Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu iptali talebine geçmeden önce, mevcut durumun kayıt altına alınması çoğu zaman belirleyicidir. Tespit davası, delilin zamanla kaybolmadan sabitlenmesini sağlar. Rehber, taşınmaz dosyalarında en sık görülen delil eksikliği riskine ve tespitin nasıl kullanılacağına odaklanır.
Neden Önce Tespit
Taşınmazın fiilî durumu, sınırları veya üzerindeki yapılar zamanla değişebilir. Bir muhdesatın kim tarafından yapıldığı ya da zilyetliğin kimde olduğu, sonradan ispatı güç konulardır. Tespit davası, bu unsurları bilirkişi ve keşif yoluyla o an için kayda geçirir ve sonraki tapu iptali davasına sağlam bir zemin hazırlar.
Tapu İptalinin Dayanakları
- Hukuka aykırı tescili gösteren tapu ve akit kayıtları
- İrade sakatlığı, hile veya muvazaayı destekleyen belgeler
- Zilyetlik ve fiilî kullanımı ortaya koyan keşif ve tanık delilleri
- TMK'nın ayni haklara ilişkin hükümleri kapsamındaki tescil kayıtları
Muvazaa ve Belge Dengesi
Tapuda görünen işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığı iddiası, yani muvazaa, güçlü belge gerektirir. Resmî senetteki kayda karşı ileri sürülen iddianın, yazılı delil veya güçlü emarelerle desteklenmesi gerekir. Salt beyan, tapu kaydının aksini ispatlamaya çoğu zaman yetmez.
Usul ve Kira İlişkisi
Taşınmaza ilişkin bir de kira boyutu varsa, TBK'nın kira hükümleri ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti düzeni ayrıca değerlendirilir. HMK çerçevesinde keşif ve bilirkişi delilinin doğru zamanda talep edilmesi, dosyanın ispat gücünü belirler.
Taşınmaz dosyalarında hak, çoğu zaman fiilî durumun zamanında sabitlenip sabitlenmediğine bağlıdır. Somut olayınızda tapu kaydınızı ve elinizdeki belgeleri bir gayrimenkul hukukçusuyla değerlendirmeniz, ileride ispat sıkıntısı yaşamanızı önleyebilir.