Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, projeye aykırı değişiklikler ve aidat anlaşmazlıkları sık yaşanır. Bu tür durumlarda bir hakkın veya fiilî durumun mahkemece saptanmasını sağlayan tespit davası, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında önemli bir araçtır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas hükümleri, TMK ve TBK ise mülkiyet ve borç ilişkilerini tamamlar.
Tespit Davası Ne İşe Yarar
Tespit davası, doğrudan bir tazminat veya eski hâle getirme değil, bir olgunun ya da hukuki durumun kesin olarak belirlenmesini amaçlar. Örneğin ortak alanda yapılan bir değişikliğin projeye aykırılığının, bir yerin ortak alan mı bağımsız bölüm mü olduğunun ya da bir borcun mevcudiyetinin saptanması istenebilir. Bu tespit, sonraki bir eda davasına sağlam zemin hazırlar.
Ortak Alan ve Proje Uyumu
Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler ile ortak yerler onaylı projeyle belirlenir. Bir malikin ortak alanı işgal etmesi, cephe veya çatıda projeye aykırı değişiklik yapması, diğer maliklerin haklarını etkiler. Tespit davasıyla önce aykırılığın varlığı belgelenip, ardından eski hâle getirme talebi gündeme getirilebilir.
Hukuki Yarar Şartı
Tespit davası açabilmek için, tespitte korunmaya değer güncel bir hukuki yararın bulunması gerekir. Yani salt merak veya ileride işe yarayabilir düşüncesiyle değil, mevcut bir belirsizliğin veya tehdidin giderilmesi için açılabilir. Bu şart, dilekçede somut biçimde açıklanmalıdır.
Yönetim Kararları ve Belgeler
- Onaylı mimari proje ve yönetim planı
- Kat malikleri kurulu karar defteri
- Aidat tahakkuk ve ödeme kayıtları
- Aykırılığı gösteren fotoğraf ve keşif için hazırlık notları
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları projeye ve yönetim planına göre değiştiğinden, buradaki genel açıklama yerine kendi binanızın belgelerini bir hukukçuyla incelemeniz doğru dava türünü seçmenizi sağlar.