Kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklarda icra ve tahliye süreci, ortak alan aidatı, yönetim planına aykırılık ve kiracının tahliyesi gibi başlıkların iç içe geçtiği bir alandır. TMK, TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu (634) çerçevesinde ilerleyen bu süreçte en sık kaybedilen dava, hukuki dayanağı zayıf olan değil, delili zamanında toplanmamış olan dosyadır.
Uygulamada İlk Belirlenmesi Gerekenler
Tahliye mi yoksa aidat/gider alacağının tahsili mi hedefleniyor, en başta netleşmelidir. Kiracıya karşı tahliye ile kat maliki komşuya karşı gider davası bambaşka usullere tabidir. Uygulamada ilk adım, talebin türünü ve buna bağlı görevli merciyi doğru seçmektir; ikincisi ise talebi dayandıracağınız yazılı belgenin elinizde olup olmadığını görmektir.
Delil Eksikliğinin En Çok Yaşandığı Noktalar
- Kira sözleşmesinin veya yönetim planının aslının/onaylı örneğinin dosyaya konmaması
- Aidat borcunun karar defteri ve işletme projesiyle desteklenmemesi
- İhtar ve tebliğ tarihlerinin belgelenmemesi, tahliye taahhüdünün tarihsiz kalması
- Ortak alana verilen zararın olay anına ait fotoğraf, tutanak veya bilirkişi tespitiyle sabitlenmemesi
Belgeyi Sürece Bağlama
Kat mülkiyetinde borcun doğduğu an ile talebin ileri sürüldüğü an arasındaki her belge tarihiyle birlikte anlamlıdır. İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararı ve tebligat belgeleri kronolojik bir sırayla dizildiğinde, karşı tarafın "usulüne uygun çağrılmadım" savunması büyük ölçüde etkisizleşir. İcra takibinde ödeme emrinin tebliği ile itiraz süresi arasındaki ilişki de aynı titizlikle takip edilmelidir.
Tahliye ve Tahsilin Birlikte Yürütülmesi
Kiracıya karşı hem birikmiş aidat/kira hem de tahliye isteniyorsa, talepler tek dosyada usule uygun biçimde birleştirilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, tahliye sebebinin (temerrüt, taahhüt, ihtiyaç) baştan tutarlı seçilmesi ve bu sebebe uygun delilin toplanmasıdır. Sebep sonradan değiştirildiğinde önceden toplanan delil işlevsiz kalabilir.
Sonuç Değerlendirmesi
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman haklılık değil, haklılığın belgeyle gösterilebilmesidir. Yönetim planı, kurul kararları ve tebligat zinciri eksiksiz kurulduğunda tahliye ve tahsil talebi çok daha sağlam ilerler. Her taşınmazın ve her sözleşmenin kendine özgü koşulları olduğundan, somut dosyanız için bir hukukçuyla belge envanteri çıkarmanız yerinde olur.