taşınmaz üzerinde hakkı bulunan üçüncü kişiler için ayrı ayrı sonuç doğurur.
Özelleştirme Kapsamına Alınmanın Anlamı
Bir taşınmazın özelleştirme kapsam ve programına alınması, Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun çerçevesinde özel bir rejime tabi kılınması demektir. Bu aşamada mülkiyet hemen el değiştirmez; ancak taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler, imar ve değerleme süreçleri özelleştirme mevzuatının usulüne göre yürütülür. Uygulanacak yöntemin satış mı, işletme hakkı devri mi olacağı ihale şartnamesinde belirginleşir.
İhale Aşamasında Katılımcının Dikkat Etmesi Gerekenler
- Şartnamedeki yeterlik şartlarının teklif verilmeden önce belge bazında karşılanması
- Taşınmaz üzerindeki şerh, irtifak ve mevcut kira ilişkilerinin tapu kaydından teyidi
- Enerji tesisleri bakımından hattın veya trafo alanının kullanımına dair kısıtların incelenmesi
- Teminat, süre ve tekliften dönme hâlindeki sonuçların önceden değerlendirilmesi
Şartnameye yönelik itirazın, ihale gerçekleştikten sonra değil, şartname aşamasında yapılması gerekir.
İhale Kararına Karşı Hukuki Yollar
Özelleştirme işlemleri idari işlem niteliğindedir ve idari yargı denetimine tabidir. İhaleye katılmış ve menfaati ihlal edilmiş kişiler, ihalenin onaylanmasına ilişkin işlemin iptalini isteyebilir. Burada iki nokta belirleyicidir: dava süresinin tebliğ ya da ilan tarihinden itibaren doğru hesaplanması ve iptal talebinin hangi aşamadaki işleme yöneltileceğinin netleştirilmesi. Kapsama alma kararı, ihale kararı ve devir işlemi birbirinden ayrı işlemlerdir.
Taşınmaz Üzerinde Hak Sahibi Olanların Durumu
Özelleştirmeye konu taşınmazlar üzerinde kiracılık, işgal veya ayni hak iddiası bulunabilir. Kira ilişkisinin devir sonrası akıbeti, sözleşme hükümlerine ve devrin niteliğine göre değerlendirilir. Tapu kaydında görünmeyen ancak fiilen süregelen kullanımlar bakımından ecrimisil ve tahliye talepleri gündeme gelebilir. Bu nedenle kullanım hakkına dayanan kişilerin, kullanımlarını belgelendiren sözleşme, ödeme kaydı ve yazışmaları düzenli biçimde arşivlemesi gerekir.
Zaman Planlaması
- Kapsama alma kararının yayım tarihini kaydedin.
- İhale ilanı ve şartname temin tarihlerini ayrıca not edin.
- Şartnameye ilişkin itirazları teklif öncesinde yazılı olarak iletin.
- Onay işleminin tebliğinden sonraki dava süresini takvime alın.
Bu açıklamalar genel çerçeveyi anlatır. Özelleştirme dosyalarında şartname hükümleri belirleyici olduğundan, katılım veya itiraz kararı öncesinde şartnamenin hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.