Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması, zamanla kullanım ve gelir paylaşımı konusunda anlaşmazlık doğurabilir. Paydaşlardan biri ortaklıktan çıkmak istediğinde başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. TMK ve TBK'nin paylı mülkiyet hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu alanı çerçeveler.
Önce Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi talepleri, dava açılmadan önce arabulucuya başvurunun zorunlu olduğu uyuşmazlıklar arasına girmiştir. Yani doğrudan mahkemeye gidilirse dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Arabuluculukta paydaşlar aynen taksim veya rızai satış üzerinde anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla mahkeme yolu açılır.
İki Yol: Aynen Taksim ve Satış
- Aynen taksim: Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünebiliyorsa tercih edilir. Ancak bir arsanın veya dairenin bölünmesi çoğu zaman mümkün olmaz.
- Satış suretiyle giderme: Aynen bölünme mümkün değilse taşınmaz, icra dairesi eliyle açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır.
Yetkili Mahkeme ve Taraflar
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; eksik paydaş, davanın ilerlemesini engeller. Bu nedenle tapu kaydı ve varsa veraset ilamı üzerinden malik çevresi baştan doğru çıkarılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Farkı
Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa, bağımsız bölümler ayrı ayrı mülkiyete konu olduğundan durum değişir. 634 sayılı Kanun kapsamındaki bir yapıda ortak yerlerdeki uyuşmazlıklar ile bağımsız bölüm mülkiyeti farklı değerlendirilir; bu ayrım dava stratejisini baştan belirler.
Bu içerik ortaklığın giderilmesi sürecini genel olarak açıklar. Taşınmazınızın bölünebilir olup olmadığı, arabuluculuk zorunluluğunun kapsamı ve satış aşaması somut duruma göre değişir; işleme başlamadan önce tapu kaydınızla birlikte danışmanız faydalı olur.