Tapu iptali talebi ile icra yoluyla tahliye çoğu zaman aynı taşınmaz uyuşmazlığının iki ayrı yüzüdür: biri mülkiyetin kime ait olduğunu, diğeri fiilî kullanımın kime bırakılacağını belirler. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu iki hattı birlikte yürütürken en sık kaybedilen nokta, iddiayı taşıyan belgenin eksik kalmasıdır.
Mülkiyet İddiasının Belgeye Bağlanması
Tapu iptali ve tescil talebinde, tapunun neden yolsuz oluştuğu somut bir hukuki sebebe dayanmalıdır: muvazaa, hile, ehliyetsizlik ya da geçersiz bir hukuki işlem gibi. Bu sebebi ispatlayan belgeler dava açılmadan önce toplanmazsa, iddia soyut kalır. Toplanması gerekenler tipik olarak şunlardır:
- Devrin dayanağı sözleşme, satış vaadi veya bağış işlemine ait örnekler.
- Tapu müdürlüğü işlem dosyası ve akit tablosu.
- Bedelin gerçekte ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları (muvazaa iddiasında belirleyici olur).
Tahliye Hattının Ayrı Yürütülmesi
Kira ilişkisine dayanan tahliyede icra takibi, kira sözleşmesi ve ihtar/tebligat zincirinin eksiksizliğine bağlıdır. Ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan takipte, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve verilen ödeme süresi kayıt altında olmalıdır. Tebligatın usulüne aykırı yapılması, takibin sonraki tüm aşamalarını sakatlar.
İki Davanın Zamanlaması
Mülkiyet tartışmalıyken tahliyeyi zorlamak ya da tahliye sürerken tapu iddiasını geç ileri sürmek, çelişkili durumlar doğurabilir. Hangi talebin önce, hangisinin bekletici mesele olarak ele alınacağı baştan planlanmalıdır. Aksi hâlde bir dosyadaki beyan, diğerinde aleyhe kullanılabilir.
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümü
En sık rastlanan kayıp, tarafların yıllarca sözlü anlaşmayla hareket edip yazılı belge üretmemesidir. Fiilî durum ne kadar açık görünürse görünsün, mahkeme önünde ispat yükünü karşılayan belge yoksa sonuç lehe çıkmayabilir.
Bu içerik genel niteliktedir. Tapu iptali sebepleri, tahliye şartları ve tebligat usulü olaya göre değiştiğinden, taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce profesyonel bir değerlendirme almanız önerilir.