Apartman ve sitelerde ortak giderler, ortak alan kullanımı ve komşuluk ilişkileri sık sık uyuşmazlığa dönüşür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ilişkileri düzenlerken, çoğu sürecin ilk adımı usulüne uygun bir ihtar gönderilmesidir. İhtar, hem borçluyu temerrüde düşürür hem de sonraki hukuki adımların zeminini kurar.
Aidat borcunda izlenen sıra
Ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracı bakımından yönetim, önce yazılı bir ihtarla ödeme çağrısı yapar. Borç ödenmezse icra takibi ve dava yolu açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu, geciken ödemeler için gecikme tazminatı öngörebilir; bu nedenle ihtardaki tarih ve tutar açık yazılmalıdır.
Ortak alan ve projeye aykırılık
- Ortak alanın işgali veya izinsiz değişiklik yapılması.
- Yönetim planına aykırı kullanım.
- Bağımsız bölümün, projeye aykırı biçimde işyerine veya başka amaca dönüştürülmesi.
- Çatı, cephe, asansör gibi ortak yerlerdeki bakım ve onarım anlaşmazlıkları.
İhtarın içeriği neden önemli?
Bir ihtarın sonuç doğurması için muhatabın, talebin ve verilen sürenin net olması gerekir. Aykırılığın giderilmesi isteniyorsa, hangi eylemin hangi süre içinde düzeltileceği somut yazılmalıdır. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, tebliğ tarihini ve içeriğini ispat açısından güçlendirir.
Görevli mahkeme ve yetki
Kat mülkiyetinden doğan davalarda genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Malikler kurulu kararlarına karşı itiraz ve iptal talepleri ise TMK ve TBK'nın genel hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Sürecin başında görevli merciin doğru belirlenmesi, davanın esasına geçilmeden yaşanabilecek gecikmeleri önler.
Buradaki bilgiler geneldir; yönetim planı hükümleri ve binanın somut durumu sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya değerlendirmeniz önerilir.