Kiraya verenin en çok başvurduğu talep, kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayan tahliyedir. Ancak tahliye tek bir sebebe bağlı değildir ve her sebep kendi usulünü gerektirir. Bu rehber, tahliyeye giden yolları ve bu süreçte ihtarın rolünü açıklar.
Tahliyenin Farklı Sebepleri
Tahliye; kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi ayrı sebeplere dayanabilir. TBK düzenlemeleri her sebep için farklı koşul ve süre öngörür. Bu nedenle önce hangi sebebe dayanılacağı netleştirilmeli; usul buna göre kurulmalıdır. Yanlış sebep seçimi davanın reddine yol açabilir.
Temerrüt ve İki Haklı İhtar
Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya süre veren bir ihtar gönderir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye yolu açılır. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması da ayrı bir tahliye sebebi oluşturur. İhtarın içeriği, tebliğ tarihi ve verilen süre bu sürecin belkemiğidir.
İhtarı Doğru Kurmak
İhtar; ödenmeyen dönemi, tutarı ve tanınan süreyi açıkça göstermelidir. İspat kolaylığı için tebliğ edilebilir bir yolla gönderilmesi önerilir. Eksik veya belirsiz bir ihtar, sonraki aşamada dayanaksız kalabilir. Tarih ve tebligat kayıtlarının saklanması, ileride tabloyu netleştirir.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Boyutu
Taşınmazın kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve mülkiyeti düzenleyen TMK çerçevesi de gündeme gelebilir. Özellikle ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları, kira ilişkisinden bağımsız değerlendirilir.
- Tahliye sebebini baştan doğru belirleyin.
- Temerrütte ihtarı süre ve tutar içerecek şekilde gönderin.
- Tebliğ tarihi ve süre bitimini kaydedin.
- Ödeme yapılmazsa uygun tahliye yoluna geçin.
Kira uyuşmazlıkları sözleşmenin içeriğine ve tahliye sebebine göre farklılaştığından, buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Yanlış usul ciddi zaman kaybına yol açabileceğinden, ihtar göndermeden önce bir hukukçuyla yolu netleştirmeniz yerinde olur.