Kira bedelinin güncellenmesi, taraflar arasında en sık yaşanan gerilimlerden biridir. Anlaşma sağlanamadığında kira artışı uyuşmazlığı çoğu zaman kira bedelinin tespit davası ile mahkemeye taşınır. TBK ve TMK hükümleri, artış oranı ve tespit usulünü çerçeveler. Bu rehber, davanın süre ve usul planına odaklanır.
Artışın Hukuki Sınırı
Konut kiralarında yıllık artış, sözleşmede oran kararlaştırılmış olsa bile yasal üst sınıra tabidir. Bu sınırı aşan artış talepleri geçersizdir; sınırın altındaki anlaşmalar ise geçerli sayılır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedel, endeks yerine hakkaniyet ölçütüyle yeniden belirlenebilir.
Tespit Davasının Zamanlaması
Kira tespiti davasının açıldığı zaman, hükmün hangi kira dönemi için sonuç doğuracağını etkiler. Yeni dönem başlamadan belirli süre önce açılan dava veya kiracıya usulünce yapılan bildirim, tespitin o dönemden itibaren uygulanabilmesi bakımından önemlidir. Bu nedenle sözleşmenin yenilenme tarihi takvime işlenmelidir.
Delil Eksikliğinin Etkisi
Tespit davasında mahkeme, taşınmazın rayiç değerini ve emsal kira bedellerini esas alır.
- Bölgedeki emsal kira sözleşmelerine ilişkin bilgi toplanmaması
- Taşınmazın konum, metrekare ve niteliğine dair belgelerin eksikliği
- Ödenen kira bedellerini gösteren banka kayıtlarının derlenmemesi
Usul Planının Kurulması
- Sözleşme tarihi, süresi ve yenilenme dönemi belirlenir.
- Artış talebi veya bildirim yazılı ve tarihli biçimde yapılır.
- Emsal ve rayiç değere ilişkin deliller dava öncesi hazırlanır.
Kira tespitinde zamanlama ve emsal delili, sonucu belirleyen iki temel unsurdur. Her taşınmazın koşulları farklı olduğundan, artış dönemine girmeden önce hukuki değerlendirme almak taraflar için yararlı olur.