Birden fazla kişinin paylı ya da elbirliğiyle malik olduğu bir taşınmazda anlaşma sağlanamıyorsa, çözüm çoğu kez ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında aranır. Bu rehber, TMK ve TBK ekseninde bu davayı ve öncesinde çekilen ihtarın işlevini ele alır.
İhtar Neden Önemlidir
Dava açmadan önce diğer paydaşlara çekilen ihtar, hem anlaşmalı çözüm iradesini ortaya koyar hem de sonraki aşamalarda tarafların tutumunu belgeleyen bir delil oluşturur. İhtarda taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaşımı önerileri açıkça yer almalıdır. İhtarın noter aracılığıyla ve ispatlanabilir biçimde tebliğ edilmesi tercih edilir.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve bölünmenin değer kaybına yol açıp açmayacağı bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla, uygulamada açık artırma ile paylaşıma karar verilir.
- Tapu kaydı ve paydaşların pay oranlarının tespiti
- Kat mülkiyetine geçiş imkanının araştırılması
- Taşınmaz üzerindeki muhdesatın (bina, ağaç vb.) kime ait olduğu tartışması
Kat Mülkiyeti Alternatifi
Üzerinde bağımsız bölümler bulunan yapılarda, satıştan önce kat mülkiyeti kurularak paylaşım seçeneği gündeme gelebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bu yol, taşınmazın satılmadan paydaşlar arasında bağımsız bölümler halinde dağıtılmasına imkan tanıyabilir.
Muhdesat ve Değer Farkı
Paydaşlardan biri taşınmaza bina yapmış ya da değer artırıcı katkı sağlamışsa, bu katkının satış bedelinden öncelikle karşılanması talep edilebilir. Bu husus dava içinde ayrıca ileri sürülmeli ve belgelerle desteklenmelidir; aksi halde satış bedeli yalnızca pay oranına göre dağıtılır.
Kısa Not
Ortaklığın giderilmesinde sonucu taşınmazın fiziki niteliği ve paydaşların talepleri şekillendirir. Aynen taksim, kat mülkiyeti ve satış seçeneklerinin somut duruma göre karşılaştırılması için hukuki değerlendirme almak faydalı olur.