Bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak olması, zamanla anlaşmazlık kaynağına dönüşebilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, TMK'nın tanıdığı bu ortaklığa son verme hakkının yargısal yoludur. Amaç, ortaklığın ya aynen taksim ya da satış yoluyla sona erdirilmesidir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölme, taşınmazın niteliğini ve değerini önemli ölçüde düşürmeden mümkünse tercih edilir; değilse satış yoluyla paylaşıma gidilir. Bu değerlendirme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesini gerektirir.
Sürecin Zaman Boyutu
Ortaklığın giderilmesi davasında "süre", tek bir hak düşürücü süre olarak düşünülmemelidir; sürecin kendisi keşif, bilirkişi ve satış aşamalarından oluşan bir zaman dizisidir. Buna karşılık:
- Davaya konu payların ve maliklerin doğru tespiti başta netleştirilir.
- Keşif ve bilirkişi raporuna karşı itiraz süreleri kaçırılmamalıdır.
- Satış kararı sonrası ihale sürecindeki itiraz yolları izlenmelidir.
Kira ve Kullanım Uyuşmazlıklarıyla Kesişme
Taşınmaz kirada ise, TBK'nın kira hükümleri ile ortaklığın giderilmesi süreci iç içe geçebilir. Ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması ya da kira gelirini paylaşmaması, ayrı bir alacak uyuşmazlığı doğurabilir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise 634 sayılı Kanunun getirdiği özel düzen ayrıca gözetilir.
Anlaşmalı Çözüm İhtimali
Dava sürerken dahi ortaklar kendi aralarında anlaşarak payı devredebilir ya da taksim üzerinde uzlaşabilir. Menfaat dengesi uygunsa, satış yoluyla değer kaybı yerine anlaşmalı çözüm çoğu zaman daha lehe sonuç verir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve ortaklık yapısı sonucu değiştirdiğinden, somut olayda hukuki destek almak yerinde olacaktır.