Silivri RES elektrik üretim tesisinin kapasite artışı amacıyla İstanbul ilindeki bazı taşınmazların Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 9810 sayılı karar, malikler için asıl mücadelenin bedelin doğru tespiti aşamasında yaşanacağı bir süreci başlatır. Bu rehber, bedel tespiti ve tescil davasında delil hazırlığına odaklanır.
Bedel Nasıl Hesaplanır?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi, kıymet takdirinde taşınmazın niteliğine göre farklı yöntemler öngörür. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış karşılaştırması, arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise net gelir esaslı değerleme uygulanır. Rüzgâr enerjisi yatırımlarında kamulaştırılan parseller çoğunlukla tarımsal nitelikte olduğundan, ürün deseni ve verim varsayımları bedeli doğrudan belirler.
Bilirkişi Raporunda Denetlenecek Başlıklar
- Taşınmazın arsa mı arazi mi sayıldığı; nitelik tayini yanlışsa tüm hesap yöntemi yanlış kurulmuş olur.
- Arazi değerlemesinde esas alınan ürün cinsi, dekar başına verim ve masraf oranlarının bölgesel resmî verilerle uyumu.
- Emsal karşılaştırmasında seçilen emsallerin konum, yüzölçüm ve imar durumu bakımından gerçekten benzer olup olmadığı.
- Taşınmaz üzerindeki ağaç, tesis, sundurma ve muhdesatların ayrıca değerlendirilip değerlendirilmediği.
- Değerlendirme tarihinin doğru alınıp alınmadığı; hesabın hangi tarihe göre kurulduğu sonucu ciddi biçimde değiştirir.
Delilinizi El Koymadan Önce Sabitleyin
Acele el koyma gerçekleştikten sonra saha değişir; ağaçlar sökülür, yol açılır, zemin düzlenir. Bu nedenle kararın öğrenilmesiyle birlikte tarih ve konum bilgisi taşıyan fotoğraflar, çiftçi kayıt sistemi belgeleri, ürün satış faturaları, sulama ve elektrik abonelik kayıtları toplanmalıdır. Gerektiğinde delil tespiti istenerek taşınmazın el koyma öncesi hali mahkeme eliyle belgelenebilir.
Rapora İtiraz Ederken Ne Yapmalı?
- İtirazı genel ifadelerle değil, raporun somut kalemlerini numaralandırarak yapın.
- Karşı emsal önerirken tapu satış bedeli yerine gerçek piyasa verisini destekleyen belgeler sunun.
- Kısmi kamulaştırma söz konusuysa artan kısımdaki değer düşüklüğünün hesaba katılmasını ayrıca isteyin.
- Ek rapor talebinizi, ilk raporun hangi sorusunu yanıtsız bıraktığını göstererek gerekçelendirin.
Bedel ile İptal Davasını Karıştırmayın
Bedelin azlığı, kamulaştırma işleminin iptali sebebi değildir; aynı şekilde işlemin hukuka aykırılığı iddiası da bedel davasında sonuç doğurmaz. İki yol ayrı mercilerde ve ayrı sürelerde yürür; ikisinin birbirine karıştırılması hak kaybının yaygın nedenidir.
Yukarıdaki bilgiler yol gösterici niteliktedir; parselinizin niteliği ve elinizdeki belgelere göre izlenecek strateji değişebileceğinden dosyanızın ayrıntılı incelenmesi önerilir.