Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), taşınmazın satışı ve ardından gelen tahliye aşamasıyla birlikte düşünülmesi gereken bir süreçtir. TBK, TMK ve Kat Mülkiyeti Kanunu (634) çerçevesinde yürüyen bu davada, payların ve taşınmazın durumunu belgeyle ortaya koyamamak, satış aşamasında ciddi kayıplara yol açar.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Ortaklığın giderilmesinde mahkeme, taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığını değerlendirir; bölünemiyorsa satış yoluna gidilir. Uygulamada ilk adım, hangi sonucu talep ettiğinizi ve bunu destekleyecek belgeyi (imar durumu, taşınmaz nitelikleri) belirlemektir. Bu yön netleşmeden açılan dava, süreci uzatan bilirkişi tartışmalarına takılır.
Süreci Zorlaştıran Belge Eksikleri
- Tapu kaydının, pay oranlarının ve varsa şerhlerin güncel örneğinin bulunmaması
- Taşınmaz üzerindeki muhdesatın (bina, ağaç) kime ait olduğunu gösteren belgelerin eksikliği
- Kira ilişkisi varsa sözleşme ve tahliye dayanağının derlenmemesi
- Paydaşlar arası ödeme ve kullanım geçmişinin kayıt altına alınmaması
Muhdesat ve Kullanım Farklarının Belgelenmesi
Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptığı yapı veya dikili varlık, satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler. Bu katkının kime ait olduğu belgelenmediğinde, satıştan elde edilecek pay beklenenden düşük çıkabilir. Bu nedenle muhdesata ilişkin masraf ve yapım belgeleri erkenden toplanmalıdır.
Satış Sonrası Tahliye Aşaması
Ortaklık satış yoluyla giderildiğinde, taşınmazda oturan paydaş veya kiracının tahliyesi ayrı bir aşamadır. Bu aşamanın sorunsuz ilerlemesi, satış ve tahliye dayanaklarının baştan uyumlu hazırlanmasına bağlıdır. Tahliye sebebi ile mülkiyet durumu arasındaki bağ kurulamazsa, süreç yeniden tıkanır.
Sonuç Notu
Ortaklığın giderilmesinde sonucu belirleyen, payların ve taşınmaz üzerindeki hakların belgeyle net gösterilmesidir. Tapu kaydından muhdesata kadar her belgenin eksiksiz olması, hem satışı hem tahliyeyi kolaylaştırır. Her taşınmazın hukuki durumu farklı olduğundan, somut dosyanızı bir gayrimenkul hukukçusuyla değerlendirmeniz önerilir.