Kira bedelinin ne olması gerektiği konusunda kiracı ile kiraya veren anlaşamadığında devreye giren yol, kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde kira artışı uyuşmazlığında tespit davasının kurgusuna ve delil düzenine odaklanır.
Artış Sınırı ve Tespit İhtiyacı
TBK, konut kiralarında yıllık artışı belirli bir üst sınıra bağlar; bu sınır aşılarak yapılan artış talepleri geçerli olmaz. Ancak sözleşmenin belirli bir süreyi doldurması halinde, bedelin güncel emsallere göre yeniden belirlenmesi için tespit davası gündeme gelir. Bu iki durumun karıştırılması, yanlış talebe yol açar.
Emsal Kira Delilinin Toplanması
Tespit davasının omurgasını, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedelleri oluşturur. Güçlü bir dosya için:
- Aynı bölgede benzer büyüklük ve nitelikteki taşınmazların kira örnekleri toplanır.
- Taşınmazın konumu, yaşı ve durumu belgelenir.
- Gerektiğinde bilirkişi incelemesi talep edilir.
Emsal verisi zayıf kalan dosyalarda, mahkemenin takdir edeceği bedel beklentinin uzağında kalabilir.
Bildirim ve Dönem Şartı
Kira tespiti talebinin sonuç doğuracağı dönem, sürecin ne zaman başlatıldığına ve karşı tarafa yapılan bildirime bağlıdır. Bu nedenle ihtar ve bildirim tarihlerinin belgelenmesi, davanın etki alanını belirler.
Aidat ve Ortak Gider Boyutu
Taşınmaz bir sitede ya da apartmanda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve aidat yükümlülükleri kira ilişkisinden ayrı değerlendirilir. Aidat borcunun kira uyuşmazlığıyla karıştırılması sık görülen bir hatadır.
Kira tespitinde sonuç, büyük ölçüde sunulan emsal delilinin gücüne bağlıdır. Somut taşınmazınıza uygun delil stratejisini kurmak için bir hukukçuya danışmanız yerinde olacaktır.