9267 sayılı acele kamulaştırma kararı, 154 kV Deliklikaya GIS-İkitelli enerji iletim hattı kısmi yenileme projesine ilişkindir. Güzergâhın yoğun yapılaşmış bir bölgeden geçmesi, kamulaştırmanın tarım arazilerinden tamamen farklı bir değerleme mantığıyla ele alınmasını gerektirir. Bu rehber arsa vasıflı taşınmazlara odaklanır.
Arsa Vasfı Değerlemeyi Nasıl Değiştirir?
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değer, emsal satış karşılaştırmasıyla belirlenir. Bilirkişi heyeti yakın çevredeki gerçek satışları inceleyip taşınmazın konumu, yüzölçümü, cephe durumu ve imar hakkına göre düzeltme yapar. Buradaki tartışma çoğunlukla hangi emsalin seçildiği üzerinden yürür; farklı bir cadde üzerindeki ya da farklı imar hakkına sahip bir parselin emsal alınması, sonucu ciddi biçimde etkiler.
İmar Durumu ve Yapılaşma Kısıtı
Enerji koridoru, altında kalan alanda yapı yapılmasını fiilen imkânsız hâle getirebilir. Bu durumda parselin toplam inşaat hakkının ne kadarının kullanılamaz hâle geldiği hesaplanmalıdır. İrtifak kamulaştırmasında bedel, mülkiyetin devri karşılığı değil bu kullanım kaybının karşılığıdır; dolayısıyla imar durum belgesi dosyanın merkezinde yer alır.
Bina ve Muhdesat Bedeli
- Yapı ruhsatlı ise yapı sınıfına göre birim maliyet üzerinden değerlendirilir.
- Ruhsatsız yapılarda durum tartışmalıdır; enkaz değeri ile tam bedel arasındaki fark büyük olabilir.
- İstinat duvarı, otopark, bahçe düzenlemesi ve çevre duvarı ayrı kalemlerdir.
- Kiracı bulunan taşınmazlarda kiracının taşınma ve iş kaybı yönünden ayrı talepleri gündeme gelebilir.
Bilirkişi İncelemesinde Öne Çıkarılacak Noktalar
- Emsal olarak sunulacak satışları tapu harcına esas gerçek bedelleriyle derleyin.
- İmar planı paftasını ve plan notlarını dosyaya ekleyin.
- Koridorun parselin hangi bölümüne denk geldiğini ölçekli olarak gösterin.
- Yapı ruhsatı, iskân belgesi ve varsa proje dosyasını hazır bulundurun.
- Raporda kullanılan düzeltme oranlarının gerekçesini sorgulayın.
Değer Kaybının İhmal Edilen Yönü
Kent içindeki taşınmazlarda yalnızca koridorun altında kalan alan değil, hattın varlığından kaynaklanan pazarlanabilirlik kaybı da tartışma konusu yapılabilir. Bu iddianın somut verilerle desteklenmesi gerekir; genel ifadeler rapora yansımaz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Arsa değerlemesi bölgeye ve plan verilerine göre büyük farklılık gösterdiğinden, itiraz dilekçenizi hazırlamadan önce mesleki destek almanız yerinde olacaktır.