Aynı yapıda yaşayan malik ve kiracıların hak ve borçları, kat mülkiyeti düzeniyle belirlenir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, çoğu zaman iç içe geçtiği için karıştırılır.
Yönetim ve Aidat İlişkisi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılma, yönetim planına uyma ve ortak alanların kullanımı gibi konuları düzenler. Aidatını ödemeyen malike karşı yönetimin başlatacağı takip ile kiracının tahliyesi farklı hukuki temellere dayanır; bu ayrım baştan kurulmazsa yanlış yol seçilir.
Kira Borcu ve Tahliye
Kira ilişkisi TBK hükümlerine tabidir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, usulüne uygun ihtar sonrasında icra yoluyla tahliye süreci işletilebilir. İhtarın içeriği, verilen sürenin doğruluğu ve tebligatın geçerliliği bu sürecin belkemiğidir; eksik ihtar tüm süreci geçersiz kılabilir.
İhtiyaç ve Diğer Tahliye Sebepleri
Tahliye yalnızca ödememe değil; malikin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa gibi sebeplere de dayanabilir. Her sebebin kendine özgü süresi ve ispat düzeni vardır. Numara vermeden belirtmek gerekir ki, ihtiyaç iddiasının samimi ve belgeli olması aranır; soyut ihtiyaç beyanı sonuç doğurmaz.
Yetkili Merci
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ve kira davalarında görevli mahkeme ile icra yoluyla tahliyedeki icra dairesi ayrımı iyi kurulmalıdır. TMK'nın mülkiyet hükümleri ile TBK'nın kira hükümleri bu ayrımın çerçevesini çizer. Yanlış merci seçimi dosyayı başa döndürür.
Her taşınmazın yönetim planı ve kira ilişkisi farklıdır; bu yazı genel bilgilendirmedir. Somut uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku alanında destek almanız önerilir.