Apartman ve sitelerde ortak giderlerin ödenmemesi, en sık yaşanan uyuşmazlıklardandır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ekseninde, aidat alacağının icra yoluyla tahsili ve gerektiğinde bağımsız bölümün boşaltılması bu rehberin konusudur.
Aidat borcunun hukuki niteliği
Ortak gider ve avans borçları, bağımsız bölüm malikinin yükümlülüğüdür. 634 sayılı Kanun, bu alacaklar için yöneticiye takip yetkisi tanır ve gecikme hâlinde belirli oranda gecikme tazminatı öngörür. Alacağın dayanağı, usulüne uygun alınmış kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesidir; bu belgeler olmadan başlatılan takip sakat kalabilir.
İcra takibinin adımları
- Kurul kararı ve gider tablosuna dayanılarak borç miktarının netleştirilmesi
- Malik veya kiracıya karşı ilamsız icra takibinin başlatılması
- Ödeme emrine itiraz edilirse takibin durması ve itirazın kaldırılması yoluna gidilmesi
- Alacağın kesinleşmesinin ardından haciz aşamasına geçilmesi
Kiracının konumu ve tahliye
Kiralanan bağımsız bölümlerde Türk Borçlar Kanununun kira hükümleri devreye girer. Ortak giderlerin sözleşme gereği kiracıya ait olduğu hâllerde alacak kiracıdan da istenebilir. Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye ise ayrı bir süreçtir; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtar ve takip usullerine uyulması, tahliye talebinin geçerliliği bakımından zorunludur.
En sık yapılan hatalar
- Kurul kararı bulunmadan ya da usulsüz kararla takip başlatmak
- Gecikme tazminatını yanlış hesaplamak
- Malik ile kiracı arasındaki sorumluluk paylaşımını gözden kaçırmak
- İtiraz üzerine takibi kesinleştirmeden haciz istemek
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları yönetim planı ve kurul kararlarına sıkı biçimde bağlıdır. Takip ya da tahliye adımı atmadan önce belgelerin usule uygunluğunu bir hukukçuyla kontrol etmeniz yerinde olur.