8990 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Anastasiapolis Antik Kenti 1. derece arkeolojik sit alanındaki yapı kalıntılarının ortaya çıkarılması ve restorasyon çalışmalarının yürütülebilmesi amacıyla Muğla ili Bodrum ilçesi Mazı Mahallesindeki bazı taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Bu rehber, sit alanı içinde kalan taşınmaz maliklerinin özel durumuna odaklanır.
Sit şerhi kamulaştırmadan önce de mülkiyeti daraltır
Birinci derece arkeolojik sit alanında yer alan taşınmazlarda yapılaşma kural olarak mümkün değildir; koruma amaçlı imar planı ve kurul izni olmaksızın kazı, hafriyat ve inşai faaliyet yapılamaz. Bu nedenle malikin mülkiyeti, kamulaştırma kararından önce de fiilen sınırlanmış durumdadır. Bu tespit, ilerleyen aşamada bedel tartışmasının merkezinde yer alır.
Bedel tespitinde asıl tartışma
Sit şerhi bulunan taşınmazın değeri belirlenirken, kısıtlamanın bedeli düşürücü etkisi ile kısıtlamanın zaten idari bir tasarruftan kaynaklandığı gerçeği karşı karşıya gelir. Malik açısından dosyada gösterilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Taşınmazın niteliği: fiilen tarımsal kullanım varsa ürün ve ağaç varlığı belgelenmelidir.
- Emsal olarak alınan taşınmazların da sit kapsamında olup olmadığı; kapsam dışı emsalle karşılaştırma sonucu çarpıtır.
- Üzerindeki yapıların ruhsat ve eski tarihli kayıtlarla desteklenmesi.
- Kısmi kamulaştırmada, kalan kısmın sit koridorunda kalarak kullanılamaz hale gelip gelmediği.
Trampa ve diğer imkânlar
Kültür varlıklarının korunmasına ilişkin mevzuat, belirli koşullarda sit alanında kalan özel mülkiyetteki taşınmazın Hazineye ait başka bir taşınmazla değiştirilmesi imkânını gündeme getirebilir. Bu yolun somut olayda uygulanabilir olup olmadığı idare ile yazışılarak netleştirilmeli, sözlü bilgiye dayanılarak dava süreleri geçirilmemelidir.
Malikin izlemesi gereken sıra
- Tapu kaydındaki sit şerhinin tarihini ve derecesini tespit ettirin.
- Karar ekindeki parsel listesinde taşınmazınızın bulunduğunu doğrulayın.
- El koyma dosyasındaki keşif gününe katılın; fiili kullanımı yerinde gösterin.
- Kapsam dışı bırakılmış komşu parsellerle aranızdaki farkın gerekçesini sorgulayın.
- Bedel tespiti dosyasında bilirkişi raporuna karşı beyan süresini kaçırmayın.
Turizm bölgesine özgü risk
Bodrum gibi taşınmaz değerinin hızla değiştiği bölgelerde, keşifte esas alınan emsallerin tarihi belirleyicidir. Eski tarihli emsallere dayanan bir rapora süresinde itiraz edilmemesi, bedelin gerçek değerin belirgin biçimde altında kesinleşmesine yol açabilir. Bu dosyalarda kaybedilen hak, çoğu zaman hukuki değil, takvimseldir.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Her parselin sit derecesi, kullanım durumu ve kadastral konumu farklı sonuç doğurabileceğinden, dosya bazında inceleme yapılmadan karar verilmemelidir.